（第221-240条）

民法典理解与适用｜DAY12（第221-240条）查长宝 法翼 10月29日民法典的学习是一个持续且日新的过程，笔者将结合民法典理解与适用，将所学要点予以梳理进行分享。DAY12（第221条至240条）民法典2020.6.1学习心得第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第一，房地产开发商与预售商品房买受人就预售合同办理预告登记后，该房地产开发商又将房屋另行出售给第三人的，开发商与第三.人之间的商品房买卖合同有效。开发商因先前的预告登记无权将该商品房进行处分，第三人因无法取得该商品房的所有权向人民法院起诉请求开发商承担违约责任的，人民法院应予支持。第二，预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力，但并不改变请求权本来的法律关系，预告登记权利人享有的权利本质仍为债权请求权。如相对人不履行合同约定，则权利人无权依据预告登记直接取得物权，其可通过依法主张继续履行合同的方式，实现不动产物权。第二百二十二条　当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。审判实践中，适用本条要考虑到本条规定过于原则的特点，在不动产登记法、新的法律法规以及司法解释出台之前，在不动产登记机构管理体制没有作出调整之前，人民法院在审理涉及不动产登记机构赔偿责任案件时仍应适用现有的法律法规、司法解释以及参照部门规章，正确认定登记机构赔偿责任。从司法实践情况来看，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形主要还有:第一，夫妻共同所有不动产（主要是房屋）登记在一方名下情形；第二，作为遗产的不动产物权在被继承人死亡之后，仍登记在被继承人名下，或者登记在继承人、受遗赠人以外的人名下情形；第三，人民法院生效裁判文书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的；第四，仲裁委员会的仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的等。上述情况导致不动产登记簿内容与实际不符，但并非当事人提供虚假材料申请登记的结果，亦难言登记机构登记错误，除非出现.特殊情况，一般不应适用本条的规定。人民法院在当前的审判实践中，应注意积累审判实践经验，为将来的不动产登记立法提供参考依据。第二百二十三条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。不动产登记费属于行政事业收费，它是为了补偿不动产登记机构的管理成本而向当事人收取的费用。本条中所称的“件”，是指不动产登记申请的件数，如果不动产登记申请人提出了一项不动产登记申请，则形成一件；如果不动产登记申请人提出了多项不动产登记申请，则形成了多件。在不动产登记申请审查中，不动产登记机构应当以申请登记的不动产单元及不动产物权变动的次数为标准，确定不动产登记申请的件数。第二节 动产交付第二百二十四条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。第一，交付必须基于权利人的意思，如果权利人没有使受让人取得某动产物权的意思，而受让人自行占有该动产的，不构成现实交付。第二，按照物权法定主义原则，交付应当采取物权法上的形式，必须是可以明确识别的、一次性的、全部的占有移转，并且让与人对标的物不再享有任何意义上的占有。第三，交付是否完成，事实上的管领力是否移转，不一定要看标的物本身占有的移转，而应当依照交易观念确定。第四，交付不一定要由当事人亲力亲为，而可以通过占有辅助人、被指令人或者占有媒介人进行。第二百二十五条　船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，虽然在办理登记之后，才能对抗善意第三人。但在登记前，物权变动在当事人之间已经生效，审判实践中要注意依法保护物权取得人的合法权益。尤其值得注意的是，“未经登记，不得对抗善意第三人”中的第.三人应受到一定的限制，也就是说，物权变动即使未进行登记，也可以对抗某些第三人。如一般债权人、不法侵害或占有交易标的物的人、无效的登记名义人、基于无效行为受让物权的人等。在上述情况下，就要注意区分不同情况，依法支持物权受让人的请求。善意第三人不应包括债务人。第二百二十六条 动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。