美国买房前，这些HOA常识你得懂！不然，买房后有得烦

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原标题：美国买房必看HOA常识｜钱花到哪了？都有什么限制？不付HOA费会怎样？如何投诉？

都说在美国买房要慎重，其中一条就是谨慎考虑HOA。虽然与房子相比，HOA的费用只是个小钱，但是HOA的好坏绝对可以对你往后的生活质量形成重大影响。

什么是HOA？

HOA的全名是 Homeowner's  Association，也叫业主协会，它是一个社区的管理组织，通过制定并执行对房屋和业主的一系列要求，达到保持房屋甚至整个社区价值的目的。有数据统计证明，有HOA的房屋价格平均比没有HOA的房屋价格高5-6%。

HOA怎么加入？

通常在 HOA 管理的社区内购买房产的人会自动称为HOA的会员，并且强制缴纳会费，也就是HOA费用。几乎所有的CONDO和Apartment社区都有HOA，越来越多的独栋房屋社区也有HOA。

HOA的费用是多少？

答案很复杂，取决于房屋的年龄、大小、位置和建筑形态，当地的经济发展水平，以及HOA提供的设施和服务。就全美平均来讲，HOA 每月的费用在200美元到300美元之间，但是实际上差异很大，有些社区每月不到50美元，有些社区则高达每月4000美元。

HOA费用高低一般的法则是：

  1. 生活设施越多、服务越全的社区，HOA费用越高；
  2. 封闭社区比开放社区的HOA费用更高；
  3. 高层建筑比普通建筑的HOA费用高；
  4. 某些历史建筑或老旧社区，由于维护成本高，所以HOA费用也更高；
  5. 有些类型的房产，比如Condo可能会同时收取Condo fees和HOA费。

哪些地区HOA费用较高？

数据显示，在纽约(571美元)、长岛(498美元)、旧金山(463美元)、费城(449美元)和迈阿密(415美元)，HOA 的平均费用涨价最快。

HOA增加你的养房成本

需要注意，HOA的费用并不计算在买房开销中，而是额外的“养房”费用，要计入每个月的固定成本中，住多久交多久，度假出远门、房屋空置都必须继续缴纳。

都有哪些类型的HOA费用？

固定费用

按月费、季费或年费的频率缴纳；

特殊/临时费用（Special Assessments）

比如社区决定进行道路重建、扩大泳池游乐场等重大调整，或者遭遇严重自然灾害比如暴雪袭击需要除雪等，而自身的储备资金又不足，就会把项目费用平摊到业主身上；

罚款

不小心或故意违反 HOA 规定需要缴交的罚款，迟交HOA需要缴纳滞纳金；

涨价

此外，也有相当多的 HOA 费用年年涨甚至月月涨，注意留意自己家的信箱和Email。

HOA费用都用在哪些地方？

具体需要参考HOA的合同，包括但不限于：

  1. 电梯、道路等公共区域的维护和清洁
  2. 会所/俱乐部
  3. 社区公园、植物、人工湖、凉亭等自然景观
  4. 泳池、球场、运动场
  5. 健身中心/娱乐中心
  6. 垃圾和污水处理
  7. 公共区域的水、电、火警警报系统、防虫灭鼠等
  8. 铁门设备、监视器、保全系统等安保设施和保安
  9. 房屋修理如换修门窗、屋顶等

HOA对屋主有哪些限制？

有权利必然有义务，HOA对屋主的各种限制都记录在一个叫CC&R（The Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions，关于规则、限制和要求的声明）的具有法律约束力的文件里，说明了对屋主的限制和要求。CC&R通常也作为房产文件的一部分，在县记录员办公室（County Recorder's Office）的网站可查。
那么CC&R都有哪些规定呢？

  1. 房屋使用的限制：比如是否可以出租、商业化，以及聚会的时间地点和频率等；

  2. 车辆的停放限制：比如是否可以停放商用车或房车，有些会规定船只、拖车等不得停放超过48小时，有些社区会为居民和客人指定停车位，有的要求居民必须把车停放在车库里，或者只允许停放一定数量的车等等；

