国外投资者收益渐增 阻力因素明年仍在

为何外界会把亚特兰大、达拉斯以及菲尼克斯这三座城市归为一类呢？答案是包容开放。它们在发展经济过程中迎来了一批又一批的国外商业地产投资者，不同文化借着经济机遇相互碰撞。

关于明年商业地产的国外投资形势，美国最大的房地产公司Marcus & Millichap研究主管John Chang给出了自己的理解。“早期投资较少的偏远地区在近几年的投资额也逐渐上升，”Change补充道，“从过去看来，国外资本十分看重流动性，因此通常集中于美国交通便利的城市。”

中东和亚洲的投资者悟出了美国房产市场的门道，此后便尝试在交通门户之外的城市冒险投资。然而考虑到利率上升以及美元强势走高，国外资本进入美国的速度可能会在明年减缓。实际上，“蝴蝶效应”从2016年下半年就已经开始起效了。

“2016年的国外投资额比2015年减少了20%，照此速度发展，2017年投资额的持续下降也就不足为奇了。”然而Chang又话锋一转，认为“明年房产市场还是会有诸多变量，在一定程度上促使着海外投资者聚焦于硬资产”。

此外，Chang对明年中国的投资动态也充满了期待，作为美国铁路主要投资者之一的中国贡献不小。Marcus & Millichap在2016年年中发布的一份报告显示，加拿大是美国最活跃的投资者。然而中国在上半年抓住形势急速赶超，将加拿大甩在身后。Chang称，中国的投资增速名列前茅，投资总额和加拿大也有得一拼。

外国房地产投资协会CEO James Fetgatter却认为，在当今这个风云变幻的世界，美国仍是投资者最青睐的目标，因此国外资本仍会源源不断地平稳流入美国。他还认为，英国脱欧事实上对美国产生了积极影响，海外现金流将会处于一个稳定的状态，不存在过山车般的交易情况。

然而国外买家需要注意的是，逐渐上升的利率以及资本化率会对投资行为造成一定阻碍，房产交易会更艰难。

主权财富基金主席Michael Maduell显然有他自己独特的见解，“尽管油价下跌严重，但美国还是需要多关注卡塔尔等其它海湾国家。”

主权财富也是一个有利投资项目。“许多国家愿意接受低于养老金水平的收益”，甚至连韩国的人寿保险公司都在美国占有一席之地。为了更好的收益，他们通常购买次级债。主权财富基金预测，截至今年年底，投入美国的主权财富将会超过100亿美元。

当然，投资这事不可能一帆风顺，有回报就有风险。目前投资者最大的忧虑主要集中在利率和美元上。但Maduell仍坚信，美国是主权财富投资者最安全的选择。“如果你计划投资发达国家，你会选择亚洲或欧洲吗？还是会选择美国和加拿大西部？”他这一问似乎给了投资者明确的答案。

对于2017年的投资趋势，交通门户城市对主权财富投资最具吸引力，尤其是华盛顿、旧金山湾区以及加州其它城市。Maduell幽默地作出了解释，“投资者倾向于选择熟悉的地方，偶尔看看好莱坞，逛逛威尔夏，多好”。

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