小房企来袭！新星宇控股赴港IPO，五成土储在长春
浩荡的物业上市潮中，小房企的身影时常隐现其中。
2月9日，小房企新星宇披露了上市申请。招股书披露，2018年、2019年、2020年9月末，新星宇分别实现收入47.87亿元、48.66亿元、12.56亿元，同期毛利为12.04亿元、14.75亿元、4.96亿元，毛利率为25.2%、30.3%、39.5%；同期，归属股东净利润4.99亿元、4.93亿元、1.1亿元。
新星宇的主要业务包括物业销售、提供建造服务。报告期内，物业销售实现的收入在总收入中占比保持在96%以上。
值得一提的是，新星宇的建造服务业务是其为各地方政府建造安置房，这部分业务的毛利率水平明显偏低。
2018年、2019年、2020年9月末，建造服务的毛利率分别为3.6%，3.6%、2.9%，低于同期销售住宅物业的毛利率。
“若干地方政府可能仍会要求我们建造安置房以收购相关地块。倘提供建造服务所得收入所占比例增加，而建造服务的毛利率维持在较低水平，我们的整体盈利能力可能会受到不利影响。”新星宇在招股书中表示。
除了毛利率水平可能会走低，新星宇还与众多小型房企一样，存在偏安一城的情况。
成立于2006年的新星宇一直深耕吉林，2016年，其业务拓展至海南，是其踏出吉林之后的第一站。
此后，新星宇持续拓展业务范围，至今已进入全国多个区域，覆盖哈长城市群、山东半岛城市群、长江中游城市群、长江三角洲城市群、粤港澳大湾区城市群及北部湾城市群。
截至目前，新星宇在全国范围内共拥有38个处于不同开发阶段的物业项目，位于10个城市，总土地储备为405.86万平方米，包括已竣工物业的可供销售及可供出租建筑面积51.74万平方米；开发中物业总建筑面积196.15万平方米；持作未来开发物业的总建筑面积157.97万平方米。
不过，尽管布局范围广泛，但新星宇在长春的项目数量依然占据了绝对主导地位。
数据显示，新星宇在长春共有25个项目，土地储备总量约为217.37万平方米，在土地储备总量中占比达到53.6%。
长春也是其重要的根据地。据新星宇披露，按2014年至2019年的订约面积及订约销售额计，在长春市当地物业开发商中，其连续六年排名第一。
但整体而言，新星宇销售规模偏小。2019年，其在长春市实现订约销售额45.82亿元，而同期，长春市全部物业开发商中，排名第一的企业实现订约销售额90.93亿元。
除了长春之外，新星宇布局项目数量最多的城市是山东威海，其共有3个项目，土地储备总量约69.96万平方米，占比仅约17.2%。在此外的城市里，新星宇通常仅有一两个项目，布局颇为分散。
对于新星宇这样的区域房企，向外扩张并不是一件的容易的事。“我们对新的区域的拓展需要大量资金及管理资源。”新星宇表示。
事实上，在向外扩张的过程中，新星宇面临的资金需求也在不断扩大。截至2018年、2019年、2020年9月30日，新星宇的借贷总额（包括银行贷款及其他借贷）分别为24.47亿元、24.98亿元、32.61亿元；同期，其净资产负债比率分别为290%、30%、140%。
其中，截至2019年底、2020年9月末，新星宇连续录得经营活动负现金流，分别约为-11.86亿元、-1.07亿元。
这样的资金状况也使得新星宇在发展上遭遇掣肘，“由于征地及建设成本的大量资金需求，我们仅可承接数量有限的项目”。
这正是新星宇这样的小房企积极上市的重要原因。
亿翰智库认为，房地产企业具有较强的资本属性，需要大量的资金保持经营的稳健运行，但是行业融资环境的收紧导致房企可利用资金受限，因此房企为拓宽融资渠道寻求上市。
值得一提的是，房企的上市需要参考公司的销售表现、盈利能力以及负债情况等各方面因素。此前，规模偏小的奥山控股、三巽控股等房企经历了多次招股书失效，目前仍未能成功上市。
即便成功上市，募资情况也多有不同。“根据成功上市房企的募集资金净额来看，销售金额表现较好的祥生和金辉资金募集资金明显高于其他房企，分别达到31.2亿港元和24.7亿港元，港龙、汇景、上坤、大唐和领地销售金额多在百亿左右，从而募集资金净额相对较低，整体在14亿港元左右。”亿翰智库表示。
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