【国智文苑】《民法典》居住权视野下的权利冲突与平衡
《民法典》居住权作为一种用益物权、他物权，是通过将房屋的居住功能从所有权中灵活分离而实现的一项权利，因此围绕同一房屋可能存在多项权利，而居住权的设立意味着对房屋的专属的、排他的利用，这对必定会对房屋的使用、出租、转让等带来影响，也会对其他权利人的权利行使有所制约，由此产生不同权利之间的利益冲突，容易引发纠纷。因此有必要探究居住权与其他权利发生冲突的可能性及其平衡之道，才能保证居住权制度的生命力。
一、居住权与所有权
根据对标的物支配范围的不同，物权可以分为所有权及限制物权，所有权是指全面支配标的物的物权，限制物权是指在特定方面支配标的物的物权，居住权便是一种典型的限制物权。作为限制物权的居住权是在他人之所有物上设定的权利，实际上是根据所有权人的意思表示而设定的所有权上的负担，起着限制所有权的作用，因此作为限制物权的居住权对比所有权有着优先的效力。
居住权一旦设立，居住权人便对房屋有了实际占有和排他的支配权限，所有权人对于房屋的权能受到极大的限制，成为“空虚所有权”，大权旁落的所有权人自然芒刺在背。因此，出于公平原则，确有必有对居住权与所有权进行平衡规范，给予所有权人一定的保障，而这也是激活居住权制度的必然要求。因为面对强大的居住权制度，如果所有权人的权益得不到兼顾平衡，那居住权制度有可能沦为鸡肋，毕竟租赁等其他法律制度在一定程度上也可以实现同样的“居住”权能。而从目前的《民法典》立法而言，并未对如何兼顾权衡两权予以明确，而根据《民法典》第三百六十七条的规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同……”，双方当事人可以在订立合同时对居住权实现的相关细节进行明确，具体可以包括以下几个方面。
(一)明确居住权的设立的期限或居住权消灭的条件。
《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭……”,居住权设立可以以权利人寿命作为权利的期限，充分实现居住权的保障功能。但从另一角度而言，居住权作为房屋所有权的负累，如果以权利人的寿命作为其限，所有权将在不确定的长时间内处在一种被压制的状态，不利于所有权人对房产做出更加合理有效的处置安排，充分实现房子的价值。
居住权设立后，所有权人在法律许可的范围内，仍然可以对房屋进行处分，如转让房屋或者设立抵押权，但居住权具有追及效力，作为限制，所有权人在处分房屋时不得影响居住权，因此居住权设立之后的受让人或抵押权人同样需要承受居住权负担，这不可避免地增加交易成本，降低了房屋实际价值，也提高了处分难度。
基于此，在设立居住权之时，所有权人应有足够的预见性，可以在合同之中明确居住权的设立的期限或居住权消灭的条件（比如居住权人达到某一收入水平居住、居住权人建立新的婚姻关系等等），只要条件达成或期限届满，所有权人可以对“居住权人”行使返还请求权，恢复其所有权的完满状态，对房屋进行合理地处置。
(二)明确居住权人的义务及权利。
居住权是为了满足特定人群的居住需求，认可和保护民事主体对住房保障的制度安排。居住权的制度设计，决定了在较长的一段时间内，居住权人掌握着住房的实际控制权，因此有必要明确其应尽的义务。
1.明确居住权人是否应给付对价。
根据《民法典》第三百六十八条的规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外……”，居住权人原则上无需对价，但若所有权人认为有收取费用的需要，或者收取一定费用以作“担保”之用，则务必需要在合同内先行作出约定。当然一般认为收取的居住权对价应当低于房屋可收取的租金水平。
2.明确居住权人应合理使用房屋的义务及权利。
居住权人对房屋的使用仅限于居住的目的。因此应当尽到善良管理人的注意义务，按照正常的使用方式合理利用房屋及其附属设施。
