【同策监测】6月上海商品住宅市场月报：本月新盘大量入市，市场成交火热，宝山、奉贤、青浦位列区域成交前三
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本月观点
本月数据快报
▲数据来源：数联天下
数据说明：
①商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体。②去化周期为3个月移动去化
政策与热点
土地出让征收改革试点
6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、央行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。《通知》表示，将先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省以省为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
· 目前很多地方政府对于土地财政的依赖度很高。通过土地收入地方政府获得“经营城市”的动力、财力，该政策出台后，收入归中央，可以倒逼地方政府真正的思考发展问题，做增量税收。
· 从土地出让来看，部分地方政府通过土地出让增加财政收入的同时，并没有完全做到“地尽其利”，通过此次的政策，未来，地方政府在房地产行业的话语权重将降低。
异地提取公积金试点
近日，长三角异地购房提取公积金服务在长三角“一网通办”平台成功上线后，已在上海市、南京市、合肥市、苏州市、无锡市、嘉兴市、衢州市和芜湖市8个试点城市稳步推进；在长三角8个试点城市购房、且符合公积金缴存地提取条件的职工，不论购房地与缴存地是否为同一城市，均可通过长三角“一网通办”平台在线零材料、零等候申请购房提取住房公积金。
· 从政策便民的角度来看，8个试点城市共同推动公积金提取“减环节、减材料、减时间、减跑动”，实现异地购房提取零材料、多地联办实时审，具有“零跑动、零材料、零等候”3个特点；
· 从市场来看，八城互通公积金，支持异地购房提取公积金，有利于提高消费者积极性，进一步增加购房市场的活跃度；同时也有利于分散核心城市的市场热度，方便在上海工作的将公积金用于家乡买房。
一线城市二手住宅涨幅回落
6月16日，国家统计局发布《5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据》。5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%，涨幅比上月回落0.5个百分点。
· 整体来看，一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升，二手住宅涨幅回落，主要由于一线城市出台的多项调控政策都与调控二手房市场相关；二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同，同比涨幅基本稳定，这表明在多城加码调控的影响下，市场热度有所收敛；
· 单一城市来看，深圳新房价格仍平稳上升，但二手房价格出现自2019年以来的首跌，这表明深圳2月新出台的二手住房成交参考价格机制调控在逐步生效。
上海一批集中供地竞拍结束
6月18日，上海市第一批集中供地正式开始。本次原计划出让56宗地块，其中青浦区夏阳街道华青路西侧01-05地块（编号为202105312）终止出让，故最终出让55宗地块。包含6宗“城中村”改造用地，14宗征收安置房用地，8宗租赁住房用地，27宗涉宅用地。据统计，27宗涉宅地块起始总价约691亿元。其中，9幅地块于6月18日采用挂牌方式出让、5幅地块于6月21日采用挂牌方式出让，12幅地块于6月22日-25日采用有竞价招标方式出让。最终，55宗地块全部出让，揽金852亿元。
· 整体来看，本次土拍呈现“郊区热、市区冷”的特点，宝山、青浦和嘉定的地块报名人数较多。这是受20%的保证金影响，上海土拍门槛较高，尤其是市区地块，对于房企而言资金成本高，加之受限价影响，市区土地利润空间薄弱；
· 从获地宗数来看，金地在本轮土拍中以68.53亿元拿下3宗地块，其中有两宗都位于嘉定，是嘉定区的最大赢家；从拿地金额来看，保利在本轮土拍的首日便以105.1亿元拿下位于市中心大宁板块的1宗地块，溢价率8.39%，成交楼面价51707元/平米。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
商品住宅-成交排名
6月，宝山区张庙板块的大华公园城市项目为商品住宅成交面积冠军，该项目均价约59273元/平米，该项目触发积分摇号机制，入围分数为61.87分，小区的左右两侧分别是庙行公园以及规划建造的开放式绿地；交通方面距离小区1.5公里有轨道1号线通河新村站，附近未来500米将建的18号线二期康宁路站。
公寓市场
