随着消费意识的提升和房主不炒的主基调，改善人群所追求的已经不单是房子本身，空间、品质、环境等这些房子背后的整个生活体系也至关重要。
✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
又去了一趟滨河国际新城。区域面貌改观不少，活力也增加许多。
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探盘滨河
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对于长期生活在老城区的人来说，滨河国际新城最直观的印象就是偏远。因为许多人根本就没有去过。
其实不然。
从西三环上高架，转三南环高架快速路，一路东南，大约半小时就进入了区域范围。
©与众不同的16.77平方公里
如今的滨河还是缺少烟火气，施工围挡截断了许多连接市区的道路，到处是道路施工和楼盘施工。稍微热闹一些的是已经交付的中建观湖国际、幸福滨水家园和康桥悦城周边的小版块。
因为区域的整体配套还没起来，滨河的整体入住率并不高。目前，满足基本日常需求也仅是康桥悦城，以及附近的社区商业，饭点寻个吃饭的地方都不容易。另外，荷湖（福禄湖）景观水系工程，因封土令已经暂时停工，完成注水要等明年了。滨河给人的感觉看，仍然还是一个大工地。
©处于封土状态的荷湖工地
自2012年郑州经济技术开发区与中建七局正式签署《开发项目合作协议书》启动滨河国际新城建设已经有7年时间。前3年里，中建都在做原住民安置、挖湖、建桥、修路、种树、铺管廊搞基建，直到2015年才开始有土地入市。不过，相对其他新区，滨河国际新城是含着金钥匙出生的。全省第一条综合管廊、海绵城市、智慧城市，这些城市建设理念，直接给滨河国际新城打上了“高大上”的标签。无论开发方式、规划思路都不同以往。
©规划超前的综合管廊示意
而且，从大格局上讲，这个区域与郑东新区一路之隔，位于郑州东南发展的主线上，承担航空港与主城的衔接作用，地理位置具有先天优势。整个区域限容2.5，自开始拍卖第一块地，这个片区的房子就被赋予了很强的改善基因。康桥、电建、金辉、绿城、亚新、中海、融侨、金地等TOP级房企的纷纷入驻，更为这个区域发展增添了强劲动力。
©片区内以偏改善产品为主
2016年房价疯涨的刺激之下，滨河新城的土拍如火如荼，2天3地王，震惊了郑州楼市。与此同时，区域房价也水涨船高，政府限价从10000元/m²到13000元/m²再到15000元/m²，最高限价达到了23000元/m²，在郑州仅次于北龙湖，滨河新城蹿红来的猛烈而猝不及防。
天时地利人和样样不缺，造就了滨河新城的高姿态，也让这个区域高处不胜寒。
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滨河楼市现状
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楼市静淡最先打击的是购房者的信心，打击最狠的是开发商的销售业绩。
配套还不够完善的新区，很多人更是不敢轻易出手。
与其他区域纷纷大规模降价促销相比，滨河国际新城区的房价还算平稳。绝对改善型指标限制下，房企只能开发中高端为主的高层+洋房，加上2016年以后房企拍的“天价”地王，也容不得房价大幅下降。
©入主滨河国际新城房企拿地价一览
即使如此，滨河新区的房价还是被挤出了一些水分，楼市集体回落，滨河也不可能独善其身。早在2018年年中，滨河的尴尬处境就已经很明显了，市场遇冷、竞争激烈，总有坐不住的人，融侨率先刺破滨河价格“泡沫”，2018年9月9日，融侨府以高层15500元/m²的超低价入市，比周边便宜2000元/m²。接着信保春风十里紧随其后，精装改毛坯，每平米便宜了两三千元，康桥悦蓉园推出特价房，以做吸引客户的筹码。经历过2018年的市场，现在滨河均价维持在16000元/m²左右。
