房屋租赁专题之40：以未经竣工验收合格的房屋为租赁物的合同效力
房屋尚未经竣工验收合格，业主便急于将房屋对外出租，这种情形在实践中屡见不鲜。然而，针对未经竣工验收合格的房屋签订的房屋租赁合同存在重大的效力瑕疵，不管是对承租方而言，还是对出租方而言，都将面临巨大的法律风险。在司法实践中，针对未经竣工验收合格的房屋而签订的租赁合同是否有效，是否可解除，存在不同看法。就我们检索的案例来看，就未经竣工验收合格的房屋签订的租赁合同并非无效合同，但属于可解除合同。主张合同无效的理由是，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”这些规定构成了未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，更不得进行出租的效力性强制性规定，违反该等规定将未经竣工验收合格的房屋出租的，所签订的房屋租赁合同无效。新疆维吾尔自治区高级人民法院分院在（2018）兵民申408号案件中，福建省高级人民法院在（2015）闽民申字第1328号案件中即采纳此观点。主张合同有效的理由是，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”而且，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发[2002]24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。因此，房屋竣工验收已由原来的行政许可制变为备案制。竣工验收是基于建设工程合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务，而竣工验收由行政许可变为备案制，正是将国家行政权力对私法领域的干预控制在合理范围内。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”未取得建设工程规划许可证与未经竣工验收合格属于性质完全不同的情形，未取得建设工程规划许可证是租赁房屋的形成/建成自始就不合法，而未经竣工验收合格仅仅是房屋建成后的一个验收环节瑕疵。只有针对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的房屋租赁合同才无效。主张合同可解除的理由是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”租赁合同可解除建立在合同有效的基础上，主张合同可解除即主张合同有效。未经竣工验收合格属于违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，因此承租人可据此解除合同。可参考山东省高级人民法院审理的（2016）鲁民再103号案件。而且，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”若未经竣工验收合格的房屋危及承租人安全或健康，例如不符合消防安全标准而未经竣工验收合格，那么承租人即使明知房屋未经竣工验收，也可以随时解除合同。上海市高级人民法院公布的（2014）参考性案例15号：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案中，上海市第一中级人民法院在(2012)沪一中民二(民)终字第3152号判决书中，对未经竣工验收合格房屋涉及的租赁合同的有效性进行了充分的说理。上海市第一中级人民法院认为，对于强制性规定类型的识别方法，因强制性规定以行为的管制为其目的，故采目的解释的方法，进行法律制度目的的追寻尤为重要；而以体系解释的方法进行类型识别则更加清晰、直观。从目的解释的角度看，所谓建筑工程的竣工验收是指建设单位收到施工单位的建筑工程竣工验收申请报告后，根据建筑工程质量管理法律制度和建筑工程竣工验收技术规范标准，以及建设工程合同的约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为。自国务院将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目取消后，房屋竣工验收即由原来的行政许可制变为备案制。《中华人民共和国建筑法》强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。从体系解释的角度看，若租赁房屋未取得建设工程规划许可证，相当于从“出生”之始，房屋就是违法的。以该类房屋为标的物的私法行为的效力应予否定，因此相关司法解释明确租赁房屋未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效。而如果租赁房屋具备建设工程规划许可证但未经竣工验收，相当于房屋是合法“出生”的，以房屋为标的物的租赁行为本身并未被禁止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未将未经竣工验收合格的房屋涉及的租赁合同列为无效合同，因此，若要以未经竣工验收合格为由认定租赁合同无效，必须要依据《中华人民共和国民法典》民事法律行为效力的相关规定或《中华人民共和国合同法》合同效力的相关规定进行判断。对于《中华人民共和国建筑法》“未经竣工验收，不得交付使用”是对租赁合同效力性强制性规定的认定，要进行严格判断和充分说理。但就检索获知的相关案例来看，法院据此认定租赁合同无效的，并未进行充分论证，而是径直以“未经竣工验收”得出“租赁合同无效”的结论，我们认为，这是不严谨且不合逻辑的，更无直接的法律依据。最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条第二款规定：“人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。”竣工验收是建设单位实施的平等主体间的行为，而非行政机关对施工单位实施的行政事项，行政机关对建设单位验收后的文件仅为备案管理，因此，竣工验收与否并不涉及前述《全国法院民商事审判工作会议纪要》中触及效力性强制性规定的任何情形。大多法院虽未就《中华人民共和国建筑法》“未经竣工验收，不得交付使用”不构成效力性强制性规定进行充分阐述，但仍认为未经竣工验收合格的房屋所涉租赁合同，出于出租方和承租方的真实意思表示，为有效合同。对出租人而言，虽然司法实践倾向于认定未经竣工验收合格而签署的房屋租赁合同为有效合同，但仍要提醒未经竣工验收即急于出租的出租人，未经竣工验收可视为出租方未交付合格的租赁物，构成出租方的违约行为，承租方有权据此解除合同，还可要求出租方承担违约责任。因此，出租方在出租房屋时，要保证房屋已经完成了各项竣工验收手续，特别是消防验收手续。对承租人而言，一方面，租赁房屋时一定要查验房屋相关的权属证件，查看房屋相关设施是否齐备，要求出租方确保房屋已经通过竣工验收、消防验收等手续，以免产生不必要的纠纷，影响对租赁房屋的正常使用，对自己的生产经营造成损失。另一方面，对于未经竣工验收合格的房屋，承租人可考虑主张未经竣工验收合格的房屋不满足租赁合同要求及合同目的，行使对合同的解除权，并要求出租人承担违约责任。