（1）居住权人不得擅自改变房屋的用途，不得将房屋用于从事其他生产、经营或予以出租（当然也可以约定许可居住权人用作他用），不得从事任何有害房屋的行为。
（2）明确居住权人基于居住需要，可以对房屋进行必要的改良和装修，但不得仍以改装和改建房屋、改变房屋的结构；明确居住权人有履行及时修缮房屋的义务，保障房屋的安全性与宜居性。
居住权是附期限的，所有权人才是房屋的最终权利人，为保证所有权人能够在居住权消灭后圆满取回房屋，需要对上述的内容予以明确。
3.明确由居住权人承担权利其存续期间相关费用的义务。
（1）在居住权存续期间，房屋实际处于居住权人排他的控制及使用中，因此居住权人能够更好地管理和利用房屋，同时实际享有居住利益，因此由居住权人承担居住房屋的相关费用更加公平合理，具体包括日常维护费用、物业管理费用及相关水、电、煤气等生活费用。
（2）而对于房屋有大规模维修需要的，由于施工规模可能较大会触及房屋结构之根本。居住权人应及时通知所有权人采取必要措施的义务，如果未采取相应措施的，居住权人出于保障自己居住利益可以先行垫支费用，而后再向所有权人追偿。不过，如果维修义务是由居住权人不正确使用房屋，或未履行及时修缮义务所引起的，相关费用则应当由居住权人承担。
4. 返还房屋的义务。在居住权消灭或被撤销时，居住权人有返还房屋的义务，并协助办理转移占有，涂销登记等移转手续。
(三)明确所有权人享有对居住权的监督权、异议权、求偿权和撤销权。
1.对居住权人行为的监督权、异议权、求偿权。
所有权人始终对房屋享有最完整的物权，当居住权人的行为可能危及到所有权人合法权益时，有权对居住权人的行为进行一定的监督及异议，请求居住权人进行整改，防止因居住权人不合理的使用造成房屋价值的非自然贬损的，如果居住权人的不合理使用导致房屋受损的，所有权人有权要求赔偿。
此外，目前的《民法典》对于居住权人是否可以让其他和自己关系密切的自然人入住其享有居住权的房屋，并没有明确的规定。从常识常情常理而言应是可以，否则对居住权人而言过于苛刻，而且如果只能孤身一人“抛妻弃子”的成为居住权人，那也失去了“居住”的意义。但是最起码的，应保障所有权人对入住人员享有一定监督权，知道甚至决定是否允许非居住权人能否入住（长期）。
2.对居住权的撤销权。
由于居住权具有长期性、无偿性、排他性的权利特征，对于所有权人而言应防患于未然地设立撤销权，保证在特定情况下所有权人可行使撤销权使居住权归于消灭，以防止居住权人滥用居住权利。具体可以包括以下情况：
第一、居住权人故意实施严重损害居住房屋、侵害所有权人及其近亲属的人身权或对其财产造成重大损害的;
第二、居住权人滥用居住权，如违约并未经许可地擅自出租、出借房屋、挪作它用；
第三、双方建立居住权的事实及情感基础不复存在。如，居住权人长期不使用居住房屋，这往往是因为居住权人不需要通过行使居住权来解决居住问题，实际上是设立居住权的事实基础已经消灭，但是居住权的他物权性属性会给所有权人带来权利负担，因此，此种情况下约定所有权人的撤销权有利于维护所有权人的合法利益。
（四）明确居住权人优先购买权。
人是社会关系的总和，居住不仅仅是个人生理、生活的需求，住所确定更会使人自在又自觉地形成以居住标的为中心的复杂的社会关系网络，并产生相应的情感羁绊，具有不可替代性。这也是设立“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”的重要原因，那么同理的应对居住权人的优先购买权就予以保护。
此外，在居住权存续期间，不管房屋如何转手，居住权始终是物上所有权的负担，而优先购买权的实现可以使得居住权与所有权归于一体，实现所有权状态的完满。
