被点燃的深圳“第11区”

《深圳第11区系列报道》vol.1

今明两天,南方楼事将推出深汕合作区系列报道。

用脚步丈量深汕,还原真实的“深圳第11区”。

本期关键字:深汕里的四种人、等待

下期预告(12月12日):深汕楼市与城市现状

一夜之间,人们突然想起来,远在百公里外,深圳还有“第11区“。

虽然早在2011年,深汕特别合作区就已经正式成立,但直到首个商品房获批预售证,大部分深圳人从未了解过这片土地。

(下高速就能看到的售楼广告 让人有种回到乡镇老家的错觉)

人们在冷雨天驱车两个小时,从深圳市区直奔售楼处,来不及多看几眼巨大的沙盘和区域规划图,排队拿号、递交资料、刷卡认筹,一气呵成。

对于习惯被遗忘的本地居民来说,突然涌入的人潮和车流,令人欣喜又措手不及。

但当夜幕降临,那些风风火火驱车赶来的人流,又匆匆忙忙的向西离去。只留下无数个24小时不间断作业的工地,灯火通明。

(建设中的人才安居项目 ——深耕村)

这片计划成为“粤东沿海经济带新中心”的地区,目前来看仍处于迈入发展快车道的前夕。最先启动的鹅埠片区已经初具雏形,但产业园区内紧闭的大门透露着缺失的人气。

在这张468平方公里的“白纸“上,美好蓝图已经逐渐呈现,但真正付诸行动的人,似乎还在路上徘徊,等待更好的时机。

一夜惊醒,

深圳人疯狂涌入“第11区”

“里面人太多了,不安全。出来十个,才能进去五个。”

振业时代花园售楼处,两扇双开门仅留下半扇,身穿黑色雨衣的安保人员堵在门口,试图劝阻刚刚到达的十几位购房者继续入场。

(14度的冷雨天,依然没有浇灭人们的购房热情)

三天前,犹如平地一声惊雷,冻结两年半的深汕特别合作区突然宣布“解冻”商品房,紧接着振业时代宣布获批预售,均价1.1万/平,低于东莞、惠州等临深地区。

总价不到百万,几乎无限制的购房条件,让看惯了千万豪宅的深圳人疯狂涌进深汕特别合作区,将售楼处围堵得水泄不通。

(门口停放的私家车 几乎清一色的粤B牌照)

在12月2日发布的《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》中,在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区(新区)购买商品住房的套数限购范畴。

这意味着,首次购房者在合作区可以享受三成首付和相关贷款优惠。

但实际情况是,快速赶到现场认筹的购房者中,需要办理贷款的并不多,更多深圳人选择全款支付。

在现场等候认筹的购房者中,有不少结伴而来的中年人,三五成群聚在一起。

(现场认筹的大多数都是30-60岁的中年人)

“家里有三套,这套买来先放着。”一位来自深圳福田的中年男子毫不掩饰购房意图,他们一家人都在深圳原关内生活、工作,这套房产自住的可能性极低。

和他同行的另一对夫妻也是同样的打算,“主要考虑的就是价格。”,总价百万拿下一套房,这是他们湖南老家才有的物价。

(工作人员在角落里清点购房者的资料 刚到中午又是满满一沓)

像这样完全以投资目的购房的人不在少数。许多人都已经有房产记录,首付达到七成,干脆选择全款支付,颇有财大气粗的架势。

一对老年夫妻当场表示要认两个筹,销售提出需要征信报告,老人强调自己两套都是“全款”,销售似乎非常无奈,“全款也需要征信报告。”

和三五成群聊天的中年人形成天然的壁垒,认筹等候区坐着一些埋头玩手机的年轻人。

“我们公司在这边有一块地,十几个同事都来认筹了。”这位年轻小伙所在的是一家从事特种材料研发、生产的公司,在深汕特别合作区已经建设了自己的生产基地。

(金科特种材料生产基地 图源深汕视点)

