负债高企、盈利能力堪忧， 河南“地产大佬”建业地产困境难解
虽然轻资产业务助力建业地产千亿销售规模的突破，但转型之路依然漫长。
出品|每日财报
作者|何洛
建业地产成立于1992年，后于2008年6月6日在香港联合交易所有限公司主板上市，至今扎根河南已有28年。2016年，建业地产开始进入高速增长模式，经过多年发展，已成功成为河南地王，全国TOP50。
2020年，河南建业在资本市场上风生水起。5月，建业新生活在香港上市；11月，中原建业也在港交所递交了招股书。加上此前已上市的建业地产、筑友智造科技，河南建业将拥有四家上市公司，地产资本版图越来越大。
2020年12月31日，“克而瑞研究中心”发布了《2020年中国房地产企业销售TOP200》排行榜。榜单显示，河南本土房企销售额超百亿的数量已达到10个，其中建业地产、正商、康桥位于前三甲，销售额分别为1039.1亿元、423.8亿元、271.5亿元。由此可见，建业地产风光无限。
但是《每日财报》也注意到，尽管轻资产业务助力建业地产千亿销售规模的突破，但转型之路依然漫长。负债高企，增收不增利，盈利能力堪忧……河南“地产大佬”建业地产的日子并不如表面那般风光。
去年半年报数据显示，截至2020年6月30日止六个月，建业地产营收130.19亿元，较2019年同期上升43.60%；归母净利润7．27亿元，同比增长10.50%。
然而，建业地产2020年上半年毛利率却较去年同期下跌3.6个百分点，低至23.73%，而其净利润率也仅有6.0%，较去年同期下跌2.5个百分点。
据建业地产2018年上半年～2020年上半年财报显示，该公司毛利率和净利润率长期处于逐年递减态势。其中，其毛利率分别为36.05%、27.28%和23.73%，净利润率分别为12.0%、8.5%和6.0%。建业地产深陷增收不增利窘境。
值得注意的是，建业地产联营合营企业规模逐年扩大，2014年年末，公司的合营企业规模为40.44亿元，2015—2019年分别为65.32亿元、62.76亿元、90.26亿元、99.15亿元和95.34亿元，规模已经接近百亿元。而向合营企业的银行贷款及其他贷款的担保金额也水涨船高，由2018年的49.85亿元激增到2019年到103.73亿元，增幅达到108%。
但建业地产对联营企业的付出与回报却并未成正比。2015年～2019年，合营企业为公司贡献的净利润分别为2.69亿元、1.07亿元、1.99亿元、1564万元和1.78亿元。
数据显示，2016年至2020年上半年，建业地产的负债总额分别为373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，1510.78亿元。2020年以前，净负债率还能保持在60%左右；2020上半年，建业地产的净负债率由2019年底的64.2%上涨了12.7个百分点至76.9%，这一点与建业地产增长的融资成本脱不开干系。
2020年3月中下旬以来，随着国内流动性宽松，审批发行加速，房企发债利率进入下降通道。但建业地产的融资成本却不降反升。2020年上半年较去年同期的2.3亿元骤增超1亿元至3.70亿元，同比增幅高达60.60%；而销售成本紧随其后，从2019年上半年的65.94亿元增至2020年上半年的99.30亿元，同比增长50.60%。
建业地产的有息负债也在同步增加。2016-2019年末，建业地产的有息负债增长曲线是143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元。2020年中期为363.21亿元，较2019年同期增加超100亿元。
2020年11月18日，建业地产发布公告称，就发行3亿美元优先票据已与相关购买方签订协议。此次融资将用于偿还一年内到期的中长期境外债。如此“借新还旧”，建业地产的偿债压力可见一斑。
早在2015年，建业地产董事会主席胡葆森就曾表示，公司未来将以轻资产为主要模式，用3～5年实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。建业集团旗下，除了建业地产属于重资产，2019年收购的上市公司筑友智造科技公司，2020年5月上市的物业管理公司建业新生活，以及11月分拆准备上市的代建公司中原建业，这三家企业的方向分别为装配式建筑、物业管理以及代建，都是侧重于“轻资产”的发展路径。
也就是说，从拿地、盖房、装配、再到物业，建业地产打造了一条龙式服务。其中，中原建业的代建业务就是典型的轻资产。
殊不知，这代建业务也有“坑”。位于河南省周口市建设路与大庆路交叉口附近的“万达+建业”核心商业项目，是由天香投资控股有限公司联合万达集团、建业集团共同打造的。也就是说，实际拿地的开发商是天香控股，而万达和建业地产只是“锦上添花”，建业地产的角色是代建。
然而，天香控股把土地抵押出去之后，又将账上的资金抽调到别的项目中，造成资金链断了，项目停摆，业主急了。事实上，房地产开发商把土地抵押出去很正常，为了融资等后续的资金正常运转都会这样做。像这样代建的项目，出事了之后开发商肯定负主要责任。但是对于代建方影响也很大，比如信誉、品牌，甚至是法律风险上。
经历一年多停摆的项目，建业地产最终扛下了所有，做了“接盘侠”。建业地产本想靠着“建业”的品牌溢价，做代建等轻资产业务，赚“轻松”的钱，如今看来并没有这么简单。
2018年，一直坚守河南的胡葆森也松了口，表示将会有条件地走出河南。然而，截至2020年6月30日，建业地产的182个在管项目中共有174个项目位于河南省，占比超九成。实际上，走出去并不是一件容易的事。
随着正商、永威等河南本土房企的持续发力，建业地产在河南省的占有率和销售金额不断受到冲击。省内陆位难保，省外举步维艰，建业地产如何疏解困境，《每日财报》将持续关注。