弄明白这些配套，你选的房子才能有升值潜力！
大家晚上好，文章开始前，先跟大家说件事。
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最近去看了很多项目，在售楼部，听到最多的是购房者在问："有几条地铁线？周边学校怎么样？"
看到最多的是置业顾问手中的激光笔，在规划图上圈圈点点，一边慷慨激昂的说着："我们项目配建了幼儿园和小学，旁边一公里就是一所省一级中学，某某地铁线在我们小区西侧直线500米开设站点，目前已经规划在建，预计xx年就可以投入使用了。"
司马迁的这句话说得没错：“天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。”
买房子，挑完产品挑地段，挑完地段挑配套，精挑细选的背后是对举手无悔的热切盼望，毕竟谁也不想吃亏上当，那么选配套的标准，你到底心里有数吗？
买房为什么要选配套？
我们说的配套，包含了内部配套（硬指标）和外部配套两个部分：
内部配套：绿地率、物业、停车位、容积率、运动设施
外部配套 ：医院 学校 商业 交通 公园
房子入住后，我们将切身的体会到这些配套带来的便利。
比如在生活中，教育配套，解决了家中孩子的上学问题，商业配套，满足了爱逛街的女主人的购物需求，低容积率的小区，更加清净宜居，居住氛围更舒适。
选择配套，带给我们的不单是生活的便利，好的配套，也能带给房子更大的溢价空间。
例如，同样是深圳前海南板块的网红盘，中海阳光玫瑰园和佳兆业前海广场。
一条道路以北的中海带南山实验集团荔湾小学学位，以南的佳兆业带月亮湾小学学位，小学肯定是荔湾小学更好，月亮湾小学相对一般，初中都是深大附中学位。教育配套不同的的学区质量差距，也拉开了房价的差距，目前这两个项目价差只是2万/㎡，但我相信，未来会更大。
中海阳光玫瑰园
好配套的标准是什么？
在看房时，我们会关注到很多配套及房屋相关细节问题，比如卫浴品牌、小区会所的设施种类、周边地铁线路距离或者是有无泳池，但往往对这些细节的关注和评判会更带有个人主观意识，好配套的评判标准其实是可以有标准量化的，接下来我们就逐一说明。
1.物业
物业品类可以分为三种：自营物业、品牌物业和“野鸡”物业。选择上几类物业的选择顺序为：品牌物业、自营物业、“野鸡”物业，品牌物业一般是专业做物业服务的公司，比如长城物业、时代邻里物业都是口碑比较好的品牌，一些购房者甚至会冲着品牌物业买房，好的物业及保障了居住生活的舒适，也是房子未来升值的保障。
2.容积率
容积率其实不算配套算硬指标，但也很关键，当然是越低越好，不同的建筑形态对应不同的标准，比如高层容积率不超过4.5 ，多层住宅不超过2.5，不过现在市面住宅普遍的容积率都在3-4，高层住宅小区如果能有幸买到较低容积率的房子，后期更容易升值。
3.停车位
有一种焦急，是家里饭桌上热腾腾的饭菜在等你，而你却在楼下找车位。根据现代车辆的普及程度，停车位的配比也在项目配套中占据着重要地位。这里涉及到的车位比，是指小区“总户数”和“车位总数”之间的比例，普通小区的车位比至少在1:0.8以上，车位比达到1:1及以上更佳，如果是大户型改善小区，起步也要1:1.5以上。
4.绿地率
绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。通常新建住宅绿地率不低于30%，旧区改造不低于25%，达到40%左右才能保证居住舒适度。绿地这个东西，基本是越高越好。
购房时置业顾问通常会介绍小区的绿化率，但绿地率和绿化率是有实质区别的，绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。于绿化而言有树荫的地方都可以算作绿化面积，而绿地则仅是种植一棵树所占据的面积。因此绿地率去衡量项目更具有价值。不要听信置业顾问的，直接查询即可，绿地率在规划公示中可以查到。
5.运动设施