6月公寓市场供应规模大幅上涨，大量新盘集中入市；本月供应面积103.3万平米，环比大幅上涨277%；成交量为91.78万平米，环比上涨127%；成交均价受区域结构性影响下降至52900元/平米；本月位于中外环、外环外的新盘成交占比大幅上升，带动均价下降明显。
公寓市场-成交排名
本月公寓市场销冠为大华公园城市项目，成交均价为59273元/平米；成交排名第二的同样也是位于宝山区的大华朗香公园里的项目，该项目位于大场板块，邻近上海大学，周边教育资源丰富，推出价格与周边二手房倒挂，该项目一经推出需求火热，触发积分制，入围分数为64.3分。
别墅市场
6月上海别墅市场供应规模持续扩大至23.41万平米，成交规模上涨至20.06万平米，环比大幅上涨146%；成交均价受区域结构性影响下降至57107元/平米。
别墅市场-成交排名
6月，崇明县陈家镇板块的东滩云墅项目为本月成交面积第一，该项目于上月加推305套，本月持续成交，截止目前项目总去化率为73%，项目成交均价为35975元/平方米，本月项目成交前十主要集中在外环外。
商品住宅存量
6月上海商品住宅市场存量环比小幅上涨，供应上涨导致去化周期上涨至7.5个月。
上海各环线商品住宅存量
2021年6月，上海外环外商品住宅存量占比环比上升，内外环存量占比环比下跌，受集中供应的影响，全市商品住宅总存量面积环比上涨，存量依旧主要集中在外环外区域。
上海各区域商品住宅存量
6月浦东新区为存量最大区域，其次为奉贤、金山。
上海地区单月访客指数
本月上海地区来人量为7176人次（上月为7604人次），访客指数为50，较上月（53）下跌，环比下降5.7%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
6月成交区域结构中，宝山、奉贤、青浦成交量排列榜单前三，其中宝山区成交均价最高；其中，青浦区徐泾板块的金地虹悦湾项目于5月30日开盘，共推359套房源，触发了积分制，入围分为62.16分，成交均价为62646元/平米。
成交板块结构
6月，徐泾板块位于成交榜首，其次为金汇板块和张庙板块；其中，徐泾板块的金地虹悦湾项目为成交主力，均价为62646元/平米；金汇板块的阳光城青溪水岸项目为成交主力，均价约为29085元/平米；张庙板块的大华公园城市项目为成交主力，均价为59273元/平米。
成交环线结构
受供应影响，外郊环仍为成交主力，6月整体占比环比上涨3%，郊环外成交占比较上月下降8%，中外环成交占比增加8%。
成交环线结构-项目排名
6月，新湖明珠城项目为内环内销冠，均价为10.3万元/平方米；内中环，金虹桥板块的古北中央公园为销量冠军；中外环，大华公园城市项目销售占比最高，该项目目前已全部售罄，去化良好；外郊环，金地虹悦湾项目为本月销售冠军，该项目临近会展中心，与周边二手房倒挂明显，性价比高。
成交总价结构
6月，上海300-500万和500-800万总价项目为市场成交主力，两个总价段成交占比和为68%，较上月上涨14%；200-300万总价项目成交占比下降6%；1000万以上总价段的商品住宅占比减少至9%，受市场供应影响，部分豪宅化需求在二手房市场释放。
成交总价结构-项目排名
6月，总价500-800万项目销售占比最高，其中销冠为张庙板块的大华公园城市项目；总价300-500万项目中，嘉定北部板块的金地峯范项目销量占比最高；大华公园城市项目800-1000万总价段中依旧为的销量冠军；而金虹桥板块的古北中央公园项目在总价1000万元以上的商品住宅中成交套数最多，面积最大。
成交均价结构
6月，3-5万元均价段依旧为成交主力，成交4498套，占比44%，较5月相比成交占比大幅下跌19个百分点；均价5-10万的商品住宅成交量占比大幅上升19个百分点，10万以上的豪宅总成交601套，相比5月成交占比大幅上升1个百分点。
成交均价结构-项目排名
6月，受市场供应影响，均价5-10万项目的成交量最高，其中大华公园城市项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于嘉定北部板块的金地峯范项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于杨浦区新江湾城板块的信达泰禾上海院子项目成交套数最多，该项目邻近地铁十号线殷高东路地铁站，交通便捷。
成交户型结构
6月，上海商品住宅市场成交9615套，销售套数环比上升28%；户型上，仍然是90-120平米成交套数居多，占比总成交量的52%，成交占比环比上涨5个百分点，新房市场成交豪宅化有所减少，140平米以上户型成交占比环比下降6百分点。
成交户型结构-项目排名
6月，90-120平米户型销量最高，万达钻石湾项目在该户型段成交第一；120-140平米的面积段中，位于浦东新区外高桥板块的上海阳明花园广场项目销量最高，该项目均价仅为53000元/平米，与同项目前几期次新房挂牌均价倒挂明显；140-200平米面积段中，位于青浦区徐泾板块的金地虹悦湾项目销售面积最大，均价在68948元/平米。
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