谈谈未来岛内新房

去年2020年4月土拍，思明中骏天禧楼面价5.06w，1122套，户型面积135-275㎡，

2020年6月旭辉铂悦五缘湾上楼面价5.06w，348套，户型面积143-210㎡，

2020年8月建发五缘映月楼面价5.8w，333套，户型面积115-298㎡；中骏天荟楼面价5.85w，428套，户型面积138-166㎡。

以上均限价7.08万/平米。

今年2021年5月13日，厦门2021年第一场土地拍卖，湖里下忠地块建发拿下，实际楼面价6.75w每平米（销售均价不得超过7.16万元/平方米），旁边一街之隔的建发中央湾区单价9w左右。

建发基本就是拿着现成的图纸在拍地了，现在案名以及户型图都出来，速度很快。五缘湾玺，户型143-195㎡。

思明地块位于洪文，最终国贸&中海拍下，实际楼面价6.29w每平米（销售均价不得超过7.18万元/平方米），一路之隔2008年的万科金域蓝湾6.3w。

随后6月10日，厦门今年第二场土拍，岛内钟宅地块无悬念的被建发拿下，实际楼面价6.88万元每平方。推广案名五缘橖月，户型126-199㎡。

去年拍地的四个楼盘都已开盘并且基本都剩尾盘了。除了建发的五缘映月把门槛拉到千万以下，其他基本都是千万以上。就这样四个盘加起来上千套房子基本都被市场消化差不多。累计销售额超两百亿！厦门的千万豪宅市场购买力可见一斑。

要知道2019年的盘如建发养云，中骏天宸已经卖了一波千万房，2020年依然红火。如今2021年，还是有很多人等着新房。大家对新房基本上没有什么抵抗力，看着按照最新设计理念建造的全新小区，开发商布置得美轮美奂的售楼处和样板间，只恨自己的口袋里米不够多，不然多来几套。

聊起新房绕不开目前岛内新富人区五缘湾，我一直在思考为何五缘湾能成为新富人区，成为很多人的终极居住目标。

换做10年前，说那边是未来的豪宅富人区，估计没几个人信。要知道2006年第一块地拍出前，五缘湾当时面对的可是一堆滩涂，风口等等被老人们嫌弃的地方。人们的印象就是那里是距离老厦门市中心中山路和火车站又远又偏的地方。

下面是2008年五缘湾起步建设时情况。

海已经填好了，大片土地等着开发。不知道站在当时的人们能否预见如今的景象。回顾过去，思索良久，我总结了下五缘湾能崛起的关键点——稀缺的海景和湾景资源。

一般新城都有以下几点：1有可供成片开发的土地、以及持续成片开发；2距离老城较近，且中间没有空白地带；3完善的配套资源，特别是新建立的学校。而仅仅有这些只能确保一个新城生活是否便利，而能不能崛起成豪宅区域，最关键的还是景观。

同期开发的枋湖新城，也是成片开发新楼盘，特别是湖里实小周边，商品房林立，但是却无法成为人们心中的终极人居高地，缺了什么？缺水。无论是湖景还是海景甚至是湾景都是最关键的。

而五缘湾正是有湾景和海景，有了作为豪宅的基础配置，从而拉升了整个片区的品位，加上政府的着力打造，设了两所市属九年制学校。有了景观又有优质学区，因此成为如今炙手可热的片区。虽然五缘湾很多楼盘都看不到任何湾景或海景，但是湾区的光环已经树立，周边的楼盘受到光环的庇护房价均上涨。

其实，岛内湖边水库未来也有富人区的潜质。目前湖边水库周边村庄已拆迁完毕，未来应该也是按照豪宅定位打造，面向改善型客户。

当然面对全市集中资源打造的岛内东部新城五缘湾来说，湖边水库片区只能算第二档，唯独欠缺一所优质市属校。主要因为片区不够大，欠缺大片待开发的土地，因此没有足够大的动力下大资源打造，无法超越五缘湾。

