业绩会直击｜正荣地产年报首秀：发展势头虽猛，但要做的还很多
2018年，对于刚刚上市的正荣地产而言，无疑是至关重要的一年。
一方面，2015年-2017年，上市之前的3年时间内，正荣地产完成了合约销售额从230亿元到700亿元的跨越式发展，为之后的“千亿江山”做足铺垫；另一方面，面对强力持续的政策调控和不断收窄的融资环境，正荣地产上市的第一年即遭遇“地产小年”，面临较大的发展压力。
在此背景下，正荣地产2018年的业绩表现备受关注。3月24日，正荣地产正式递交了上市之后的第一张成绩单。
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单从业绩数据来看，正荣地产的这张成绩单称得上不错。
有业内人士指出，对于房企而言，销售回款是“最便宜的钱”，因此房企利润的提速首先来源于规模的增长，没有一定的规模前景，一切都只是空谈。
公告显示，正荣地产2018年在规模上继续保持高速增长：全年实现合约销售额1080亿元，同比增长54%，成功迈入“千亿军团”。
截止到2018年12月31日，正荣地产于全国28个城市拥有建筑面积2456万平方米的土地储备，平均成本为4491元/平方米，约超过70%的土地储备位于一二线城市。其中，2018年新购入57幅土地，总建筑面积为1114万平方米，业务拓展至成渝及华南区域，初步实现了集团的全国化布局。
在保持业绩快速增长的同时，正荣地产还能兑现了降负债承诺。
年报显示，在过去的一年中，正荣地产通过积极探索ABS、公司债、美元票据等多渠道融资，使其净负债比率由2017年底的183.2%大幅降低至74%。
财务杠杆大幅下降，规模增长持续加速，特别是公司在2018年加码的新晋区域——粤港澳大湾区及西部区域，也随着政策红利迎来了高速增长时期。
然而，正荣地产看似一片坦途的前方，并非高枕无忧。
首先表现在盈利能力方面。尽管年报显示，2018年，企业的毛利率由21.1%上升至22.8%，股东应占核心利润率也由上年同期的5.7%提升至7.4%。但提升后的盈利水平，仍然难以“令人满意”。
对此，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上向记者表示，有些同行的毛利率超过30%，一般是基于两点原因：第一，商业比例高，一般租金收入毛利率可达85%；第二，他们有商业买卖。而正荣地产是以纯住宅为主，所以如果把同行的商业部分抛掉，有可能我们的毛利率也处于同行的平均水平范围。
针对企业整体毛利率的进一步提高，陈伟健也提出两点计划：一个是平均的融资成本，在2019年会慢慢下降；第二个是政策限价的压力会下降，也会使之得以改善。
记者发现，正荣地产虽然成功迈入“千亿军团”之列，但是其权益占比不高，因此“根基”或不稳。
以富力地产为例，虽同为“千亿军团”新秀，但富力2018年共实现营业收入881亿元，归母净利润为95.5亿元，分别是正荣地产地产的3.3倍和4.5倍。
有分析人士认为，正荣地产的跨越式发展很大程度上来源于“合作开发”项目，尽管在一定程度上满足了企业兼顾全国化布局及降杠杆“两手抓”的需求，但过度的“合作”也难免摊薄企业利润，为企业后续发展可能带来不确定因素。
对此，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙也坦言，2018年，正荣地产的权益占比大概是52%左右，今年估计也在50%-55%左右，不会有太大的变化。但从今年开始，正荣地产可能会提高拿地的权益比例，但具体数字可能会在2020年甚至以后的销售数据里才会体现出来。
此外，王本龙表示，正荣地产的回款率在同行中一直比较高，原来的回款率是70%多，现在每年接近80%。未来，企业将会通过高周转及运营效率的提高，来提高毛利包括其他财务指标。
编辑 沈玉洁