实探：万科城中村“改造”到底如何？
我不知道各位刚毕业时候有多少人住过城中村。
我大学毕业刚毕业的时候，收入很低，记得我第一个月的工资是800块钱，当时发工资还是一个工资条，发的是现金，我还激动的在卫生间数了数，晚上回家的路上还专门买了一个烧鸡和凉拌猪头肉，几瓶啤酒和父母一起吃饭庆祝第一次发工资。
那个时候时候我就跟着父母蜗居在郑州一个叫陈寨的城中村，在当时还号称“小香港”，父母在城中村做点小生意，租的房就是晚上回去睡觉的地方，并没有家的感觉，但是从我内心来说对城中村非常感激，它提供我们从农村来城市的第一站，让我们以极低廉的价格可以在大城市暂时落脚。
后来我去北京北漂，落脚的第一站北京的马连洼，那个条件更差，屋里连个卫生间都没有，但城中村配套齐全，房租低廉，作为刚毕业的穷学生来说，有个住的地方，就有在北京安顿的机会。
如今，城中村越来越少了，很多城市已经全面消灭了城中村，我以前的住的北京的马连洼和郑州的陈寨村也早已拆除完毕，陈寨是一个新的房地产项目。
我个人认为，在政府没有能力提供更多廉价住房的情况下，应该适当的保留一部分城中村，而不是全部无条件的拆除。
城中村居住条件非常恶劣，但是还是不断有人涌入。为什么？因为在大城市有机会获取更高的收入和更高的地位，然后你在搬走。如果你是个从农村跑到城市里来找梦的人，好不容易找到一个打工的地方，除掉养家糊口，剩下的钱你即买不起房，也租不起商品房，怎么办？只能在城中村找个合租的落脚地方。
● ● ● ● ● ●
但是作为一线城市的深圳，GDP已超香港，发展后劲依旧十足，但目前还依旧有大量的城中村存在，深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口。
前一段我去深圳出差，专门跑去几个城中村看万科的村改。
最近王石做的一个演讲我很认同，他说城中村曾长期受到人们的误解，甚至被误认为是城市发展的“毒瘤”。但随着城市发展的深入，深圳1044个城中村里在全市辖区范围内均匀分布，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，他们是特区活力与竞争力的基石。
万科推行的一项“万村复苏”的城中村改造计划，又名“万村计划”。以城中村综合整治＋引进物资营管＋城市化商业运营的模式进行开发。
万科与政府和村委会村民三方共同参与，以集约化整体租赁的形式，将村民自建老旧物业进行专业化改造，并通过商业团队进行商业配套、生活内容、产业配套的植入，为城中村带来都市霓虹和绿色配套，推动城市另一极的教育文化与产业创新发展。
“万村计划”也是万科泊寓推广的主要途径之一。通过运营升级这些城中村公共设施配套，将一些老旧社区改造为长租公寓，提供租赁服务。
目前，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。
以我去看的新围仔村为例，这是九十年代深圳新兴的城中村之一。因为华为、富士康等企业工业园进驻，带来巨大就业机会，大量外来人口聚集与次，被誉为深圳IT第一村。
新围仔村共计建筑约230栋，住户约6093个，居民楼林立，线路凌乱。随处可见接地气儿的“苍蝇馆子“，原本不算宽敞的街道被商贩们占据一部分，显得更加拥挤。但是深圳城中村的情况比我在以前郑州的陈寨管理要好太多太多，起码占道经营和干净程度非常好，卫生打扫的非常干净。
以前的规划中并没并未预留人车分流路径，也未科学规划休闲场所。开放型社区，人员流动性较大，常年人车混杂，缺乏公共邻里的交流空间，也缺乏安全监控体系，并存在线路老化等公共安全和消防隐患。
新围仔村规划
万科介入后，进行整体规划，通过不同的功能分区，局部实现人车分流。取消原有巷道和公共空间停车，加设人行和车行出入管理口，净化居住环境。三线入地，理清各种成年线路问题，增加社区休闲场所。
改造后的效果图
通过万科泊寓成熟的体制，规划话规范化运营。引入特色商业，丰富村民与租客生活配套。
在产品方面万科根据不同村规划特点，进行改造。规划完善，建规整齐的城中村，万科会通过组团、分批次修整；对一些排布较为错乱，密集型社区，万科会先设计回家动线，将多栋楼的首层进行打通，并将屋顶平台联通，改善客户空间体验，并为消防疏散提供更好的解决方案。
万科已经对签约的建筑进行施工，同步施工的还有一些社区公园。
修复作业
不在是以前的拆除重建，而是在现有的基础上对建筑进行形象美化、景观环境改造和基础设施提升。
翻新后对比
万科泊寓样板楼
这个楼是改造后运营的第一栋，作为参观样板
一楼的公共大堂
顶楼的公共洗衣机
整改后投入使用的泊寓，公共配套上拥有电梯、装有电梯，另设有健身房、洗衣房以及厨房等公共区域。。一楼则是年轻人的娱乐休闲空间，楼顶也预留空间给租客进行聚餐、烧烤等活动。
为突出个性，迎合不同客群需求，每层都有不同的主题色调。
目前样板楼的房间以单房和一室一厅为主，大多是15-25㎡户型。万村通过统一改造后，每个房间都配有床铺、沙发、空调、衣柜、书桌、壁画等硬件设施。
重要的是价格，很多人肯定会骂，改造后虽然漂亮了但是租金上涨很厉害，这个我再周边走动都问了问价格。
原本新围仔村20㎡左右的一居室，租金为800元/月。万村与新围村村民的签约年限一般为10年，给付的价格比村民出租的价格持平。改造后租金800-1500不等，据介绍，万科泊寓16㎡单间月租不会超过1000元，24㎡单间不会超过1500元。
另外目前只是改造完了一栋楼，还有三栋正在改造施工，关于和其他村民的谈判情况，这个生意的财务模型不太了解，但我个人认为有一定的社会价值，可以让更多刚上班，收入偏低的年轻人，有一个干净漂亮舒适的小窝。
● ● ● ● ● ●
整体看下来，万科的万村改造其实就是长租公寓的模式，只不过取得房源的方式不同。现在，长租公寓业务也是国家重点支持的新行业，被定位为‘城市配套服务商’新业务探索与布局的重点之一。龙湖、碧桂园、万科、旭辉、康桥等传统房企均已经进入这个行业，旭辉和碧桂园甚至已经发行了大金额的REITs，通过对无法拆除、闲置的老旧物业进行改造升级，提供中长期公寓租赁及品质物业管理服务，为“漂一族”提供一站式居住解决方案。