岛内新房未来会持续供应，每年至少都会有两三块地上市，我们按照近期、中期和中远期来展望下未来两三年的岛内新房。

一、近期

目前来看能等到的最快就是建发五缘湾的两个新盘，其他的盘基本都卖差不多了，也没啥可以挑的楼层和户型。目前因为新房限价导致一二手房倒挂。

我们如果不看限价，单纯的以五缘湾新房来论，五缘湾里最新的二手房都可以追溯到2013年的建发央玺了，8年房龄，二手价8.7w左右。现在马上要开新盘，如果按照限价7w买到，加上新房对比二手房的溢价卖个9w不过分吧，那么就相当于每平净赚2w。买个一百平就是两百万。

可惜你知道的事，开发商也知道，开发商作为一手房东，比众多二手房东一个最大的特点就是，它一定会赚取最大的利润。

开发商目前的消息是，限价7w，叠加车位，装修升级包之后，实际到手单价9w。开发商的土地成本6.8w，建造及其他成本1.2w左右，综合成本在8w以上，超过8w都是利润。按照目前二手房市场行情，新房定价9w也能迅速热销。

按照9w售价来算，建发两个新盘的门槛就是1287w和1134w。如果是首套3成首付来算，最低门槛340w。也就说手上有个300多万就能打厦门著名富人区五缘湾的新房了。

不过买千万房产把贷款用满的不多，上面的340万首付门槛更多是理论上意义。

那么对于二者来说怎么选？

下忠地块的优势离地铁和BRT近，公共交通方便，学区大概率是五缘第二实验学校。钟宅的优势是区域更加位于五缘湾版块中心区，未来周围基本为住宅区环绕，无高架噪音，小区比下忠那块大。学区还不确定，可能读未来将建设的钟宅民族学校。

二者都无景观资源，更多的优势是五缘湾片区带来的区位价值，学区目前来看比较一般，可能要做好一定心理准备。不过可以考虑买个五缘实验学校的小户型读书，那就比较完美了。

实际上来说更大的问题应该是能否买到。买到哪个都可以。二者其实不相伯仲。真要选可以考虑门槛更低的钟宅。未来面积更低的新房在市场上会更稀缺点。上大面积总价也上去了，选择空间就很大了。现在小面积的比较稀缺。

当然这里的小面积其实也不小了，目前都是120起步，能做比较宽敞舒适的三房了。毕竟是改善片区，不大可能出个刚需小户型。

二、中期

关键来了，建发两个新盘就是岛内未来新房的最终选择吗？答案当然是否定的。这次没打新成功也没关系，后面还有很多好料，湖里大拆迁，一堆地等着上市。

前段时间传出两块准备上市的地也不错。一块是湿地公园地铁站上盖TOD，另一块在金林湾实验学校旁。

湿地公园TOD这块就很优质，一站地铁到家，西面毫无遮挡的湿地公园景观，这两大优势就可以预见未来上市会很火热。

金林湾这块最好的是西北面看五缘湾景观，旁边一路之隔是金林湾九年制学校。这块地也还可以。唯一不足就是没地铁或BRT。

三、远期

最好料的往往都在后面，五缘湾版块目前可以看到未来最好的地在钟宅地铁站旁边的拆迁地块。不过可能会做安置房。一路之隔就是地铁站，位于五缘湾中心区域，东面还能看景，每天可以看看日出，看看五缘湾的绿树公园与蓝色的水景。

除了五缘湾的好料，岛内其他好料有思明未来的新地供应，能百分百确定有湖滨一里到四里的新房。老城区中心区域的新房，不说别的就这一点就非常稀缺。

一大片老房子里仅有的新房可以让周边老楼梯房，老大厦房的购买力疯狂。更不用说这里浓厚的生活氛围，完善的医疗配套，还有优质的学区A+级外附小、A级滨东小学和1.5档湖滨中学，这是仅次于一双片区的次顶级学区。

其他的好料都不确定，比如滨北、将军祠等等未来什么时候出，会不会出，都不好说，就不谈了。

总的来说，选择湖里五缘湾的新房更多的是全新的城市规划，五缘湾的片区优势，但是要牺牲一点学区，除非能搭配五缘实验的学位房就完美解决。而选择思明区的新房就是等待的时间要比较久，但是可以学区和居住一步到位。当然不考虑学区的话直接五缘湾新盘。