新旧谜团交接班┃宁镇合作主战场已定┃背后是时代变迁的逻辑！ / 四六文摘

时代变迁，仍在继续。

NO.1 | 壹

十几年前就在讨论的农村空心化，还在进行中：撤并行政村，撤并中小学，甚至连有着近百年历史的镇级高中都不能幸免，农村人口往小城市集中的步伐正在加快。

而在小城市，则出现了另一种空心化，叫老城塌陷。很多三四线或者不入线的小城市热衷发展新区，老城区已经塌陷。

作为城市食物链顶端的大城市和中心城市，变大的趋势仍在。大城市变大的途径无非这几种：城市扩容、用地属性调整、老城区改造、失败项目再利用等。这几种途径要不难度极大，要不成本极高，要不可操作性极低。

城市扩容与用地属性调整的难度不用多说，老城区改造的难度也不为人知，据了解，很多老城区建筑一旦拆除就只能用作绿化等基础公众设施建设。所以才有了将老旧建筑改造成城市硅巷的思路（老旧建筑的改造成本比拆除新建成本还要高，但没办法）。

所谓失败项目再利用，难度也很大。比如南京南站的明发广场，比如湖南路地下商业街，又比如有争议的大报恩寺等。

那老城区和失败项目怎么办？留着等政策，或者百年之后这些都是我们留给子孙后代的“白”（比如百年后的河西和江北新区核心区，其再开发的成本大概率比明城墙内郭范围内的成本高，这个时候老城区会重新迎来生机）。对于个人来说百年很长，但对于城市发展和历史进程来说，很短暂。

开发成本高的地方是我们这一代人的“留白”，那么我们这一代就要利用上一辈人的“留白”。

NO.2 | 贰

▲龙袍新城开始大规模建设，图源网络，侵删。

作为南京九大新城的最后落地的新城，龙袍新城从总体规划公布到开启大规模招标建设，只用了一年的时间。

龙袍新城之后暂无新城，这不，跨界一体化发展过来接班。

▲图源中国国土空间规划官微，侵删。

经常关注我们的朋友应该知道，这篇文章解答了几大谜团，也留下了几大新谜团。

▲G312创新走廊大致范围，图源地图截图，侵删。

解谜之：

1，宁镇宁句特别合作区范围基本确定在G312创新走廊内。这基本符合我们之前的判断：宁镇宁句特别合作区来了？

2，216研究区的范围也可以判定就在G312创新走廊内。这也基本符合我们之前的预测：南京最新最强概念：“216研究区”到底在哪？

暂未解谜之：

1，216研究区是我们南京都市观察自己的称呼，这个概念显然不能与G312创新走廊划等号，能否打造成与紫金山实验室同样高度的新引擎呢？

ps：之前我们说过，紫金山实验室由东南大学主要参与，那么这个216研究区按苏省的传统理应由南京大学来牵头，但现在还没见消息。

2，G312创新走廊的主要参与方南京和镇江能够全身心投入，尤其是镇江，是否真的能够掉头往西？目测这样级别的合作区对于小城市来说，三心二意是不行的，一旦失败又会变成了留给子孙后代的”白“了。

新谜团之：

▲舍近求远之后的思考，图源地图截图，侵删。

1，作为距离更近的句容，未来作何打算？继续盖房子吗？

2，作为南京都市圈城际地铁的标杆——宁句城际沿线如何利用？可否成立吸引小的工作室的合作区。以我们为例，后期如果成立自己的工作室，肯定希望产生收入之前的成本为0（如房租，水电，物业等），一旦产生了收入，税收方面给不给优惠无所谓。那么，把工作室放在都市圈可以不？办公地点可以，注册地必须在南京。那么，模式就出来了：

在宁句城际沿线设立合作区，吸引注册地在南京的小工作室落户，减免所有费用，但没有税收优惠。产生的GDP和税收等两地按比例分配，并设置回流条件：达到一定规模后必须或者可以回流南京。通俗点讲就是：成功了回来，没有的话待在原地继续努力，这是多赢的局面。

NO.3 | 叁

符合时代发展变迁趋势的宁镇特别合作区已定，解开了谜团，又迎来了新的谜团。而人类，就是在发现矛盾并解决矛盾的过程中实现进步的。

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