魔幻！深圳最贵回迁房：13万/平，却成了宿舍、美甲店、午托班……

深圳人焦急等待的润四（华润城润玺一期），据说这个月有望开盘。

在深圳，华润城业主又名：人生赢家。

毕竟，买到华润城，就等于拥有好运气+好房子，前提还是你有充足的资金。

润4现状

然而，当华润城123期散发着“人上人”气息时，一条马路之隔的大冲村回迁房里，却开着美甲店、日料店、美发店和午托班……

这批房子，堪称深圳最贵回迁房，目前成交价已经13万/平。

“豪宅”为何有如此画风？快跟南方楼事来一探究竟。

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15万+/平的回迁房，却成步行街？

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南方楼事实探的小区，位于大冲都市花园。

花园与网红盘华润城仅一条马路之隔，都位于1号线高新园站外，紧邻华润万象天地，地处南山核心。

左为大冲都市花园，右为华润城

两个花园都来自大冲村旧改，都由开发商华润建设。

大冲都市花园的外观为暗黄色，与灰黑色外观的华润城差别明显。

然而，大冲的回迁房身价却不低。

目前，旁边已经出了房产证的大冲城市花园，成交价已经在10到13万/平之间，挂牌价则已经在15万/平。

华润城周边一共有3个回迁房住宅区，分别为大冲城市花园，大冲都市花园以及大冲新城花园。

大冲城市花园目前房价

虽然地段、房价与配套都是豪宅配置，但大冲都市花园的内部，却是另一番景象。

小区出入并不需要人员登记，任何人都可随意进出。

南方楼事在小区最外围、最靠地铁站的B栋里随便逛了一圈，简直像来到了步行街。

随机走了几层楼，基本每层楼都有住宅被用来开店。

“入驻”最多的是美甲店，一栋楼里起码有2~3家。

同样多的还有各色教学机构：比如午托班、琴行……

除此之外，还有美容机构、美发沙龙、甚至还有日料店、小卖部。

日料店

皮肤管理机构

形象工作室

小卖部+理发店……

从外部看，还可以看到不少外挂广告。

这业态，简直算是一条龙服务，只不过，哪里像在普通住宅，分明就是在步行街。

而除了商铺，住宅楼里基本都是租户，不少房子还是群租房。

挺多房子看上去已经空置了一段时间，且有欠费通知。

再看其它几栋楼，情况也类似，只不过因为楼栋靠里，商铺相对没有那么密集，租客比例更高。

事实上，都市花园旁边的新城花园，情况也类似，租客+商铺聚集。

据中介透露，都市花园与新城花园，基本没有业主自住，全部都是用来放租。

目前，大冲片区的房价，在南山已经仅次于深圳湾。

而回迁房紧邻的，又是今年人气最高的华润城。

在房价已经13万/平的黄金地段，回迁房却用来做宿舍或者开店……

这情况，无房人士听了要落泪：简直暴殄天物！

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回迁房大批放租？都怪村民房太多

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为啥大冲回迁房“沦为”步行街？这里有两点原因。

首先，是因为回迁房里开店成本低。

据片区中介张亮（化名）透露，华润万象天地附近80平的商铺，月租就要上5万，价格昂贵。

而大冲都市花园里，一套100平的房子，月租则在11000到12000元之间不等，

相比之下，租金实在便宜。

更何况，回迁房位于科技园，配套好，周边白领也多，不愁没客户。

工作日的晚上，南方楼事实探了几家大众评分较高的美甲店，结果发现，间间都已预约满，一位难求。

据美甲店员工透露，工作日晚上与周末，客流量其实都差不多。

而另一家开在花园里的日料店，周五晚上也是基本满座的状态。

由此可见，只要经营得当，回迁房里开店，长期来看，收入也挺可观。

但在中介张亮看来，回迁房变成“步行街”的关键，还是因为：

村民们分到的回迁房，实在是太多了……

如今华润城周边的3个回迁房小区，加起来一共9050户，体量巨大。

城市花园总户数2232，纯住宅，80~275平。

新城花园总户数5824，住宅+公寓，48.23~296.36平。

都市花园总户数994，住宅+公寓，80~195平。

大冲新城花园的密集高楼

而根据当年的动迁资料，动迁的大冲村民，数字为1300户。

光看这个数字，一户人家都能分到6套房，更何况，当年旧改赔偿村民的，还有与回迁房体量相当的商业。

因此，每户人家手头的回迁房，只会更多。

2016年回迁房刚落成时，网上还出现了大冲村民分66套房哭穷的消息，虽然后来被辟谣了，但也足以从侧面反应，大冲村民是真的很多房……

据张亮透露，尽管分到的回迁房多，但大冲村民都聚居在地段最好、户型也最大的大冲城市花园。

大冲城市花园，位于华润城2期与4期之间。

因此，都市花园和新城花园的三千多套回迁房，基本都用来放租。

“有的业主，甚至还没看过自己的房子，就交给二房东打理了。”

因此，在外人看来“暴殄天物”的房子，对于大冲村民来说，只是闲置资产而已，不足挂齿

。

但值得一提的是，大冲村民的这批回迁房，建设时也有一段故事。

大冲村旧改时间线，图源深楼市

早在1998年，政府就将大冲列入了旧改规划。

但在旧改前期，政府屡次和大冲村民谈判时，都因为赔偿条件无法谈拢，进度无法推进。

直到2007年华润介入旧改后，这一切才有了转机。

为了推进旧改，华润给了大冲村民相当丰厚的赔偿条件：

给村民补偿68万平的住宅和商业，其中35万平用于村民居住，33万平用于建商业，而且，建回迁房的地块，还是最好的。（图源深楼市）

而如今，旧改后的土地上，建起了华润城、3个回迁房小区、华润万象天地、写字楼还有南二外科华学校等一系列项目。

昔日巨无霸城中村，就这样改造成了核心地段的超大综合体，在推动深圳城市发展的同时，还造就了大冲村民的“发家史”。

说到底，处于食物链顶端的，还是大冲村民。

有底气的开发商，hold得住最大的旧改；

有能力的人，可以买到一套华润城；

有想法的人，懂得在大冲租回迁房做生意；

但大冲村民，旧改得他同意、华润城旁边的大房子免费住，同时还有n套房子在收租，说不定，放租的店铺，还在赚华润城业主的钱。

到底谁才是“人上人”？