“可能以后会过来工作。”这位看起来不到30岁的小伙子,想要全款买入一百多平的户型,“我自己住,那个户型设计比较好。” 但是销售透露,他能抢到那类户型的可能性很小。

相比投资买家,小伙子想在深汕特别合作区尽早买下房产的意愿显然更加强烈,他透露自己前年还在一路之隔的辉煌花园认了筹,“交了3万,我们很多人都交了。”

深圳人对学位房的狂热,似乎也蔓延到了这块飞地。除了投资和自住,现场还有不少冲着南外学位来的家长。

深汕特别合作区宣布“解冻”后,深圳市南山外国语学校(集团)深汕学校(九年一贯制)也发布公开招聘的通知,预计2020年9月开学。

(一位夹着“五年中考三年模拟”练习册来买房的家长)

虽然南外(集团)深汕学校主要是作为人才安居房深耕村的教育配套,但学校与项目二期仅一路之隔,不少家长看中了机会,毕竟这里比深圳的名校学位房便宜太多。

(正在建设中的南外学校)

最终,经过四天的认筹,376套房源,共吸引了2618位诚意登记人,中奖率仅14%。这样的热门程度,在深圳中心区也非常少见。

据媒体报道,认筹时间截止后,还有不少未能成功认筹的购房者堵在门口抗议。

“给钱都不让进!” 一位似乎已经完成认筹的中年男子,高举着一沓资料从围堵在窄门处的人群中挤出来,临走前还回头吐槽了一句,但脸上并不是愤怒。

喝茶、聊天、坐等拆迁 

本地人的生活节奏并未改变

等着户口本上真正变成“深圳人”,这是8年来所有本地人最殷切的希望。

这次突如其来的解冻,像是等待已久的平静湖面被投入一颗石子,短暂地泛起了涟漪。

陪朋友看房的唐生(化名)发现,他常去的那家饭店突然爆满,平时饭点也才两三桌,现在上下两层都坐满了客人。

(刚到饭点 店里已经坐满了)

进店的客人似乎都是从外地赶来,风尘仆仆,坐下就开始催促,饭店的服务员显然没料到眼前的情况,四处应和着,忙得晕头转向。

“你们先去售楼处看看。”唐生点了菜,赶紧让朋友一行人先去看房,他估计这顿饭一时半会吃不上。但没想到的是,一个小时后,菜还没有上齐,米饭已经没了。

“忙不过来,从没这么多人。”服务员也有些委屈,昨天已经忙了一天,今天两个员工请假,客人反而更多了。

(店门口几乎都是粤B车牌)

这家开在主干道路口的饭店,距离售楼处仅200米左右。餐厅两年前开业,空间不小,两层楼,近20张餐桌,装修环境比周边整洁。但平时客人很少,服务员还没有适应突然增加的工作量。

“前两年基本都是亏本经营,先把这个位置占住。”唐生透露,这家饭店老板主业是基建,有一定资金实力,考虑得比较长远。

对于本地人来说,虽然深汕特别合作区已经成立多年(2011年),但他们的日常生活并未发生巨大的改变,大部分本地人仍然过着慢节奏的生活,晚睡晚起,喝茶聊天。

(合作区所在的四镇,即使在GDP常年“垫底”的汕尾市仍属于落后地区)

“以前这里属于落后的贫困区,村民都是靠农作、打渔生活。日子苦,长期需要扶贫。汕尾推给惠州,惠州帮了几年又推回来,所以能走出去的年轻人都出去了。”

一位本地居民表示,合作区规划对他们的直接影响其实并不是特别大。

只不过,本地人似乎还跟不上“深汕速度”。

“原来这边都骑摩托车,不太遵守交通规则,之前也没有红绿灯。现在搞建设,大车变多了,红绿灯也挂起来了,可是大家还没有意识,所以交通事故变多了。”

(2017年,合作区户籍人口7.7万,常住人口却仅有7.17万,人口外溢严重。图源汕尾市2018年统计年鉴)