再者，居住权人与所有权人往往有着特殊身份关系或情感基础，赋予居住权人优先购买权能够显著地降低交易成本，提高资源配置效率，维护经济秩序的稳定，减少交易带来的摩擦与纠纷。
二、居住权与租赁权
对于居住权与租赁权而言，均偏重对房屋的居住使用，正所谓卧榻之侧岂容他人酣睡，两者如何平衡取舍需要研究。在当前《民法典》的前提下，本文仅对所有权人项下设立居住权与租赁权进行探讨，因为居住权人在取得所有权人首肯的情况下进行出租，没有房屋使用上的冲突，而出租人不具有设立居住权的权限，因此以上两种情况在此不作讨论、分析。
（一）在已经出租的房屋上设立居住权的情形。
此种情况必定会损害居住权人或承租人其中一方的权益。租赁合同则是一种双务合同，有偿合同，承租人通过支付租金取对房屋的债权性支配，并按照合同的约定占有、使用房屋。居住权的内容就是对房屋进行排他地占有、使用，如果所有权人此时在该出租的房屋上另行设定居住权，这必然会产生权利的冲突，影响到成立在先的租赁合同的实际履行，损害承租人的利益。而如果居住权人不能行使对房屋进行占有、使用，该权利也将毫无意义。
承租人依据租赁合同取得的是债权，是一种相对权，而居住权作为物权是具有绝对性、对世性、排他性效力，债权效力较物权为弱，因此从原则上居住权人应优先于承租人实际得到占有、使用房屋的权能，而承租人可通过向出租人（所有权人）主张违约责任获得救济。但这种冲突解决机制只是单纯实现了法律效果，却忽视了平衡应有的社会效果。
租赁关系对出租人而言只是租金收益，但对承租人而言，由居住而产生的社会关系与辐射利益远不是违约责任可以便可以等到圆满救济。此外这种冲突解决机制也可能存在法律上的风险，如有些出租人为赶走承租人，故意为第三人设立居住权，并通过支付违约金的方式便将承租人扫地出门，如此一来房屋租赁制度可能陷入崩溃，承租人的权利得不到实质的保障，这与党的十九大报告明确指出要以“实现全体人民住有所居为最终目标，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住宅制度”政策精神也不相符合。
因此，笔者认为，在已经出租的房屋上原则上不应设立居住权，当然，由于租赁的期限不得超过20年，因此即使可以预先设立登记，居住权也应在成立在先的租赁关系消灭后才能等到实现；当然以成立在先的租赁关系的消灭作为居住权设立的一个时间起算点，由此在承租的房屋上设定一个附生效期限的居住权也是可以。
（二）在已经设立居住权的情况下所有权人出租房屋。
这种情况在当前《民法典》体系下，应该没有成立合理性与必要性。
从合理性而言。首先对于承租人而言，居住权是登记设立的，会形成物权的公示效力，因此在订立租赁合同之时，承租人通过审核租赁房屋的权属资料便可以了解到房屋的负担状态，实地看房也可以了解到居住权设立的具体情况。而对于出租人（所有权人）而言，因为居住权是物权，又设立在先，因都需要得到优先保障，在此种情况下订立租赁合同必然导致合同目的的不可实现，最终承担违约，如果妨碍到居住权人的权力行使，可能还需承担相应的侵权责任。
从必要性而言。居住权一般具有长期性的特征，在此情况下，租赁权长期难以的得到实现，不如另谋出路。
三、居住权与抵押权
居住权以对房屋的占有、使用为实现的前提，而抵押权并不要要求移转不动产占有，因此作为两种限制物权，居住权与抵押权可以同时并存。
作为权利负担，可以料想存在居住权负担的房屋在交易过程获得对价会低于没有设立居住权的房屋，而且居住权的期限一般是直至居住权人死亡，期限不可把握，抵押权的实现具有不确定性，难度也进一步增大，因此对抵押权人而言，住宅上是否设有居住权直接影响到债权的实现。本文将根据居住权与抵押权设立的顺序的不同分类讨论。
（一）抵押权先于居住权设立的。
