【地产麻辣烫】内参献上：不要低估了天津的豪宅市场

第31届夏季奥运会昨天在里约热内卢开幕了。已成为全球第二大经济体的中国，在政治、外交、体育等多领域的崛起，中国一直呈现出超乎世界想象的表现。

同样超乎人们想象的还有房价。当开发商列强们豪掷亿金、大拿四方时，人们惶恐的计算着将来的景象：出让价已经这个牛样了，到时房子盖起来得卖多少钱啊！

而近日有资深地产人士发表观点：未来天津的房价将扶摇直上，尤其是高端住宅市场，或将直逼北上广。

该人士透露，半年多时间里天津的若干豪宅项目呈现20%-40%的涨幅，而且大部分是涨幅40%，换算过来就是最高的每平米涨15000。对这个数字没什么概念？那随小编从一些其他的角度和数字观察下天津的高端住宅市场。

升级和平区

目前看来，和平区各方面楼宇已经比较陈旧，所以如津门津塔、泰安道五大院等高端项目对于和平区来说，具有升级区域的作用。

这还不够？那别忘了，今年还有和平翰林公馆、四季汇、沧州天成等项目还在蓄势待发。看样子，和平豪宅的地位是势必要抢回来！

学区房视野

千万不要说不在河西和平就不能上学、学区房没法住人之类。高端住宅消费群体完全可以买个二手和平学区房，然后住在河东区一些紧邻和平的位置俯瞰这些重点小学。

是的，真正的高端群体真的没有在care和平河西的学区房，在附近也没什么呀。实在没地方，给孩子打机票出去上欧美寄宿学校去。

设计规划

豪宅应该是被国际最顶尖设计团队打造的。如美国SOM，迪拜塔、纽约时代广场的设计公司，KPF，东京六本木山、上海环球金融中心设计公司，HZS，香港迪斯尼乐园设计公司，AECOM，伦敦奥运会设计公司。

科学的社区规划同样重要。以毗邻海河的项目为例为例，前排五层洋房户户可以观景海河，楼层越低感觉海河越近，感觉可以用手触摸，楼层越高，视野越好。可以眼观十里海河，南低北高，北有靠山、南向临河，是为上乘。

大家感受下这份意境

建筑景观

顶级豪宅应具备独特的建筑风格，比如洋房立面手工打磨的卡拉麦里金石材、高层立面干挂铝板、纯法式建筑群、最美天际线等。无论建筑风格还是建筑材料都应该是经久耐用的。

景观向来是高端住宅的绝对亮点。在天津，滨河大道、欧式庭院是非常适宜而接地气的配置。

价格维度

从装修标准看，能够达到高层装标5000元/平，洋房装标1万元/平，一定程度上都能体现出项目品质的可靠。

我们从目前天津几个重点高端区域的地价角度简单算本账：

大沽北路地块按毛利率算，住宅或达8.6万/㎡

大沽北路地块36700楼面价，写字楼占47%，写字楼售价参考金融街中心网签数据21000-22000，写字楼建造成本、配套费、税费约1万元，所以有47%的面积一平米赔2.5万元，加到住宅楼面价是6.2万左右，住宅建造加精装修需要1万元，那成本就是7.2万元左右。这里面没有算资金利息，全项目10%利润率，住宅就需要20%，以上按毛利率算，住宅要卖到8.6万。据业内人士观察，该地块形状有所欠缺。主要分三块，东侧大沽北路及现有居民区，西侧单行路，居住品质不够理想。人们可能觉的天房无所谓，那中冶、融创都出到了100亿以上，所以还是市场化的一次竞拍。

南开长虹公园地块住宅成本将达6万/㎡

上述地并非个例，南开长虹公园地块，7.5万平，5.5万办公，办公按loft算，地价24000，成本1万。融创中心此类产品卖24000，办公一平米赔1万，就是5.5亿，加到只有2万住宅里面，楼面价增加2.5万，住宅楼面价就是4.9万，建造成本+精装修又得1万，那住宅成本就是6万，容积率又超级高，如果不是高密度的区位被高估，就是人们低估了天津的豪宅市场。

总体来说，当人们普遍认为楼市疯涨得很夸张时，行业内却明白其实这还哪也没挨哪呢。所以当看见一个以为夸张的价格不要着急花容失色，而且价格飙升至一定程度就已然没差了——结果不还是一样抢不到房。

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总之，赶紧买吧！再不买就更买不起了！！！