从落后的贫困地区,跳跃成为深汕特别合作区,地位突然上升,本地却又没有足够的年轻人来支持产业发展,等待征地改变命运几乎成为本地人的普遍状态。

(虽然赤石中心区已经建起了商业广场,但入住的商家寥寥无几,本地居民还是依赖镇上的店铺)

“最大的变化就是感觉物价上涨了”,另一位本地年轻人表示,虽然房子值钱了,但大部分本地人都买不起。

深汕特别合作区“解冻”后,最先获批预售的振业和辉煌,有30%的房源优先提供给本地的企业员工,符合缴税50万标准的企业可以有一定优先选房的名额,但因为符合条件的企业和员工都不多,竞争并不激烈。

“有个亲戚在的公司有名额,但是没钱,也没买。”因为基本上所有的本地人都住自建房,统一征地后,政府还会留10-15%的自留地给村民,所以本地人对商品房的需求也并不大。

(首批获得预售的项目都在区管委附近)

已经征地的亲戚,每个人基本都拿到了6、70万。”小伙子表示自己也在等待征地赔款。

“拿到钱后就想投资房子,哪里的房子值得投资就买哪里,或者再建房到时出租”。

已经迈入中年的本地居民老王(化名),显然不愿一直被动的等待。

老王拥有数栋自建房和上百亩地皮,因为市场“冻结”,既无法公开买卖,也不能私自建房,为了防止加建,村里24小时巡逻查岗,“最严的时候连一块砖都进不去”。

(查封违建  图源网络)

眼瞅着已经被征地的村民先富起来,老王想提前变现,他在创业村附近开了一家地产公司,做起了中介。

“没有证的,就是咱们私下交易。” 老王毫不避讳这些房源、地皮的违规做法,看到来自深圳的客人们一脸诧异,他又解释道“我们自己的房子本来也是自建的,没有证的。”

老王挂出来的这些地皮,价格差距很大,最贵的一块地位于深汕大道旁,单价达到1.35万/平,而村内的自建房,便宜的仅2250元/平。

(门口张贴的房源纸张已经泛黄 交易并不活跃)

这个价格在深圳并不高,但知情人士透露,目前征地标准为5万/亩(666平),最近甚至还有4万多/亩征收的。

即使是在片区的中心地段,人均拥地百亩的家庭并不在少数,实际赔偿金额还是比较可观。

被问到此前的征地标准,老王也不避讳,看到客人们对买地皮失去兴趣,他沏起茶,聊起了认筹情况,还透露自己三年前就认筹了辉煌花园,热情好客的态度从始而终。

临近傍晚时分,唐生的朋友们准备吃过晚饭再返回深圳,为了避免像中午那样苦等1小时,他们绕路到了本地人较为聚集的街道,在网上搜索了一家评分还不错的火锅店,径直前往。

看着门口的空地停满了私家车,他们预感到不妙,走上楼,果然又是满满一屋子的人,几位阿姨忙着上菜,完全没空招呼新来的客人。

“今天人太多了。”阿姨第三次上错菜后,无奈的解释道。

旁边三四个年轻小伙,在火锅店里喝着啤酒,摇起了骰子,窗外已是寂静漆黑的冷雨夜,没有路灯的深汕大道,只剩下大货车匆匆忙忙,时钟只是刚过晚上7点。

即使是身在深汕特别合作区的本地人,似乎还未感觉到成为“深圳人”的实际意义,外界的讨论到这里被稀释得不再激烈,人们在原有的生活轨迹上前行,等待被迫改变的那一天。

被摁下暂停键

新深汕人仍在等风来

相比停滞不前的本地人,两年前进驻到深汕特别合作区工作、生活的新深汕人,却像是在新的轨迹上被按下了暂停键。

虽然深汕特别合作区正式成立于2011年,但即使是最先集中发展的鹅埠片区,也是2018年才开始大规模建设。

90%的企业都在等,17年进场的书城,现在往返的巴士,都是亏损状态。”许多企业进驻到合作区,开始建设自己的产业园和生产基地,但并未投产,对应的人才也没有到位。

(沿着深汕大道 两侧的工业园已经初具规模)

