“三道红线”，房企的紧箍咒

导语：处暑已过，寒风乍起。“三道红线”过境，让房地产感到了强烈的寒意。

地产黄金十年，房地产玩家们玩的基本上都是杠杆游戏，高息负债+资金流管理+项目高周转，催生了一大批重量级房企，不少黑马房企也前仆后继地崛起。

“用别人的钱赚自己的钱”，这是以往房企发家致富的经验。不过“三道红线”的出现，为房企带上了“金箍”，这条捷径彻底成为历史。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

1

“三道红线”风声四起

融资管理长效机制落地

消息的起源还是在8月13日，夜里23点左右，刚刚下班的地产人手机上收到了这样一条新闻推送，21世纪经济报道：《独家丨房地产融资再收紧？触及“三道红线”不许增长有息负债》

稿件被大量转载，行业的神经也一下子被挑动了起来，但风声四起的同时却没有相关正式文件去证实，也让很多人怀疑是假消息。

但8月20日，一场房企座谈会让“三道红线”板上钉钉。当天，不少大型房企负责人被叫到北京开会，主持会议的是住建部与央行，他们在会上给房企划出了三条融资“生死线”。

这次座谈会首先重提了房住不炒、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段、落实城市主体责任、三稳等方面的内容，延续了以往国家对于房地产调控的定调。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究，但这些都不是本次座谈会的重点。

重点在于本次座谈会发布的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是收紧地产开发商融资的“三道红线”：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

根据“三道红线”的触线情况不同，所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档。

红色档：三线全超，接下来不得增加有息负债；

橙色档：超过两道线，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档：超过一道线，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档：即使三道红线都未中招，有息负债规模年增速也不得超过15%。

综上来看，“三道红线”的设立还是为了为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。座谈会也强调：“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。”

在业内人士看来，“三道红线”也是以往相关政策的延续。去年5月，银保监会下发23号文，开始针对房企融资进行针对性收紧。此后，监管机构连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

不过从房企的角度来说，开发商想要在以后的时间里实现高融资，需要按照这个新规来进行。但融资是房企的生命线，这项新规无疑是给房企的咽喉加上了一把锁。

2

房企触线程度不同

新规并非“变天”

据天风证券统计，国内销售额较高的50家房企中，同时踩中3条红线的共14家，踩中两条的有10家，踩中一条的有14家，一条未踩的只有2家。

TOP30房企中，融创中国、中国恒大、绿地控股、富力地产、华夏幸福5家房企踩中3条线位于“红色档”，预计有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

中南建设、佳兆业、阳光城、金科股份、荣盛发展踩中2条线位于“橙色档”，预计有息负债规模年增速不得超过5%。

蓝光发展、远洋集团、中国奥园、融信中国等踩中1条线处于“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。

滨江集团、金地集团、保利地产、龙湖集团、中国海外发展、华润置地“三线”均未踩中，处于“绿色档”，预计有息负债规模年增速不得超过15%。

不过踩中“红线”的房企并没有太多慌张，因为政策并没有过分严厉。“三条红线”政策的参考标准是去年六月底，而2019年上半年房企的融资规模并不低，甚至可以说是一个“小高峰”。据统计，2019年上半年房企公司债发行规模同比增长97.6%，海外债规模同比上升4.8%，房地产ABS产品发行规模同比增长43.54%。

而反观今年上半年，融资规模相较于去年同期呈现出下滑趋势。房企境内融资规模较2019年同期下降4个百分点。境外发债规模占比38%，低于2019年同期的50%。因此对于大多数房企来说，整体影响并不大。

3

加速房企阶级固化

强者恒强 弱者难强

“三道红线”究竟对房企影响几何，扮演不同角色的房企只有冷暖自知。

首先，大部分负债较高的大型房企近几年一直都在为降低负债规模，降低成本而努力。“三道红线”的其实是这些企业乐于遵行的，也是他们接下来将要做的事。

“三道红线”也让国企及央企的优势更加突出。从目前网上流传的统计数据来看，踩线的几乎清一色都是民企，因为过去在融资方面采取相对谨慎策略的都是国企、央企。新规遏制了融资策略激进的房企发展，而对于一直采取融资稳健策略国企与央企来说，虽没有直接起到扶持作用，但打压了竞争对手也可称之为利好。此外，从融资成本的角度来说，一直都是央企<国企<民企，在加上新政的推波助澜，央企国企的竞争优势更加突出。

东边日出西边雨，有人欢喜有人悲。中小房企受新规波及程度要远大于规模房企。债务融资收紧后，房企的现金流将依赖于销售回款，一些回款较差的中小型房企可能出现信用风险暴露。贝壳研究院高级分析师潘浩也表示：“中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源”

不过博志成研究院院长黄博文对此有不同的见解，他表示：“低负债的中小房地产企业在下半年会有一些不错的拿地机会。过去中小房企是因为融不到资，客观地被逼成了低负债企业，满足了“三道红线”要求。新规下大企业融资受限减缓拿地力度，因此中小房地产企业有拿地机会，但要有所选择，踏准节奏再出手。”

4

融资寒冬下

考验企业“内功”修炼

房地产行业是资源驱动的政策性的类金融行业，有金融行业的属性与政策的属性在里面。决定房地产行业走势和企业经营命脉的往往是政策，政策通过引导市场的变化来反推房地产企业经营策略的变化。

过去几年，不少企业依靠加杠杆扩大经营规模，企业快速发展的同时，也带来了财务风险，增加了流动性管理的难度。企业经营者需好好反思，调整企业的发展战略。

“三道红线”新规也再一次让行业意识到，囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为将出局，真正具备造血能力的“经营行为”房企将迎来10年二次绽放期。

融资寒冬下，想要实现可持续性发展，只有通过修炼企业“内功”来实现。投资功、融资功、生产功、销售功、回款功。把这些功夫串联在一起形成强大的支撑，使内部的资金快速顺畅周转起来，提高内部“经营型杠杆”。外部的财务型杠杆没有降低，成本优化能力、产品溢价能力、服务溢价能力、销售能力等基本“内功”有没有提高，企业就没有资格谈生存与发展。

此外大部分国有房地产公司通过以往努力，负债已经降到一个合理水平，基本能满足三道红线要求，不受新规束缚，因此能得到更多金融支持。建议民营房地产公司加大与各级国有房地产公司的合作，甚至参与到国有企业混改。

参考资料：

《房地产资管新规“三条红线”的目标、影响、漏洞》、《“三道红线”——中国房地产的罗生门》、《独家丨房地产融资再收紧？触及“三道红线”不许增长有息负债》