案例评析：商品房预售合同解除情形及其法律后果
商品房预售合同，无疑是购房人和售房人提前就买卖的商品房签订的卖方交付房屋、买方支付价款的买卖合同。商品房预售合同涉及的价款一般金额较大，文本通常为各地房管局统一备案供使用的格式文本，但实际签署时亦可根据实际情况修订变更。
近年来，房地产市场高速发展，即使在政府出台一系列降温政策的情况下仍然阻挡不了民众投资房地产市场的热情。如此一来，商品房供不应求，开发商有足够底气将商品房预售合同制定得更有利于自身。因此，说商品房预售合同是卖方强势的合同一点不为过。
那么在卖方强势的商品房预售合同纠纷领域，什么样的条件可以达到解除商品房预售合同的法律效果呢？笔者就近期遇到的关于商品房预售合同解除之诉，结合近3年来（主要上海地区）的法院的裁判案例，就这一实务问题作如下分析。
何种情况可以解除商品房预售合同？
（一）根据法定解除权解除商品房预售合同
我们知道，合同一经订立，产生约束双方的法律效果，各方均应遵守。根据《民法典》的相关规定，解除合同有几种情况，一是缔约双方协商一致达成合同解除合意解除合同，二是根据合同中有关合同解除条件，解除事由发生时，解除权人有解除合同的权利；还有一类是根据《民法典》563条规定，解除权人行使法定解除权解除合同。鉴于双方协商一致解除合同争议较小，本文集中后两种情况作展开分析。
1.合同目的无法实现的认定标准，要达到实际无法交付、无法使用，认定标准较高。
支持解除案例：
【裁判案号】（2018）沪0118民初10645号
审理法院：上海市青浦区人民法院
【裁判要旨】开发商因未能办出大产证导致逾期交房达到合同解除条件，购房者合同目的无法实现有权解除合同，开发商应退回购房款并支付违约金。
不支持解除案例：
【裁判案号】(2020)沪02民终10806号
审理法院：上海市第二中级人民法院
【裁判要旨】系争房屋能够悬挂招牌的位置选择相对受限，系争房屋确系存在瑕疵，但该瑕疵并非导致购房人无法使用房屋、无法实现房屋商业价值的唯一决定性因素，难以认定该瑕疵系康睿公司在标的物交付上存在根本违约行为，购房人主张系争房屋无法悬挂招牌而导致合同目的无法实现并主张解除合同的相关诉请难以支持。
2.购房人能否以商品房有质量问题从而主张合同目的无法实现，拒绝接收房屋？
【裁判案号】(2020)沪02民终9160号
审理法院：上海市第二中级人民法院
【裁判要旨】开发商作为房屋的实际销售单位，对其交付的房屋负有瑕疵担保之义务，若开发商交付的房屋导致购房者无法实现合同之目的，则购房者有权拒收房屋。如房屋主体质量不合格，购房者有权拒收房屋；房屋出现严重影响使用的质量问题，且通过修复亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的，购房者可拒收房屋。本案中，房屋存在的烟道问题，能够根据鉴定机构出具的修复方案予以解决，该质量问题并不能导致赵越合同目的无法实现，故赵越不能以此为由拒绝接收房屋。
3.不可抗力因素对合同解除及违约金的影响
【裁判案号】(2021)沪0112民初6712号
审理法院：上海市闵行区人民法院
【裁判要旨】因新冠疫情原因导致售房者逾期交房达到合同解除条件时，购房者可以选择解除合同或者要求开发商支付逾期交房违约金。选择开发商支付逾期交房违约金的，考虑到新冠肺炎疫情的突发在事实上确实影响到了被告后续的施工进度和交房时间，故从公平原则及诚实信用原则的角度出发，综合考虑原告的实际损失大小及合同的履行情况等因素，对合同约定的违约金计算标准可予适当下调。
（二）根据合同约定条款解除商品房预售合同
1.合同对解除权行使期限有约定的应在约定期限内行使解除权
【裁判案号】(2020)沪02民终4390号
审理法院：上海市第二中级人民法院
【裁判要旨】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。关于上诉人（买方）称合同对解除权除斥期间的约定排除其主要权利且未采取合理方式提醒其注意，故应属无效的意见。法院审理后认为，案涉合同约定的除斥期间为逾期交房60日起30天内，未有不合理之处，买方也未就此向公司提出过异议，故对其上述主张不予支持。
2.卖方因未办出大产证导致交易无法过户，系根本违约，非违约方有权解除合同
【裁判案号】（2020）沪01民终9039号
审理法院：上海市第一中级人民法院