白天看着新建的诸多产业园还有些热闹的错觉,到了夜晚,大多数园区都是一片漆黑,仅有门口的保安亭闪着微弱的灯光。

作为早期一批进来的新深汕人,唐生的日常和其他城市的同事截然不同。

就像其他为了早早来“占坑”而建设产业园的企业一样,唐生也是企业提前布局的一颗棋子,在深汕特别合作区相关的管理条例通过之前,最主要的工作是维护和等待。

(图源深汕特别合作区贴吧)

但这份等待,需要足够的忍耐力。

“去年下半年才好起来,以前经常停水停电。”唐生在深汕工作已经两年了,眼瞅着片区逐渐发展起来,他的生活质量才开始有了基本保障。

说起当初过来开疆辟土的首批基建人员,更是苦。“水龙头一打开,都是红色的水。现在自来水厂建好了,就都正常了。”

“下雨天还好,灰尘不多,以前鹅埠地区就是一个大工地。”另一位在深汕工作一年多的女士对恶劣的生活环境也颇有感触。

(乐观的新深汕人)

除此之外,新深汕人在居住问题上也面临不少难题。如果不是亲身体验,很多人都难以想象,深汕特别合作区最先达到深圳水平的是租金。

“30平的单间,没有卫生间,租金1800元/月,还抢不到。” 虽然部分企业会配建员工宿舍,但中小企业并没有这样的待遇,人才住房的申请标准也非常严格。

一位本地居民透露,某大型国有银行行长曾经试图申请人才房,但是排队半年都没有成功,最后租了农民房装修给员工住,每年租金高达18万。

因为征地拆迁,房源供应减少,又“冻结”了房地产,近些年来涌入的新深汕人,没有宿舍福利的,大多住在附近的镇上。

沿路可以看到不少村民把自建房改成公寓出租,据说早已供不应求,“租金一天一个价。”

和租金一样抢先达到深圳水平的,还有整个片区的物价。生活在这里的新深汕人,生活成本并不低,但工资水平却没有如此大幅的提升。

(虽然本地人工资不高,但是物价水平已经与深圳中心区没有差距)

今年4月,深汕特别合作区管委会对外招聘行政事务员,一位通过面试的男士透露,本科税前5000+元/月,研究生税前6000+元/月,对于有工作经验的人来说,这个薪资水平远低于心理预期。

高物价、低薪资,还有工地般的生活环境,愿意留在深汕特别合作区的人,多多少少对这里有一些特别的期望。

“这里承载了南方最大的机会”

顺着深汕大道穿过鹅埠片区集中建设的产业园区,通过产业路后,依次经过创强路、创富路、创元路和创文路,最后以创新大道结束这段创字头路网。

而沿路经过的人才安居房,靠近深汕大道的黄色外墙的住宅小区,赫然立着“创业村”的门牌,不远处正在24小时施工的巨大工地,醒目标注着“深耕村”字样。

正在建设的深耕村

整个产业园区,从路名到项目名,无时不刻提醒人们,这里属于创业者。

“相当于再创上个世纪低成本的创业环境”,对深汕特别合作区未来的发展,唐生报以高度期待,“北雄安,南深汕,计划GDP增长不会低于30%。”

(按照规划,深汕特别合作区将围绕政务文化片区和高铁站片区,依托强大的交通规划网络,结合山海资源,以及中部赤石河的滨水特色,构建“一心、两轴、三带、四组团”的总体空间布局。)

因为深汕特别合作区此前属于粤东的“灯下黑”,田地少,近海渔业发展难,长期需要扶贫,本地人有能力外迁的都已经迁出,因为土地上涉及的问题并不复杂。

“一次征地,一次拆迁,不给违建留机会。”

