房地产行业的审计思路

房子是每个家庭的必需品，房地产行业一直也是拉动国民经济增长中不可忽视的力量。在审计实操中，房地产行业与其他行业相比有哪些不同呢？审计过程中重点要关注哪些方面？下面就随小编来看看吧！

一、房地产业特点

1．高负债。由于房地产行业的开发成本较高，所以企业都是负债运营的。房地产大佬往往既是首富，也是首负。例如我国第一大房地产企业碧桂园，负债高达1.26万亿。

2．高周转。房地产行业均采用预售模式，很多楼盘在建好前就被抢购一空，甚至需要摇号购买。比如：房地产行业456制度， 即4个月开盘，5个月现金流回正， 6个月再周转。

3．以预收账款为主，应收账款低。由于房子的价格较高，所以大多数购买者都是以按揭付款的方式购买。房地产公司的预收账款为预收的首付款，应收账款为未收到的按揭款。

4．与其他行业不同的存货特殊科目，开发成本与开发产品。开发成本包括土地、土建及设备费用、配套及其他收费支出、管理费用和筹资成本。开发产品相当于工业企业的库存商品，在房地产公司主要是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。

二、审计思路

1．收入确认

房地产企业只有同时满足取得《商品房预售许可证》和达到《购房合同》中的交房条件，业主办理入住通知书这两个条件才能确认收入，预售房子收取的款项属于预售账款，不能确认收入。审计人员可以通过检查《商品房预售许可证》和《入住通知书》、实地考察入住率、调查按揭贷款的回款情况等方法进行核查。

2．专项借款利息

房地产企业高负债运营的特点意味着存在大量借款，在审计过程中，审计人员应当注重对借款合同的核查，关注是否存在需要资本化的专项借款利息。

3．土地增值税

与一般制造类企业不同的是，房地产行业涉及缴纳大额的土地增值税。土地增值税相对于其他税种而言，计算较为复杂。在审计时通常会采用重新计算的方式，来核实企业是否正确预提了相关税费。

以上只是房地产行业审计思路的其中几个方向，要想更全面的掌握这一行业审计，还需要审计人员不断的学习，在实务中积累经验。