第一，在简易交付中，受让人须于动产物权设立和转让前先行占有该动产，但受让人基于何种原因占有该动产，审判实践中无需考虑。在现实经济生活中，受让人在动产物权变动前可能基于租赁、委托、保管、质权等多种原因占有该动产，不论受让人基于何种原因占有该动产，均不影响动产物权设立和转让的效率。第二，在简易交付情形下，当事人之间不仅要有物权让与的合意，而且该合意生效之时，才发生物权变动的效力。第三，当事人之间的民事法律行为必须生效，物权变动才发生效力。只有当事人之间形成所有权转移的合意并同时交付的情况下，才能认可动产的所有权在物权行为形成时发生变动。第二百二十七条 动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。一、关于让与人所让与的返还请求权是否仅限于对特定第三人的返还请求权，还是包括不特定第三人的返还请求权实践中观点不一，最高院认为《民法典》既然已经认可第三人非依法占有动产的，亦构成指示交付。则让与人所让与的返还请求权，既可以是对特定第三人的返还请求权，也可以是对不特定第三人的返还请求权。且法律规定指示交付方式的目的，在于促使交易更加便捷，满足经济生活的实际需要。实际经济生活中既然存在着对不特定第三人的返还请求权，而承认这种返还请求权对交易安全又不会构成妨害，没有必要限制该种返还请求权的转让。二、返还请求权的让与是否需要通知第三人本法虽然未明确规定让与人通知第三人的义务，但在实际操作中，让与人在让与返还请求权之后，可以及时通知第三人，以防止第三人再将该动产返还给让与人，导致交易过程复杂化；同时也便于受让人向第三人主张权利时，第三人向受让人履行义务。同时，通知第三人并非动产物权变动的生效要件，未通知第三人不影响动产物权变动的效力。如果第三人因未接到通知而将该动产返还让与人的，让与人应当将该动产及时交付受让人。第二百二十八条 动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。第一，在占有改定情形下，当事人双方订立的租赁、借用等合同生效后，虽然标的物仍继续由出让人占有，但受让人已取得标的物所有权，审判实践中要注意依法保护受让人的合法权益。第二，占有改定虽然是一种观念交付，但作为一种法定交付方式，可以产生与现实交付相同的效果，不能认为占有改定方式的效力低于现实交付方式。第三，通过占有改定方式不能设定质权。第四，依照《民法典》第311条的规定，善意取得的要件之一是转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。鉴于占有改定方式公示作用不足，否定占有改定下善意取得的适用，更有利于保护当事人的合法权益及维护交易安全。因此，我们倾向于认为，占有改定下不能发生善意取得。第五，除了现实中已经存在的动产，占有改定制度还适用于将来可以取得的动产。第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第一，在人民法院或仲裁机构作出的法律文书或者政府的征收决定生效后，虽未进行不动产登记或者动产交付，仍应认定所有权已经发生转移，应注意依法保护当事人的合法权益。例如，甲乙双方就登记在乙名下的某套房屋产权发生纠纷，诉至法院，法院最终判决该房屋归甲所有。即使该房屋仍登记在乙名下，自该判决生效之时起，甲即成为该房屋的所有权人，甲可持生效判决办理该房屋的变更登记手续。又如，在强制执行程序中，A法院依法对被执行人甲的房屋进行拍卖，竞买人乙公司竞买成功。法院遂作出拍卖成交裁定，并送达乙公司。拍卖成交裁定送达后登记手续办理前，被执行人甲的另一个债权人丙公司向B法院申请对该房屋进行查封。B法院查明该房屋登记在被执行人甲的名下，遂依申请进行了查封。因拍卖成交裁定一 经送达，拍卖房屋的所有权即转移给买受人乙公司，因此，乙公司可以持拍卖成交裁定要求B法院解除查封，B法院应当依法解除查封。第二，在因人民法院或仲裁机构作出的法律文书或者政府的征收决定引起物权变动的情况下，要注意保护善意第三人的合法权益。依照本条规定，在上述三种情形下发生的物权变动，不以登记和交付作为生效要件，法律文书或征收决定生效后，当事人或者国家即可取得所有权。由于物权的变动和公示存在“时间差”，实践中可能会出现这样的情况，在新权利人取得所有权之后，不动产仍登记在原权利人名下，动产仍由原权利人占有。如果原权利人将该不动产或动产转让给善意第三人，就会存在真正权利人和善意第三人之间的权利冲突问题。