1.抵押权先于居住权设立的，根据物权相互间的优先效力原理，原则上遵循先来后到，即在同一标的物上同时存在两个以上不同内容或性质的物权时，先成立的物权具有优先于后成立的物权的效力。这就是物权法所称的“时间在先，权利在先”的原则。这种优先效力表现在：其一，优先享受其权利，即先成立的物权优先于后成立的物权而得到实现；其二，先成立的物权压制后成立的物权，即后成立的物权害及到先成立的物权时，后成立的物权将因先成立的物权实行而被排斥或消灭。
因此原则上，抵押权先于居住权设立的，抵押权实现后，居住权对房屋之后的受让人不具有约束力，居住权人无权向该继受人主张自己的权利。如果是因为抵押人向居住权人隐瞒房屋已经办理抵押的，居住权人可以向抵押人主张赔偿;如果抵押人已如实告知居住权人房屋已经办理抵押事实的，则应由居住权人自行承担责任。
2.当然上述原则也有一定的漏洞，不排除可能会有房屋所有权人通过设立抵押权的方式来规避其应承担的法定居住权义务的。对于这种所有权人与抵押权人恶意串通的损害“居住权人利益的“，是否可以通过认定抵押行为无效的方式保障本应设立的居住权，值得探讨。
（二）居住权先于抵押权设立的。
1．一般而言，居住权能都是经由合同行为，再经登记设立的，具有公示效力。因此居住权先于抵押权设立的，抵押权实现后，居住权在其有效期内对房屋的受让人继续有效，可以继续行使居住权利。
如果因为抵押人向抵押权人隐瞒房屋已经设立居住权，并造成抵押权人损失的，抵押权人可以向抵押人主张赔偿。此外，抵押权实现后，受让人享有对作为房屋负担的居住权涤除权，在与居住权人协商一致的情况下给予抵押权人补偿，去除所有权的负担，恢复完整的所有权状态。
2.对于继承、遗赠及司法裁判方式取得的居住权，权利的设立到登记公示往往存在时间上的迟延。在这种情况下，如果因为抵押人向抵押权人隐瞒房屋已经设立居住权，并造成抵押权人损失的，抵押权人可以向抵押人主张赔偿。
四、居住权与其他优先购买权
优先购买权是指特定人依照约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。根据《民法典》的规定，承租人和共有人均享有同等条件下的优先购买权，在前文第一部分，笔者也已论述设立居住权人优先购买权的合理性，以下仅对三种优先购买权如何协调平衡进行简要分析。
（一）针对居住权人与承租人优先购买权冲突的问题。
诚如本文第二部分所论述的，同一房屋上一般不会同时存在居住权和承租权。但当两者冲突时，笔者认为，居住权人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。
第一，房屋承租人的优先购买权是基于债权产生的，是债权强化的结果，而居住权人的优先购买权是基于物权产生的，从民法原理来看，物权应当优于债权。
第二，居住权人往往与所有权人或者标的房屋之间有特殊的身份关系或某种特殊的感情，因此优先保障居住权人的购买权更符合常情常理，更能实现物尽其用。
（二）针对居住权人与共有人优先购买权冲突的问题。
笔者认为，共有人优先购买权应优于居住人优先购买权。
第一，共有人的优先购买权是基于其共同所有权的，而居住权人的优先购买权是基于用益物权的。用益物权来源于所有权，因此当所有权与用益物权两者冲突之时，原则上应优先保护所有权。
第二，居住权作为所有权负担，所有权变更不影响居住权人继续行使，因此优先保护共有人的优先购买权，可以兼顾双方利益。
当然，法律可以赋予共有人以涤除权，在与居住权人协商一致的情况下给予居住权人补偿，去除所有权的负担，恢复完整的所有权状态。
五、结语
以上仅为笔者拙见。居住权制度可谓千呼万唤始出来，以上意见仅是在目前居住权制度尚未完善的前提下所作的分析与探讨。因此，如何在之后的立法或者在居住权的具体实施、运用过程中，合理平衡各方权利，真正激活居住权制度生命力，有待进一步研究学习。法即是理性，也是经验，居住权制度的完善，有待我们重视之后现实之实务经验，从而通过理性将其抽象于法规范之中。