“回眸世博”十八：“后世博”，浦东地产如何发展
2010年上海世博会的主题为什么是“城市，让生活更美好”？世博会是世界工业化、城市化产物。1800 年，城市人口只占全球人口的2%，进入21世纪，世界城市人口超过总人口55%。浦东就是上海城市化进程的标兵。以“城市，让生活更美好”为主题的上海世博会的召开，将给浦东新区地产发展带来怎样的效应呢？
地产经济，城市化进程的产物
2010年上海世博会的主题之所以是“城市，让生活更美好”，因为世博会本身是世界工业化、城市化产物。比如，1851年的伦敦首届世博会，主要展示了英国工业革命成就。通过世博会的举办，直接加速了举办国所在地和其周边区域的城市化进程。而只有城市化进程越高的地方，地产经济也会越活跃。
孙中山于1919年在《建国方略》中，提出要在浦东建设一个“东方大港”的设想。1925年，浦东同人会正式向政府提议“设立浦东特区”。编制于1946年的《大上海都市计划》，提出将当时80余平方公里市区的300万人向新市区、市镇疏解，其中在浦东建立大港区，在和外滩对望的陆家嘴建一个新城。经过20年的开发开放，浦东新区已经真正实现了城市化水平较高的城区。
与浦东城市化进程一样迅速的浦东新区的地产经济
经济学家证实：当人均GDP达到3000美金以上，人们的消费行为需求将跃升一个新的台阶。到2010年，上海人均GDP达到10000美金，人们的消费观念和消费方式将更进一步跳跃。消费的个性化、差异化、时尚化或者生态化，都将推进选择欲望的膨胀和蔓延。从浦东的第一块土地批租开始，浦东的房地产市场开始进入“选择”的轨道，房地产资源配置的有效性显现。
至2020年，上海的各类建设用地最多可达2981平方公里，约占上海陆域土地总面积的47%，远高于一般城市建设用地占陆域土地总面积的比例（约为30%）。截止2008年底，上海已批建设用地约为2621平方公里，其中122平方公里尚未建设。据此测算，2008年底至2020年，上海可利用的建设用地最多为482平方公里（含已批而未建的土地）。而上海的发展规模是平均每年建设用地需求量约为80平方公里，所以上海土地资源的有效供给只能维持到2014年。
浦东新区从开发之初靠土地出售已经给区域发展带来丰厚的资金保障。但是以后一味靠土地出售，显然已经不再是浦东发展的关键步骤，因为地产是稀缺资源，更是有限资源，如何将土地资源增值，成了浦东地产经济发展的唯一出路。
马克思说：“一块已耕土地和一块具有同样自然性质的未耕土地相比，有较大的价值。”这就使我们认识到：土地增值包含物质价值增值和资本价值增值。不动产的基本属性主要就是土地。而土地种类可以划分为：原生土地、经济土地；或都市土地、农村土地等。城市土地资源的增值一般主要由下列因素引起：政府的宏观经济政策和城市发展规划的导向，提升了土地所在区域的地位和能级；城市经济的发展和总体社会水准的提高，促进土地综合利用，进一步刺激土地需求增加；通过城市轨道交通、供水、供电等市政基础设施建设，使某个地区或整个城市的土地等级有所提高，或某地块生地变成熟地；土地依法改性或由低收益用途改为高收益用途，使土地资源增值；开发区或小区土地利用程度的集约化，带动周边或周围土地的等级上升。
上海世博会选址在卢浦大桥与南浦大桥之间的浦江两岸，其中2/3的面积都在浦东新区。这样的一次盛会对浦东来说是一种荣耀，对浦东地产经济的发展更是一种机遇。浦东如何有效综合利用土地资源将是近期思考的重点问题。
地产经济，到了理性反思的时候
随着社会对遏制过高房价呼声的强烈，国务院采取了行政问责、信贷收紧、销售监管等“组合拳”的调控政策，使房地产市场处于非常敏感的时刻。上周有一本周刊，封面文章对房地产市场今年走向的判断是“野火烧不尽，春风吹又生”。房地产市场与城市发展，与整个社会结构的和谐关系，应该到了理性反思的时候，并同时也要高度关注“后世博”延伸效应对房地产市场的刺激和促进作用。
首先要从城市文化的角度理性反思。作家海默曾在 2004年对16座城市进行了“城市文化批判”。其中，对三座城市的特征这样概括：皮笑肉不笑的北京：你凭什么这样“牛”？；自以为是的上海：你为何这样走火入魔？矫情无比的深圳：没有谁要把你抛弃。城市文化反思最本质的就是：城市究竟给生活着的人们带来什么样的价值观和幸福感？城市管理者与市民的关系和睦度如何？
其次从城市建设的基础设施功能看，城市基础设施的体系是否达到系统化、网络型；城市基础设施的结构能否做到匹配合理、比例恰当；城市基础设施的建设速度应否稳健协调、平衡兼顾？城市基础设施的投资要讲究低成本、高效率。
城市管理的反思更为重要。应确立“以人为本”和“简约实效”的科学理念；健全“科学规划”和“依法管理”的长效机制；培育“公众参与”和“社会联合”的多元主体；提供“基金运作”和“开源节流”的财政保障；开展“注重绩效”和“市民满意”的社会评价。
到底什么样的城市能让人们的生活更美好？在纪念浦东开发开放20年活动中，赵启正提出，要注意浦东的“软收获”：浦东开发不只是土地开发、项目开发、经济开发,更是社会开发,即争取社会的全面进步。建议如下：
一是浦东外来人口较多，流动保障要进一步加强。对外来人口的服务管理更趋人性化，并且对其居住服务将有一定保障。善待外来人口的第二代，努力提供其教育、医疗等基本保障。积极引进海外优秀人才；鼓励到海外投资、定居、求学等。
二是城市空间布局更趋合理，城市规划更注重产业、商业、就业的统筹兼顾。“后世博”的浦东“7+1”大版块确立，需要在深化中加以注意。
三是经济建设与社会发展将更趋协调。城市发展的最终指向应该是建设宜居环境。这样的城市发展，需要扩大公众参与。2010年既是世博年，也是公众参与年。公众参与”的主体：主要由市民（市民代表）和社会组织（企业）有机组成。“公众参与”的范围：包括城乡规划、城市设计和城市保护及城市更新等方面。当然包括公共工程建设、公共政策制定和公共资源配置等。
地产经济的发展还要一味追求高价吗？政府的手段层出不穷但收效缓慢，地产商的营销手段丰富多样促进房价提升，被蒙蔽的老百姓为此背上“房奴”的沉重贷款。希望世博会的召开，能触及各方面人士的理性反思，“城市，让生活更美好”，应该是追求的美好的生活，追求人、自然、社会的和谐，崇尚城市与自然共生，而不仅满足于拥有的地产价值飙升。
2010年4月23日