直击业绩会 | 恒大：房地产依然是朝阳产业，全年6000亿目标没问题
恒大2019年中期业绩会现场（孙婉秋 摄）
作为行业风向标，地产三强年报各具看点，碧桂园的规模、万科的战略、恒大的利润。
一年前，恒大登上“利润王”之位，半年净利一度将行业利润带向新高度，正当市场好奇于恒大继续带来的新纪录时，此次中期业绩会召开前19天，恒大突发公告，对上半年业绩进行了盈利预警。
然而，即便由于上半年交楼面积减少导致利润出现下滑，放眼同行，这一下滑后的“核心利润”依然凭借强大的绝对值稳坐“利润王”宝座。
和此前一样，董事局主席许家印没有露面中期业绩会，公司秘书方家俊作为新面孔，和董事局副主席兼总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣一起组成了此次半年报“班底”。
//
守住利润王
//
今年上半年，中国恒大合约销售额为2818.1亿元，同比下降7.36%；完成全年业绩目标近47%，这一销售额位列克而瑞排行榜第3位。合约销售面积2620万平方米，同比下降9.84%；合约销售均价为每平方米10756元，同比上升2.75%。
谈及全年6000亿元的业绩目标，夏海钧自信道：“完成是没有问题的。”
据他透露，下半年计划新取得预售证的面积是6000万平方米，加起来是7400万平方米，货值大约为8000亿元，这也意味着，下半年去化率达到40%就能实现公司全年6000亿元的销售目标。
谈及土储分布，夏海钧强调：“恒大的土地储备给了大家一个错觉，我觉得应该在这里做一个澄清。”
其所谓的错觉是“很多记者对恒大的印象停留在2016年的水平，即一二线土储少，三四线项目多，但现在不是了。”恒大试图扭转市场对其土储的固有印象，以验证其回归一二线的战略结果。
报告期内，恒大总土地储备项目864个，总规划建筑面积3.19亿平方米，土地储备原值为5227亿元。其中，一二线城市土地储备原值达3455亿元，占比66.1%，平均楼面地价2032元/平方米，三线城市土储原值1772亿元，占比33.9%，平均楼面地价1191元/平方米。
其中，总部所在地深圳表现亮眼，共有48个项目，规划建筑面积3124万平方米，可售面积1858万平方米。
谈及这一表现，夏海钧称是歪打正着，“恒大把深圳作为重点进军一线城市的目标，2016-2019年，恒大在深圳大规模地进行了旧城改造的土地储备。可以说，我们是现在公布的中国所有地产商里，在深圳土地储备最多的地产商，也是最优质的”。
在夏海钧看来，旧城拆迁将是房地产巨大的市场，每一个地产商都回避不了这个问题。
//
一二线是未来主战场
//
事实上，极具竞争力的土地价格是恒大创造利润的核心基础。
恒大管理层显然十分得意于目前庞大的低价土地储备，会上，夏海钧再次回顾了恒大超前的战略储备，他将其形容为“一条城市包围农村，再从农村回归城市的道路”。
1996-2006十年间，恒大基本在广州发展，2006年开始向全国扩张，因为资产规模有限，为了避免和大型开发商在一线城市正面竞争，恒大选择进军房地产刚刚起步的二线省会城市。2009年公司上市时的广告语为“中国省会城市领导者”，彼时手握4300万平米土储的恒大，单位楼面价只有470多元。
2009年，大型开发商开始进入省会城市，摆在恒大面前的选择是回归一二线抑或继续进军三四线城市。权衡后，恒大决定进入经济发达的地级市，即人口净流入，有产业支撑的城市区。2016年，恒大70%的土储位于三四线，30%分布在一二线，同年更多地产商选择城市下沉，恒大判断，再往四线城市布局有市场风险，所以在适年登顶行业销冠的那一刻做了重大战略转型——回归到一二线城市。经过近四年的调整，恒大一二线和三四线的土储占比近乎实现了切换。
因此，夏海钧认为，目前的楼市情况对恒大三线土地销售不构成影响，一二线城市还是中国未来房地产商决战的主战场。
这场业绩会释放出的另一个变化是，恒大已悄无声息活跃在了并购市场。谈及拿地策略，夏海钧表示，未来市场将以并购为主，恒大全国范围内所拿项目中，大概有200多个是通过并购来的，占了整个新拿项目的54%。
据夏海钧介绍，采用并购的第一个原因是坚决执行国家的房地产调控政策，即不要通过大地产商的资金密集型的举牌和竞争推高楼价和地价。另外，通过并购既可以得到便宜的土地，又可以有效地化解金融风险和资金压力，同时对土地也是一个充分的补充。
谈及行业天花板，夏海钧称其有一个大饼理论：“大饼基本形成了，就这么大一个饼了，这大概就是媒体说的房地产到了天花板。”
“天花板下，是不是所有房地产行业都没有机遇了？我认为不是的。房地产行业最大的机遇是大饼里面市场份额的变化。”据他预测，五年左右1万亿上下的销售规模才能在三甲里面有担当，某种程度上，这是设置了三甲的进入门槛。
那么，当行业的总体量基本固定时，头部房企的增长从何而来？夏海钧直言，这个市场空间不是由房地产不断扩张带来，而是并购中小企业带来。
“这也是为什么恒大近几年大量地并购中小企业。并购中小企业就是我们在产业份额的一种调整，这种调整还会给行业创造一个巨大的生机，这是房地产大饼的变化。”夏海钧表示“大家对房地产行业不要担心，特别是对于龙头企业而言，这依然是朝阳产业。”
记者 孙婉秋
编辑 沈玉洁