  3. 宠物的限制：有些社区可能对狗和猫的品种、大小或体重有限制，一般不允许某些种类的动物。

  4. 对屋主行为的限制：保持房屋的良好状态、及时维修如清除有毒杂草、移走难看的装饰、如果不是收垃圾日则垃圾桶不可以摆放在路边等等；

  5. 公寓和CONDO对邻里影响的限制：包括对噪音、使用木炭烧烤、吸烟、以及对邻居造成影响的行为等限制；

  6. 室内装修的限制：通常只会限制大面积或整体的改变，比如从地砖改成地板、壁纸和窗户的更换、油漆颜色的更换等等；

  7. 室外景观的限制：比如是否可以晾晒衣服，是否允许修建泳池，栅栏的材料、高度、颜色，树木的种植和移除，草坪和灌木的维护等等；

  8. 环境保护方面的限制：例如限制花园的大小和植物的品种，规定使用特定的化肥、杀虫剂或洒水系统来维护院子，并禁止使用堆肥和太阳能电池板之类的东西。

  9. 房屋改建的限制：比如对加建面积的限制、对房屋间距、使用材料、建立独立车库或者凉亭等等，通常需要先将改建计划报送HOA，获得批准后才可以开始动工。

如何找到HOA的CC&R？

  1. 买房之前：你的房产经纪人、建商或者卖家都可以提供副本，或者HOA公司的相关信息，必须在决定买房之前提前查阅；

  2. 已经居住了一段时间：可以打电话给HOA管理公司或者HOA委员会索取，不过有时候他们会收取一定的费用，还有个更方便的办法是找邻居问问；

  3. 去县记录员办公室（County Assessor’s Official）的网站查找，大部分情况下，它也是房产文件的一部分。

违反HOA的规定会怎样？

  1. 口头或书面通知。第一步通常是会收到HOA的口头或书面通知，声明你违反了CC&R，并要求你立即着手处理和解决；

  2. 罚款。可能是一次性罚款，也可能是问题没解决一天就要多交一天的罚款，或者是HOA帮你解决问题需要的人力物力等费用。

  3. 丧失社区设施使用的权利。包括不得使用公共区域和设施，如游泳池、健身房和俱乐部会所等，可能是暂停一段时间或直到问题得到解决。

  4. 提起法律诉讼。如果你拒绝解决问题，HOA可以提起诉讼，要求法院对你采取强制措施。如果法官做出判决，HOA可以从你的工资或银行账户直接扣取欠款和相应的法律费用。

  5. 行使留置权。如果屋主拒不缴纳费用或罚款，HOA可以对房产实行留置权，这样你的房屋出售所得的收益就会有一部分自动用于归还欠款。由于留置权会被公开记录，也会影响房屋的售价。

  6. 行使止赎权。也就是说你要被迫出售你的房子，将售房款的一部分用来偿还HOA欠款，而且在某些地方，比如德州，HOA不用走法律程序就可以直接这样做。

对HOA不满意怎么办？

如果对HOA不满意，除了直接搬走，还可以根据不同情况做出选择：

HOA没有尽到自己的职责

包括遵守CC&R，进行业主委员会的选举，以及定期举行会议等。一旦这样的情况持续了一段时间，你可以视为CC&R的规定不再具有强制性，从而要求退出HOA或提起上诉，法官会根据情况裁定是否解散HOA。

HOA没有公平的对待屋主

HOA业主委员会必须公平行事，不能单独做有利于自己的事情，也不能不公平地惩罚某个屋主。比如HOA不能因为一个委员会成员不喜欢你，就决定不清理你家门前的路。而且 HOA 不能因为种族、民族、国籍、残疾、家庭状况、性别、宗教、性取向的不同而歧视任何人。如果你觉得自己受到了歧视，可以投诉或提起上诉。

我的房子不应该被划进HOA管理区域

你的房子与社区里其他房子的共同点很少，比如相隔较远、风格迥异、位于大门或围墙外边等等，可能一开始你就不属于这个HOA，这时候可以要求退出HOA或交给法官裁定。

没人告诉过我有HOA这回事

通常在你买房子的时候，需要知道它是否属于HOA 的一部分。如果完全没人提过这件事，就突然就收到了HOA的账单，你可以投诉或起诉要求赔偿。

HOA的规定无法执行

如果HOA的CC&R有明显的法律和技术错误，根本无法执行，你可以投诉或起诉。

HOA创建于你买房子以后

这种情况下屋主通常不会被强制加入，如果你收到了账单，也可以联系律师。

HOA的优点和缺点分别是什么？

总结起来，HOA——

优点在于：

  1. 邻居都比较遵守规则，如果你很介意噪音、停车、社区景观、生活品质等，生活在一个有高标准HOA的社区会非常愉悦；

  2. 有更多的公用设施可以使用，而且由于仅限社区居民，所以相对私密；

  3. 公共管理的费用可以和社区其他居民一起分担；

  4. 某些邻里纠纷可以找HOA调解，不用去走麻烦的法律程序；

  5. 参加HOA Board可以进一步了解及服务社区，认识更多朋友。

缺点在于：

  1. 缴纳费用，增加了每个月的开销；

  2. 必须遵守HOA的规定，生活不能百分百自由自在；

  3. 不能随意进行房屋的改造，如果要出售房屋，可能错过某些有特殊需求的买家；

  4. 如果HOA自身有一些问题或者名声不好，也可能对房屋的出租或出售造成影响；

  5. HOA屋主委员会可能会做出一些荒谬的决定，令你非常反感却无能为力。

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