自从全面健身计划实施，健身设施一度成为商品房项目的“标配”，现代住宅项目中又衍生出更多的内部配套，比如：室内泳池、台球厅、瑜伽室等，这些对于住宅项目都是锦上添花的存在，在一众配套中，是对购房者选择影响较小的配套。有最好，没有也无伤大雅，相反，如果小区有篮球排球球场之类的，选房的时候还要尽量远离。
6.商业
商业配套可以分为两部分，一部分是项目自带配套，比如项目底商和社区商业街，另一部分就是外围的商业，比如城市综合体、商业步行街大型商场和超市等。
商业配套作为居民生活的必要配置，超过一定距离生活便利就大打折扣，一般而言，商业配套不超过3公里为合适距离。如果有知名的大型商业体，比如大悦城、万达广场、吾悦广场、万象城，这样的名牌商业，对楼盘后期价值的推动也会起到重要作用。
7、学校
优质的学区房是多少家长的心头好不必我多说，通常项目紧邻或者内部有幼儿园，周边3公里范围内有中小学是基本配置，考察教育配套时，多问问亲朋好友打听打听升学率，谨慎改名的村小，优先选择老牌学校或者名校分校。
有小孩的家庭，教育配套是非常重要的考虑因素，而不同的学区背后又对应了不同水平的教育资源和圈层，那些读名校的孩子身后，是一群有能力有资源的精英购房群体，圈层和环境还将影响小孩未来的人脉、格局，在学区的配套选择上，有优质的就坚决不要资质平平的。
8、交通
“地铁一响，黄金万两”看项目交通便利，主要看有无地铁通达，地铁已经被越来越多人作为看房时的主要参考因素。地铁房的标准是：
地铁房：地铁口800米内；近地铁房：距离地铁口1.5公里范围；超过1.5公里就基本不算地铁房了。
选择800米内的准地铁房最佳。除地铁外，小区距离主要交通干线快速路的距离，以及项目周边其他交通方式的通达，比如5分钟内步行至公交站台的距离，都可以作为交通配套的参考，以上都具备的项目算是交通配套较为完善的。
但是要注意，高架桥高速路虽然很好，但噪音大，尽量选择距离500米以上的楼盘。
9、医院&公园
医院、公园并非刚需配套，项目周边配套的医院和公园数量也是锦上添花的存在，一到两个大型医院，小区周边的的社区医院和便民药店是基本配置，只要保证有紧急情况时病人能得到及时的救治，即可。对于三甲名院不必过度追求，因为三甲医院周边必然嘈杂繁复。相反，公园自然越多越近越好。
配套选择该怎么做？
在几个不同的购房人群调查分析报告中，关于选房时看重的因素，其中交通、周边配套及环境和学区，成为购房者置业中最关注的因素，在购房选择时，挑选到具备这几类优质因素的项目，毫无疑问都是投资和自住的不错选择。
不是所有的鱼，都会生活在同一片海里。在配套选择方面，我的建议是：学会选择，懂得取舍。
兼并一众有利因素的房子少之又少不说，价格上对于很多不同人来说往往也高不可攀，因此，不同群体的购房群体在选择配套时，更应该结合自己的实际，而不是为了追求标准而忽略本身最实在的需求。
对于刚需买房群体，外部配套相对更为重要。因为内部配套的存在，主要提升了居住的舒适度，而处在刚需购房阶段的购房者实际受内部配套的影响是比较少的，主要需看重外部配套，交通通达程度、距离工作地通勤距离、孩子的教育问题，是刚需要面对的关键。
刚需购房，是为了满足基本的居住需求，所以周边的配套设施一定要跟得上生活需求，选择配套要多关注：超市、市场、地铁、学校等必不可少的基础设施。
改善群体要重内部配套。看小区除了要考虑基本的配套设施外，还要考虑小区的公共服务配套是否完善，例如物业的服务品质、车位是否充足、园林景观是否优质、小区是否配有医疗服务等。
改善群体经过财力、视野的提升，只具备居住属性的首套住宅已经不能满足他们的需求了，除了空间上的改善，对于能提升购房者归属感、尊贵感的产品装修和物业服务等，才是改善群体最应关注的配套选择。
结
其实，虽然对于买房选配套这件事，我们可以列出评判标准。
但实际上，从来没有规定说，“人”来到这个世界上一定要做什么，必须要有什么意义，或必须要做什么样的选择，这只有一次的机会，希望我们都能用来取悦自己，不要过度被标准和规范绑架，而是去选择合自己心意的配套才最好。