我们认为，在新权利人未办理登记或者未占有动产的情况下，如果善意第三人受让该动产、不动产或者在其上设定限制物权的，依据公信原则，出于对不动产权利登记簿或动产占有状态的信赖而从原权利人处受让该不动产或动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权，法院对该善意第三人的权利请求，应当依法予以支持。第二百三十条 因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。第一，因继承取得物权的，不以登记或者交付为要件。继承开始属于法律事实中的事件，继承引起的物权变动，属于基于法律行为以外的原因引起的物权变动。第二，继承人自继承开始时即取得物权，也就是说，继承开始的时间，即为继承人取得物权的时间。继承开始的时间应当以被继承人死亡的时间为准。但是应当区分正常死亡和非正常死亡的不同规定。第三、继承财产被登记前继承人能否分割遗产继承人自继承开始取得物权，如果登记后再分割，分割后仍需办理变更登记，增加登记成本，有悖于效率原则，且继承人之间对于遗产的分割，对交易安全并无影响，因此未经登记也可分割遗产。第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。比如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。但是基于合法建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，还不具有完全的所有权效力。因事实行为所发生的物权变动与一般物权变动有区别，此种区别表现在:一方面，因合法建房只能取得物权，建房人在法律上还不能取得完全的所有权，其必须经过登记才能够取得完整的所有权。另一方面，此种基于事实行为所取得的物权在对抗第三人的效力方面受到限制，因为此种物权毕竟没有经过登记，缺乏法定的权利外观。所以在处分方面应当受到一定的限制，即未经登记，权利人移转该房产，或者将房产设置抵押的，不发生物权变动的效力。第二百三十二条 处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。第一，依照《民法典》第229条至第231条发生的不动产物权变动，在登记前即发生效力，因此，本条中的登记没有创设物权的效力，而是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示，学理上将该种登记称为“宣示登记”。第二，本条所要求的登记，是对物权取得人进一步处分不动产物权的要求，物权取得人未处分不动产物权时，法律并不强制要求其进行登记。第三，权利人处分依法需要办理登记的不动产物权时，应当先办理登记手续，将取得的不动产物权纳人不动产登记，然后再进行处分，否则不发生物权效力。第四，未经登记不发生物权效力的处分仅适用于非基于法律行为发生的不动产物权变动，对于动产物权变动并不适用。第五，物权处分需办理宣示登记才发生物权效力的情形限于该不动产物权依照法律规定需要办理登记的场合。第三章 物权的保护第二百三十三条　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。本条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。物权包括所有权和他物权等，本条并没有限定为所有权的保护，换言之，所有权和他物权受到侵害的，所有权人和他物权人均可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。其他国家民法典在“物权的保护”相关章节，大多规定他物权的保护可以准用所有权保护的相关规定，包括他物权之物权请求权，可准用所有权的相关请求权。例如，《德国民第二百三十四条　因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在审判实践中，须注意物权确认请求权是否适用诉讼时效的问题。我们认为，物权确认请求权不适用诉讼时效。如前述，物权确认请求权是一种程序上的诉权，并非实体法上的请求权，而诉讼时效针对的是实体上的请求权，从这一.角度看，确实不应适用诉讼时效。从定分止争的角度而言，假如物权确认请求权因诉讼时效期间届满而消灭，那么，标的物将会长期处于归属不清或者权利真空之状态。这种状态不但对真正的权利人不利，而且还会导致各方当事人对标的物争夺不休，从而使标的物得不到正常的利用，不利于社会经济秩序的稳定，这显然是与诉讼时效制度的立法本旨相背离的。第二百三十五条　无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一，关于举证责任分配。