深圳实锤限售了，房价会跌吗？

假想敌

如何让一群到处嚷嚷与自己为敌的人化敌为友并团结起来？

树立一个他们的共同敌人就可以。

在房地产市场上，这个群体叫做炒家。

地产空头们对炒家的印象，纷繁复杂。

他们偶尔被幻想成手握一堆钞票疯狂扫房的人。

偶尔又被幻想成投机倒把高杠杆买入市场上仅剩的房源然后溢价卖出的人。

反正，只要限购，他们买不了就不会炒房。

只要限售，他们卖不出房就会财务爆炸被迫套现。

我在其他地方也看到不少这样的高赞评论。

然而，如果光靠这样的幻想去等着房价下跌，那我觉得不如进一步冷静下来思考一下。

究竟这些政策，会有什么影响。

广州限售后，房价怎么了

首先最实际的方法，我们不如先看看隔壁老广在今年三月限售实施后的房价变动情况吧。

从3月31日限售算起，到今年七月，广州的房价均价从3.15万的单价上涨到3.4万。

成交套数倒是有了一定下降，从最初的8800多套下降到7900多套。

房价，不过是缓慢上涨罢了。

从各区状况来看，基本也是全线上涨，其中增城作为非限购区域涨幅这么大也算是意料之内。

之前涨得最凶的番禺这几个月平盘也属正常。尤其是之前疯长的万博板块，下一轮的暴涨个人估计会是在18号线开通后。

传统旧区域中发展最好的天河增速依旧特别快。

半年的增幅并不能说明这个区未来怎样。

但是整体各区在限售后都呈现出一片暗涨的趋势，基本符合我之前对限售的判断，政策出台后只会造成更多供给短缺。

前两天在帮朋友去西门口看房的时候，问价时跟当地中介聊了下。

有一句话我印象特别深刻，“现在的人都不知道怎么回事，个个都把自己的房子当成宝一样，死活不肯降价。”

这就是在各类严苛政策下的广州楼市状态。

很多人觉得，限售造成的流动性锁定，对于炒家来讲会是灭顶之灾。

但是限售2年，其实是一个很微妙的数字。（深圳的3年其实也差不多）

对于大部分炒家来讲，房子到手其实基本都是选择拿满两年以上，因为过不过2年，税费是相差非常大。

而税费成本是当前炒家最关注的。

所以对着一群本身就打算持有2年以上的群体去实施限售。。。

虽然说，限售会对短炒的卖家产生影响。

但其实，很多短炒的卖家，都具备长持的能力。

而且，真正伤害的只是极低首付高评高贷的短炒者，像之前提到过的那种零首付十个月赚几百万的赌徒神话。

对于另一个短炒流派，凤变冰的炒家来讲。

所谓限购，不过是一纸合同就能破解的东西。

当前的凤变冰流派，通过委托代理或者装修合同之类的操作，就能完全跳出限购限售了。

比如我最近看到的这种东西，

简单讲解下

签订合同后买家翻新房子，然后卖家协助卖出，买家只需要付出当中的翻新费，如果卖不出，买家则以约定价买入该房子。

这是短炒炒家的最新流派，当然这种操作对于判断笋盘的能力要求蛮高，非行家我不建议采用。

操作方式类似委托代理，但是门槛低很多，毕竟委托代理基本需要先给全款人家。

民间多大神，该破解的还是给你破解掉。

房价的本质

其实房价的本质，是一个城市的综合实力反映。

在供需失衡的情况下加剧，被扭曲市场的政策所催化。

在一个经济不断增长，人们不断创造财富的城市里，房价上涨是很自然的事。

很多人用欧美的核心城市去和中国一线比较，其实是有很大问题。

这还是得从我们的土地政策说起。

从土地政策开始，国内城市的发展，就离不开房地产。

2017年，全国公共预算收入为17.3万亿，同比增长7.4%。其中土地出让收入为5.2万亿，同比增加40.7%。

这种高度的依赖，就注定了我们需要一个平稳的房地产市场。

房价的暴跌，将有可能造成整个财政收入的崩盘。

所以，为了稳定财政收入的大头，地价的稳定就很重要，而地价的稳定，很大程度上又依赖于房价的稳定。

当然，所谓稳定，其实就是不能跌。

而保价格的第一重点，自然是控制供给。

这是2017年到2021年供应总量，平均每年大概供应475公顷。

其中，根据广州市2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，这三年的供应规划大概是564公顷，495公顷，491公顷。

也就是说2020年和2021年的供应，注定是要比这三年少。

这是除开广州经济发展外，房价的第一推手。

财政收入的困局

最近很多人还在提出要进一步缩减税收，如果这个进一步缩减，那对土地政策的依赖，其实会更加大。

如果两边都要减少依赖，那就只能从居民的实际福利上下刀了。

然而，最新的巨佬们会议里面刚提到，民生保障和社会稳定工作同样重要。

所以，到头来，这些钱，其实还是削不了。

幻想崩坏的假想敌

最后，我还是多讲几句关于你们口中的炒家的真面目吧。

房价上涨的根本，归根到底还是城市的发展，人口的涌入，需求的拉升。

这是不为政策所动摇的房地产发展根基。

也是我一直以来建议各位选择一线城市及强二线进行地产投资的基石逻辑。

在这个过程中，所谓炒家，不过是把价值的洼地给填了，同时把相应的资源匹配给其他有能力的人。

没有真正的刚需接盘，炒家什么也不是。

而这些接盘侠。

恰恰就是你们身边众多想要买房的人，也是这个城市的建设者。

仔细想想，你有多少次因为那一两万，而被另一个刚需客抢了房子。

最终自己却一拖再拖，全款变首付。

从来没有什么人在阻碍你，阻碍你的只不过是你自己错误的判断。

从来没有什么敌人，真正的敌人是你自己。

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