相比广州、深圳等城市面临的城中村改造难的现状,深汕特别合作区“后来者居上”,试图从源头上解决产权问题。

(曾经一夜诞生10个亿万富翁的深圳福田区岗厦村 图源网络)

和雄安新区一样,接近白纸状态的深汕特别合作区拥有广阔的土地来接受更系统、全面的规划,此前中心区概念城市设计,更是启动国际咨询,要求立足全球视野和国际标准。

尤其是2018年下半年开始,整个深汕特别合作区建设速度明显加快,工地彻夜灯火通明,保证建设速度。

位于鹅埠片区中心区的北京大学深圳医院深汕门诊部,从立项到封顶建成,不到100天的时间,被媒体称作“创造了‘深汕速度’”。

在企业招商方面,想要分深汕特别合作区一杯羹的企业也非常多。

“招商局门口有上千个项目在排队,标准都是往深圳中心看齐的,主要是科技创新类、5G+AI。”

官方数据显示,2019年,深汕特别合作区全年共接洽企业420家。截至目前,区域累计已供地产业项目83个,其中已投产项目23个,即将投产和已动工建设项目33个,计划总投资超过386亿元,全部达产后预计年产值达683亿元。

(图源深圳规划院)

“3、5年就能出小样。”,两年多的蛰伏,让唐生对这个片区了如指掌,包括片区发展眼下面临的最大难题——人才不足。

与企业招商的热火朝天形成巨大反差,在最需要的创新人才方面,深汕特别合作区却一直处于“招不到人”、“留不住人”的尴尬境地。

“公务员的工资目前还是汕尾在发,财政还没有转移给深圳。”一位知情人士解释道,目前片区内的就业机会并不多,薪资待遇也没有跟上。

“之前有一位海归来应聘,听到薪资4000元/月,到手3500元,面试不到三分钟就走了。”

“去年年底常住人口只有5万,今年就有十几万了,主要是基建人员。”虽然挂牌之后,片区人口大幅提升,但创新人才的数量仍然远远不够。

按照规划,深汕特别合作区在2035年的人口将达到150万,而城市基础设施公共配套更是按照300万人口标准配置,未来将发展成为一座中等规模的滨海城市。

虽然腾讯深汕云计算数据中心、华润新一代数据中心、华为(深汕)云计算服务基地等项目就早已引进园区,但这些龙头企业还未形成显著的集聚发展效应,片区就业氛围仍然冷清。

目前,在吸引人才方面,深汕特别合作区最为瞩目是人才安居房规划,“严格控制房地产,用足够的安居房和最好的配套来吸引人才。”

在整个住房体系中,保障性住房占比达到60%,计划2022年建设11个保障性住房,提供约7万套房源,眼前的配套就有北大深圳医院、南外教育集团和深圳书城等。

图源人才深圳 可视化实验室

虽然保障性住房解决了年轻人在大城市生存的最大问题,但在吸引人才的政策上,深汕特别合作区显然还有诸多可以补充、调整的空间。在人才大战上从不服输的深圳,未来将为吸引人才作出哪些创新举措,目前仍是未知数。

但值得一提是,片区近期的动作频发,已经让以唐生为例的新深汕人,成功被点燃热情。

也许对于习惯了高楼大厦的深圳人来说,深汕特别合作区与他们印象中的深圳,仍有一段距离,但对于那些亲眼见证了“第11区”发展变化的新深汕人来说,他们选择相信这里将诞生新的城市奇迹。

(图源深汕特别合作区贴吧)

“历史给了我一次重来的机会,以前没抓住,这次要抓住。”

在唐生看来,眼下的房地产解冻政策只是“大规模动起来”的准备动作,等相关的管理条例理清楚,深汕很快将迎来爆发。

临别时,唐生向朋友调侃道,“你们深圳机会已经饱和了,来我们这里吧。”

他脸上那种对美好未来的笃定,是许多深圳人从未拥有的光彩。

文中人名均为化名

特别鸣谢腾讯大粤网深汕站的友情支持

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