159：如何合法有效地成立业主大会、业主委员会

昨天，一个朋友非常高兴地说起他们小区，有业主发起成立业主大会筹备组、召开了第一次筹备会议，会议上大家纷纷在讨论关于物业费降价、更换物业公司、查账、公共收益归属、年终分红等事宜。

我随口问问，这个筹备组、筹备会议有政府基层组织（街道物业办、社区工作站、居委会等）组织和参加吗？有筹备组成立及会议有政府盖章的公告和正式通知吗？这次组织人员是什么人？听我这么说，朋友愣了，他说只看到小区单元门贴的一张纸、有几个业主签名，其他不清楚；关于组织的业主情况，只是看到物业的人在群里说，这几个人都还欠着几个月的物业服务费呢......我听了，笑着对朋友说你就当看戏了，这样搞不成事情的。

一、为什么上面情况召开不了业主大会、业委会

首先，召开业主大会、选举业委会是有严格的法律要求和程序，业主大会、业主委员会成立后，需要向政府主管部门备案，才合法有效！

上述案例中：

1、业主大会筹备程序不合法。按《业主大会和业主委员会指导规则》规定：符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

2、筹备组成员不合法。按《业主大会和业主委员会指导规则》规定：

• （1）首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
• （2）筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
• （3）筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

3、欠缴物业服务费的业主通常不具有参加筹备组、竞选业委会委员的权利。

因此，上述案例中的业主筹备组、筹备会议属于违规行为，只能算是业主自发性聚集和讨论，没有任何法律效力，更严格来说、这次会议的组织者可能会在政府基层组织上挂号了，类似的活动会规避其参加。

二、为什么现阶段业主大会召开难、业委会成立难？

关于这个话题，网上一搜有大批大批的文章进行分析和阐述，今天老周就不多废话。为什么业主大会召开难、业委会成立难，其主要原因有几方面：

• 业主参与度低，特别是有公心、热心公益的业主太少；大部分业主都是事不关己、高高挂起，有钱的业主觉得小区环境不好、物业不好，就直接换房；
• 现阶段70%左右积极主动搞业主大会、业委会的业主，基本上都是空闲时间多、自由职业者，且其中很多人都是出于私利（如：对物业公司不满、看中小区物业管理资源、看中公共收益、或其他利益等），而非为了小区全体业主利益；
• 基于上面两个原因，现阶段的积极参与者不是政府基层组织（街道物业办、社区工作站、居委会等）认可的人员，基层组织非常担心该部分人员参与业主大会、业委会的目的及后续影响，社会稳定高于一切，所以政府参与度不高；
• 建设单位及物业公司的利益、及阻挠。

其实，最关键的还是在于“人”，即缺少富有公益心、有责任的业主，及其他业主的积极参与。

三、如何合法有效的召开业主大会、成立业主委员会

随着《民法典》生效、国家对物业管理（特别是住宅物业管理）的重视，物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会履行“当家做主”、自己管理物业区域事务是大势所趋。但如何快速、合格、有效的召开业主大会、成立业主委员会，老周建议如下：

1、召开业主大会、成立业主委员会要从最初阶段就按法律规定、合法程序进行，即业主们准备成立业主大会，应选择具有良好身份、有社会公信力的人士牵头向政府基层组织（街道物业办、社区工作站、居委会等，具体看当地制度文件的要求）提出申请，要让政府基层组织相信业主成立业主大会是出于“让社会更加和谐、让小区更加美好”的目的，而不是因为物业公司不好、物业服务不好、要更换物业公司的目的；

2、按“党建引领”的思路，尽可能的推荐党员、“两代表一委员”作为业主大会筹备组成员、业委会委员候选人；

3、尽可能的与政府基层组织保持经常性、良好沟通；

4、如有资源，尽可能的聘请第三方机构（物业咨询机构、律师事务所等）为业主提供专业咨询服务，让业主大会成立、选举过程更加透明、公正；

5、学习、了解和掌握业主大会成立、业委会选举方面的法律法规和制度要求，特别是项目当地的政府规则制度、实施细则，严格按法定程序、法律要求实施。