成都11月房价，有点意外

本文写的二手房哈，全文约2500字

数据来自贝壳找房并非全城成交完整数据

去掉了车位以及总价45万以内的成交数据

二手房又来了，昨天黑睡不搓临时赶的，每次写这些都有粉丝说我的赔钱货，广告不晓得接只晓得搞这些。

我。。。

我忍不住=。=

这盘写的是11月成交数据，上个月10月的成交文章我标题是全线飘绿，因为10月份除了金牛和高新西两个小可爱微涨外，其他所有区全部阴跌。

回到现在，11月环比涨幅开始60%飘红。

11月全城均价环比涨了1.55%，8个区涨6个区跌，其中除锦江、武侯、青羊、高新南、天府新区以及二圈层的温江、郫罗旺斯成交均价都上涨。

锦江涨幅最高，达到约3.8%每平米涨了773块钱，前几个月涨势凶猛的高新和天府新区这次稍微软了一些。

这个数据有点意外，意外有两点：

一.9月受增值税2改5的影响掉到了6200套，10月、11月每个月也只卖了6000套左右，月均比前几个月少卖一千多套。

这3个月即使成交量受影响比较大，成交均价受到的影响没有想象中大，9、10月跌了后11月已经有开始恢复的迹象。

二.高新南和天府新区涨幅相对前几个月软了不少。

这个数据跟你们平时看房有差距，均价平稳，但是线下看房觉得一直在涨，说明了：

1.钱还是只有那么多钱，买不起贵的只有买相对便宜点的。

2.主要是优质房源在涨，其他房源微涨或者不涨。

3.优质房源涨得多但卖得不一定多，比如涨得太多买不起或者挂牌量少（惜售）导致成交量少。

等于

成交均价涨/跌不等于每个小区都在涨/跌

今年的涨跌趋势大概是这样的：买不起单价高的A所以选择了单价低的B，领涨板块/小区和补涨板块/小区的逻辑也是这样来的。

同样预算下，目标是A区，最后选了B区大概率会拉高B区均价；目标是A区A板块，因为上不到车选择了A区B板块，会拉低A区均价。

决定成交均价的是大部分购房者，不是最高端的那一波，也不是预算最低的那一波，因为主要成交单/总价段的成交量最高。

下图证明，免得你们觉得我骚说。

同时每涨到一个临界点就会缓一哈，不涨或者小跌，然后又继续涨一哈，如果传统涨得凶的区这盘涨得不凶，可能是它已经阶段性涨到一个临界点了，比如11月的高新南和天府新区。

这波客群可能就要换个单价较低的区或者换本区差一点的房源，所以你们看的房源在涨，但是成交均价没有自己看的涨得那么凶，因为主要影响均价的那波人要么换区要么换小区买了。

于是一个区从1月到年底成交均价就几百千把块钱的差异，如果是在疯涨阶段那肯定是一条曲线直线上升的。

你看上头的锦江区嘛，2016年基本上是一条缓缓向上的曲线，（2017其实还要猛一些哈，我也不晓得咋个回事没用，不想改了将就），今年这条线就开始有落差了，一哈上一哈下的，其他区基本都是这种款式。

想这样摆龙门阵？

加微信：xugaoleng6

拉你进看房群

各种销售勿加

少部分销售加得快，删得更快，

表达能力不行，态度还恶劣，

一言不合问号五连发，进群就开始打广告，

求不加，我不想你把时间浪费在我身上。

哪种算优质，经常有人问这个问题，没有绝对优质只有相对优质，小区本身跟版块、房龄、配套甚至物管、小区占地面积、邻居等等都有关。

房东的傲娇程度也有关，

A房东有一套金融城或者攀成钢，

它觉得它卖给你的是天选之子，

卖的是稀缺的地段，

卖的是成都门面的优越感，

如果是学区房，他觉得卖给你的是娃儿的未来，是门口的优质培训班，是985、211（脑补能力有点强哈）

他不缺钱，他又不慌，过场还多，熬得只起，

因为他自信。

那种求到你买的，哪怕房子没问题，你都会思考得不得有啥子不可告人的秘密。

人性啊~~~

当然预算是最重要的，只有100万，我不可能给你说金融城很优质，那不叫建议，那叫张起嘴巴乱说。只有100万跟金融城500万的傲娇房源磨了几天相因了20万，还是等于零圈圈。

下面那几排字可以从成交数据简单反推哪些小区在自己的预算下属于比较优质的小区，当然只是其中一个维度之一哈。

成都的最高点，大部分区都没追上

成都二手房最高成交均价出现在2018年5月的样子，在那个年代锦江一直是领头羊，成交均价最高，伴随近几年城南热锦江的气势稍微声音小了一些，但是依然是均价一二名。

目前只有高新南和高新西两个区成交均价打平了历史最高点，高新西今年6月追平，高新南去年12月就追平了，现在已经超过了最高点。

距离高点还差得比价远的分别是金牛、锦江、新都、武侯、以及龙泉，这几个区11月成交均价比最高点都还差了1000元/㎡以上。

如果是买房子的话，这是一个比较粗暴但是我觉得很重要的参考标准，我之前写过，但是不能看区要看具体小区或者房源。

这样看：根据预算和目标区域找到合适的房源/小区，此刻你对它们是完全陌生的，在实地看房前就可以在线切查这几个房源/小区的历史最高点，优先实地看更接近高点的那几家。

如果是卖房子的话也可以用这种方式打动他，让他为你转身。

这个是看补涨速度的，也就是你们最爱说的潮水退了才晓得哪个在裸泳，当然有些之前还没拿证莫得啥子历史成交的就莫法看了哈，根本莫得啥子成交的看哈挂牌量，挂牌量高，成交量少的也不要过多浪费时间。

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最后，习惯性来一张全城图片，以前我用的是表格，发现有点辣眼睛，二天都在地图上乱画了哈。

现在天府新区有点猛，套均均价都过200万了，主要原因是低总价房源卖得少，卖得最多的是150-200万之间，其次就是200-300万，80万以下这种拉低总价的成交只有滴滴点儿（全成都整体数据是80万以下的排第二）。

11月一共就三套总价千万以上的成交，分别是仁恒滨河湾、卡地亚花园城和麓山国际圣安德鲁，天府新区就占了两套；11月一共只有1套九百多万的成交，也在天府新区，你们的麓湖生态城麒麟荟。

由于天府新区新房供应充足，二手成交量基本只比新都和高新西高，比其他大部分区都少。

干净版块和次新房源少就是金牛武侯均价吃亏的原因（金牛五城区均价最低，成华区均价偶尔超过了武侯），也是我紧都说预算够的话买新点房源的原因。

现在金牛和武侯也开始上道了，各自都在打造自己的门面版块，茶花、人北、国宾、武侯新城等等，只不过现在以新房供应为主，二手市场还要很多年后才看得到了。

我觉得我写完了喃。

那就真的写完了嘛，

本来还有一千多字内容，

我把删了，太多了消化不了，

12月数据出来后来个全年总结，

再见，祝你们幸福。