须注意的是，所有人或其他物权人行使原物返还请求权时，须证明其权利的存在。第二，返还原物请求权的行使，无需考虑相对人的无权占有是否基于过错所导致。第三，返还原物请求权，不仅仅适用于所有权。“就所有权及用益物权，均认有物上请求权。”第四，关于返还原物请求权是否适用诉讼时效的问题《民法典》 第196 条第2项规定， “不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”的请求，不适用诉讼时效。至于未登记的动产，如果也不适用诉讼时效，则有可能对交易安全构成威胁。对于一般动产，为了保护与返还财产义务人交易的第三人的信赖利益，维护交易安全，一般动产的返还原物请求适用诉讼时效。故《民法典》第196条仅规定不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的请求，不适用诉讼时效。第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一，权利人依照我国《民法典》第236条，请求相对人排除妨害或者消除危险，是否需要证明相对人存在主观过错？排除妨碍请求权旨在除去物权人行权的障碍或侵害，恢复物权的完满状态，只要相对人阻碍或危及物权人的权利，权利人均可以要求行为人排除妨碍。这一点不同于侵权责任。第二，妨害或者可能的妨害产生的原因与相对人有一定联系。第三，妨害排除请求权和妨害防止请求权并不适用诉讼时效。第四，关于举证责任。权利人应当举证证明被排除的妨害具有非法性。审判实践中需注意的是，被侵害的风险是现实可能的，而不是权利人的臆想，因此权利人须对该危险发生的可能性承担一定的举证责任。第五，关于排除妨害的费用承担问题。原则上应当由妨害人承担排除妨害的费用。第二百三十七条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。第一，修理、重作、更换或者恢复原状，须具有可能性和必要性。第二，修理、重作、更换或者恢复原状之请求，不要求相对人具有主观过错要件为前提第三，修理、重作、更换或者恢复原状，可以与其他救济方式并用第四，免于修理、重作、更换或者恢复原状的情形。须注意的是，按照日常生活经验或者合同约定，相对人可以不承担修理、重作、更换或者恢复原状的责任。第五，关于修理、重作、更换或者恢复原状的承担人及费用。修理、重作、更换或者恢复原状应由相对人自己或其委托的专业人员承担。修理、重作、更换或者恢复原状的费用，原则上由相对人承担。第二百三十八条　侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。第一、损害赔偿请求权在本质上属于债权请求权，因此本条规定的损害赔偿请求权与侵权责任编的损害赔偿责任形式基本相同，只不过作为物权保护方式在物权编予以规定。行为人侵害他人物权，如非法毁损或非法处分他人财物，构成侵权的，应承担侵权责任。侵害物权的损害赔偿，应符合一般侵权行为的构成要件。第二、在审判实践中应注意具有人身意义的物的损害问题。例如，具有永久纪念的不可复原的照片的毁损，如何赔偿？《民法典》第1183条第2款规定:“因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。”在审判实践中还需注意损害赔偿请求权的诉讼时效问题。损害赔偿请求权为债权请求权，应适用诉讼时效。第二百三十九条　本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权的行为，如果造成严重损害后果，有可能构成刑事犯罪。人民法院在审理物权侵害案件中，如果发现加害人的行为构成犯罪，应及时将案件移送公安机关。第二分编 所有权第四章 一般规定第二百四十条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于本条的适用，需要注意的是，与其他权利一样，所有权也不是绝对无限制的。特别是在现代社会，所有权的行使须符合法律的规定或在法律允许的范围内进行。从所有权所受限制的情形来看，主要可分为三种:其一为所有人的容忍义务，即要求所有人容忍他人对其所有物于一定限度内为一定的“妨害”行为，基于相邻关系而产生的限制多属此类；其二是不作为义务，即要求所有人不得任意实施某种自由支配行为，如不得擅自改变耕地的用途等；其三为积极的作为义务，即所有人于一定情况下不仅有行使其所有权的权利，而且还应负有积极行使的义务，如应及时拆除或加固危房、不能使土地撂荒等。此外，物权编及其他法律上规定的征收、征用制度等，也是对所有权的限制，有关诉讼时效制度在一定程度上也是对所有权的限制。