重磅！2021年烟台车位租售新规发布 | 解读烟台市《关于规范房地产开发项目车库车位租售行为的通知》...
导语
2021年6月29日，烟台市住房和城乡建设局发布了《关于规范房地产开发项目车库车位租售行为的通知》（以下简称《车库车位租售通知》）。该通知作为今年烟台市政府开展“我为群众办实事”工作的阶段性成果，自出台后便引发了社会的广泛关注，其内容对开发商、物业公司和业主的权益产生重大影响。据了解，烟台市政府接下来将针对本行政区域内的车库车位租售行为制定出台更加详细的实施细则。本文拟对《车库车位租售通知》的核心内容进行全面细致的解读，以供读者参考。
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在正式解读《车库车位租售通知》前，我们首先需要弄明白一个问题——小区里的车库车位所有权究竟归谁？对于这个问题并不能简单地回答成归开发商或者归业主，而是要区分不同的情况分别进行讨论。
第一，对于建筑区域规划内的车位、车库。它是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，在建造完成后可以进行权属确认的车位，建设单位因建设这一事实行为而享有这部分车位、车库的所有权。依照民法典的立法观点，在开发商与业主没有约定或者约定不明时，如果车位、车库的建设成本未分摊至业主的购房费用中，而是由建设单位自行负担的，权属归建设单位；相反，如果建设成本已经分摊至建筑区划内的众多业主身上，即使彼此无约定，权属也应当归全体业主。
第二，对于非建筑区域规划内的车位。占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，在最初批准的项目建设规划中，该部分车位并不存在，即使后续改为车位也属于业主共有财产，包括但不限于平地、首层架空层和屋顶平台。
此外，还有一种情况需要特别注意。已经建成入住的小区，由于车位需求紧张，建设单位或者物业公司可能会申请将建筑区划内原部分道路、绿地改建新增车位。对于这种“后规划”形成的车位，如果占用的不属于城镇道路和绿地，而是建筑区划内属于业主共有的道路、绿地，无论建设单位是否再次向业主分摊建设成本，都只能归属业主共有。
厘清车库车位的所有权归属，我们就能更好地理解下文关于《车库车位租售通知》的核心要义。
01
开发商不得“只售不租”
尚未售赠则“优先出租”
《车库车位租售通知》第1条规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主（购房人）。业主（购房人）要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，或者通过以签订长期（10年以上）租赁协议、要求业主（购房人）一次性支付租金的方式变相实现车位、车库只售不租的目的。
根据《中华人民共和国民法典》第275-276条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条及《山东省物业管理条例》第15条可知，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于该部分车库车位的归属，应当由建设单位在商品房买卖合同中与业主进行约定。开发商作为建筑区划内车库车位的所有权人，可以自由选择将车库车位进行附赠、出租或者出售。目前，出于经济效益的考虑，开发商多倾向于选择“买卖”，而不选择“附赠、出租”，宁可将车位闲置也不愿出租给业主。因此，新出台的《车库车位租售通知》着力解决开发商普遍采取只售不租，导致业主无法解决停车的问题。
02
物业公司不得拒绝业主车辆进入小区
《车库车位租售通知》第1条第3款规定，建设单位、物业服务企业应当保障业主（购房人）车辆停驻，不得以业主（购房人）尚未取得车位、车库使用权为由拒绝其车辆进出建筑区域。
结合《中华人民共和国民法典》第275条第2款、第276条及《山东省物业管理条例》第50条来看，立法者已经明确表达了其对业主权益予以优先保护的立法价值取向。但是，由于法律条文规定的比较笼统和抽象，导致实践中业主不租购车位物业就不允许车辆进入小区的现象依旧时常发生。因此，新出台的《车库车位租售通知》通过具体规则限制了开发商和物业的“霸权”行为，保障了业主将车辆开进小区的停放需求。但是，如此一来就可能引发新的问题，即如何协调业主将车辆开进小区的“驶入权”与物业维护小区秩序的管理权？
对于业主而言，虽然自己在不购不租的情况下可以将车辆停放在小区之内，但须自觉遵守《业主公约》，如缴纳停车费用、将车辆停放在指定区域等；对于物业公司而言，行使管理权应严格依照业主授权，涉及收费事项的须严格遵照有关标准，并向业主做好充分的解释和说明。
03
开发商必须将车库车位租售方案
公示且备案、审核
《车库车位租售通知》第2条规定，建设单位应在车库车位取得竣工验收或配套综合验收备案后对外租售，对外租售时应提交审核车库车位租售方案。第3条规定，建设单位应当将车库车位租售方案在售楼现场醒目位置张贴公示，同时参照商品房销售合同、商品房租赁合同示范文本内容对车库车位租售进行详细约定。
以上内容是对建设单位进行车库车位租售环节有关程序性要求的进一步明确和细化。结合《车库车位租售通知》的2、3两条以及实践经验来看，对于建设单位而言，其在出租出售车位前应制定包含租售价格信息等在内的租售方案，并将该方案提交不动产所在地的房地产预售管理部门备案、审核。租售方案中涉及租赁价格和物业收费部分的，须严格遵照《烟台市市区普通住宅物业管理区域内机动车停放费标准》《关于明确市区物业服务收费等有关事宜的通知》（烟价〔2018〕108号）中所设定的收费标准、浮动幅度和计费规则。当完成上述备案、审核程序后，建设单位应当将租售方案同步公示在售楼现场的醒目位置，从而提示购房者注意。
04
多措并举，对违规开发商进行处罚
根据《车库车位租售通知》第5条、第6条，建设单位未按本通知要求执行的，一经查实，经建设单位整改完成后，方可办理预售网签、备案；对于拒不按照要求整改的，视情节严重情况，可作为负面信息计入该企业信用档案或列入本市严重失信企业名单。建设单位不按照本通知要求公示车库车位租售价格信息，或者进行价格欺诈的，将依法移交有关行政部门进行行政处罚。
《车库车位租售通知》通过设置强有力的约束方式实现了对车库车位租售乱象问题的规范效果。对于开发商而言，如果没有按照《车库车位租售通知》中的要求执行，整个开发项目的预售网签和备案程序都将受阻，还有可能面临企业负面信息纳入诚信档案、被列入本市严重失信企业名单和对企业进行行政处罚等，对此应当予以高度重视。
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