©临近华夏大道的信保春风十里成为片区新低
滨河国际新城的整体房价坐了一回过山车，也一度有13000元/m²的特价房。现在，滨河国际新城的销售形势貌似依然不容乐观，不但价格反弹空间和力度都不大，降价后的各项目售楼部也不如以前红火。滨河的项目相对集中，全都是几十亩、一百多亩的小地块，从一个楼盘出去，路对面就是下一个项目的售楼部，拓客的小蜜蜂就在别人家的售楼部或附近路口拦截抢客源。
©区域楼盘面临竞争压力
来看房的大都不太能抗拒他们的热情，一上午的时间便可窥得滨河楼市的全貌。据不完全统计，目前滨河国际新城在售十三个项目，以高层价格可划分，单价2万以上的康桥美庐湾，亚新海棠公馆为第一梯队；1.7万-1.9万元/m²的海马清风公园、金地滨河风华、电建泷悦华庭、康桥悦蓉园等为第二梯队；1.5万-1.6万元/m²的中海天悦府、融侨城、金辉滨河云著等为第三梯队。
©滨河在售项目信息
总的来说，第二梯队的楼盘占大多数，房价是主流，也代表了这个区域的整体价值。海马的除霾科技，金地的物业服务，电建的央企实力都是项目的闪光点。另外，久违郑州的绿城，今年年初也在滨河分得一杯羹，项目名称为绿城·明月滨河，这宗土地的最高限价是23000元/m²，开盘价还不得而知。
©绿城入驻滨河让许多人充满期待
据悉，项目将在本月开盘，不知道绿城这个金字招牌能不能再让滨河刷一次屏，或者，刷新某项滨河的新记录。
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滨河的价值
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每个区域都有自己的价值。
滨河的房子值不值得买，还要看个人需求，与自己的需求匹配可以果断出手，不符合就就赶紧另寻它路。
不过，就目前的市场而言，偏刚需的管南现在房价已经顶破了15500元/m²，向1.6万/m²的大关进军；金水北均价约1.8万元/m²；与滨河南北相望的偏改善杨金早就超了2万元/m²。
©郑州市区各板块成交均价
城市最超前规划的纯改善区域，滨河国际新城挤干水分后1.6万元/m²的均价，还是相当有竞争力的，改善群体在这个区域的买房门槛是实打实的降低了。未来3年，这个区域会有大量小区交房，累计交房1.7万户，随着配套的日趋完善，滨河国际新城的人口将迎来极速增长。
©滨河国际新城在建楼盘实景
除此之外，因区域紧邻郑东新区，郑东和北龙湖的高房价会让一部分白领把滨河作为最佳居住地，大量的城市精英会是这个区域重要的人口构成。就公共交通而言，区域规划有3、11、14号线地铁，预计3号线预计2020年年底就可以完成通车。目前14号地铁一期工程已经在建，11号线也将在2019年开建，预计2023年通车。
©滨河国际新城立体地铁网
地铁网形成后，滨河国际新城与老城、郑东新区、北龙湖的互动会更加亲密。彼时，整个城市的配套，都将与滨河国际新城共享。随着滨河国际中心的投入使用，滨河商业建设也加快了脚步，建设中的蝶湖商业带规划纯商业体量约15万㎡，荷湖商业水街商业体量约35万㎡。建成之后这两方水系周边会成为区域最繁华的地带，未来这个区域人口的购物休闲，已经足够了。
©滨河国际新城生活配套示意
另外，片区学校多达14所，部分已经招生开学，教育资源非常丰富；还有郑州国际欧亚科学院心血管病研究所、郑州七院等，医疗配套也不缺。
©已经招生的郑州一中经开实验学校
近些年，随着消费意识的提升和房主不炒的主基调，改善人群所追求的已经不单是房子本身，空间、品质、环境等这些房子背后的整个生活体系也至关重要。实事求是地说，现在的滨河国际新城还不完美，但含苞待放。有高端的区域规划、天然的城市位置、TOP系房企品牌支撑和中建七局的一级开发保障，都是滨河国际新城腾飞的关键。给他一些时间吧，滨河国际新城的价值值得等待，也终将不负期待。