【裁判要旨】出卖人交付标的物，应当符合标准，《商品房预售合同》已经明确约定系争房屋性质为办公和科研，但创业源公司无法办理相应的大产证，导致双方无法过户交易，已经构成根本违约，本案合同解除责任在于创业源公司。
注意：这个案例涉及的解除权依据实际上构成法定解除权和合同约定解除权的竞合，在选择请求权基础时，应当根据具体案件的实际情况，结合案件证据链，选择最有把握的依据适用。
3.违约方无权提起合同解除之诉
【裁判案号】（2020）沪02民终6221号
审理法院：（上海市第二中级人民法院）
【裁判要旨】守约方有权提出解除合同而非违约方，故在双方均提出解除商品房预售合同的情况下，未支持该案违约方的解除请求，支持了守约方的解除合同请求。合同既约定逾期付款违约金又约定解约违约金，逾期付款违约金是以合同继续履行为前提，合同解除时不能同时主张逾期付款违约金。
4.一般违约不能构成合同解除的条件
【裁判案例】（2019）沪0112民初35265号
审理法院：上海市闵行区人民法院
【裁判要旨】买方以房屋未按约定房型交付房屋及未按约定提供配套设施为由提起合同解除之诉，法院审理认为买方可要求卖方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.50倍给予补偿，而非可作为解除合同的依据。
5.已交付房屋质量有问题尚不能构成根本违约的有权要求出卖人修复，不能据此要求解除合同
【裁判案例】（2021）沪02民终5637号
审理法院：上海市第二中级人民法院
【裁判要旨】购房人主张交付的房屋不符合交付条件的应提供证据支持；交付的房屋如果存在质量问题，在保修期内有权要求出卖人修复，不能以此要求解除合同。
合同解除后会产生什么法律后果？
1.商品房预售合同解除后，购房人向银行的贷款该由谁来偿还？
商品房预售合同纠纷案件中，往往有两份合同、三方当事人，即《商品房预售合同》、《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。那么《商品房预售合同》解除后，购房人向银行的贷款该由谁来偿还，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定？
【裁判案号】（2019）最高法民再245号
审理法院：最高人民法院
【裁判要旨】《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
2.购房时支付的团购费如何处理？
【裁判案号】（2020）沪0117民初3178号
审理法院：上海市松江区人民法院
【裁判要旨】在购房人和开发商之间的商品房预售合同解除后，购房人有权向分销商要求返还因购房而支付的团购费。
3.商品房预售合同解除后，开发商能否要求购房人支付房屋占用使用费？占用使用费计算期限如何确定？
【裁判案号】（2020）沪02民终5913号
审理法院：上海市第二中级人民法院
【裁判要旨】房屋占有使用费，在合同解除前属合法占有，不支持；在合同解除后，若逾期返还房屋，支持开发商向买房人要求支付自合同解除之日至实际返还之日止的房屋占用使用费。
4.商品房预售合同解除后，违约金如何确定？
【裁判案号】沪0118民初13650号
审理法院：上海市青浦区人民法院
【裁判要旨】卖方在明知买方没有购房资格的情况下采取变通方式帮助买方解决购房资格问题，存在过错，在违约金的定量方面有影响，违约金认定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为100,000元（根据合同条款，卖方主张260000元违约金）。
综上，如需依据法定解除权解除商品房预售合同，则对于是否可以解除的认定要求标准较高，一般要达到“不能实现合同目的”。如仅是商品房购房过程中非根本性的、可修复的履行瑕疵，不影响合同的最终履行，则一般难以认定具备法定解除权。而若想要依据约定解除权解除商品房预售合同，则需严格按照合同约定，解除事由出现时，非违约方有权在合同约定的解除期限内按照法定的流程履行相应的通知或者催告义务，才能行使解除权，否则极易出现约定解除权未满足行使条件、无法解除合同的情形。
商品房预售合同通常是较为完备的合同范本，合同签订之后，买卖双方均应严格履行。最终履行义务终结前，想要合法解除，不是一件容易的事情，如遇上述有关商品房预售合同解除需求及追索违约金等情况，还是建议咨询专业律师，从法律规定和实务角度全面分析合同条款，以期寻求问题解决的最优方案。
文：柳家彬、张晓婧