【商律先锋】承包人的幸福还是商品房消费者的噩耗？——谈建设工程价款优先受偿权的新变化

承包人的幸福还是商品房消费者的噩耗？——谈建设工程价款优先受偿权的新变化

作者：袁华之律师团队潘伟

伴随着2021新年钟声的响起，送别了饱受磨难的2020，迎来了《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）的正式施行，为切实实施民法典，保证国家法律的统一正确适用，最高人民法院集中废止了一批司法解释及相关规范性文件，并新颁布了一系列配套司法解释。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称“新建设工程司法解释一”）作为首批公布的7件司法解释之一，与废止的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“建设工程司解释一”）、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称“建设工程司法解释二”）和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）相比，《新建设工程司法解释一》呈现出许多亮点和新变化，纵观全文，最大亮点和变化之一当属有关建设工程价款优先受偿权的规定，延长了建设工程价款优先受偿权的最长行使期限，使得承包人的权利保障得到进一步加强。

变化1

变化1：建设工程价款优先受偿权的行使期限由6个月延长至最长不得超过18个月

《新建设工程司法解释一》第41条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但最长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”较《建设工程司法解释二》第22条，增加了“合理期限”的要求，并将优先受偿权行使的最长期限延长至18个月。

建设工程价款优先受偿权的行使期限对工程价款优先受偿权的实现极其重要。住建部曾在《建设工程司法解释二》征求意见过程中认为建设工程施工、结算复杂，影响因素多，期限过短不利于对承包人合法利益的保护，建议将建设工程价款优先受偿权的期限规定为1年。最高人民法院则认为，建设工程价款优先受偿权的期限在多年的审判实践中并未引起争议，且涉及抵押权人等第三人利益保护，延长权利行使期限，将导致大量社会关系处于不确定状态之中，为保证裁判规则和司法政策的连续性，最终延续了《批复》第4条规定的精神，将承包人行使优先受偿权的期限规定为6个月。

但是，司法实践中有大量因特殊原因不能在6个月的期限内主张建设工程价款优先受偿权的情形。通说认为，建设工程价款优先受偿权的行使期限为除斥期间，不适用中止、中断、延长的规定，期限届满，实体权利即宣告消灭，一旦承包人无法在6个月的期限内主张优先受偿权，承包人即丧失权利，严重制约施工企业的发展，损害农民工的利益，危及工程的质量和安全，影响建筑业的秩序和稳定。

《新建设工程司法解释一》在建设工程价款优先受偿权行使期限上，对《建设工程司法解释二》进行了重大突破，将建设工程价款优先受偿权的行使期限大幅延长，由6个月延长至最长不得超过18个月，回应了司法实践需求，进一步平衡了抵押权人等第三人的合法权益与农民工的生存权以及工程质量、安全所涉及的公共利益之间的价值冲突，遵循了建设工程价款优先受偿权制度设立的初衷。值得注意的是，《新建设工程司法解释一》第41条要求承包人在合理期限内行使优先受偿权，但并未对合理期限、超过合理期限行使优先受偿的后果以及如何与最长期限18个月衔接等问题进行说明，仍有待在后续司法实践中予以明确。

变化2

变化2：装饰装修工程的承包人实现建设工程价款优先受偿权不再要求发包人是该装饰装修工程的所有权人？

《新建设工程司法解释一》第37条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件,装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”较《建设工程司法解释二》第18条，取消了“装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的限制，增加了“具备折价或者拍卖条件”的约束。

物权优先于债权是民法的基本原理。装饰装修工程价款本质上属于债权，当装饰装修工程的发包人也是建筑物所有权人时，装饰装修工程的承包人主张优先受偿权符合现行的优先受偿权制度。但是，当装饰装修工程的发包人不是建筑物所有权人时，装饰装修工程的承包人主张优先受偿权会引起债权与第三人物权的冲突，此种情况下，仍应坚持物权优先的基本原则。

装饰装修工程属于建设工程，装饰装修工程承包人享有优先受偿权，符合《民法典》第807条的立法本意。取消“装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的限制，增加“具备折价或者拍卖条件”的约束，我们认为属于立法技术的优化，统一了《新建设工程司法解释一》第35条和第37条的表达结构，使二者的表述更加契合《民法典》第807的精神。《新建设工程司法解释一》第37条取消装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的限制，司法实践中可能并不意味着扩大了装饰装修工程优先受偿权的适用情形，装饰装修工程发包人不是该建筑物所有权人的可能被认定为属于不具备折价或拍卖条件的情形，此种情形下，装饰装修工程的承包人仍不得主张优先受偿权。

变化3

变化3：已经支付全部或大部分款项的商品房消费者能否继续对抗建设工程价款优先受偿权？

根据《批复》第2条之规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故在已经支付全部或大部分购房款的商品房消费者的权利与建设工程价款优先受偿权产生冲突时，应优先保护商品房消费者的权利。

随着《批复》被2021年1月1日生效的《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）废止，已经支付全部或大部分款项的商品房消费者能否继续对抗建设工程价款优先受偿权成为了讨论的热点，我们认为，此种情形下，对商品房消费者继续予以保护于法无据。而事实上，在现有法律体系下，并无应当优先保护商品房消费者权利的法律规定，笔者理解新建设工程司法解释一未予规定也正是基于此原因。不过，鉴于《新建设工程司法解释一》的序号明确注明是“一”，后续解释二、解释三等有望陆续出台，对有关已经支付全部或大部分款项的商品房消费者的权利与建设工程价款优先受偿权的优先关系，最高人民法院能否继续突破，我们拭目以待！显然，如果不能突破，对商品房消费者就是噩耗！

排版：王瑱玥