东西湖迈入“2.5万”时代？金银湖南岸价值或将爆发

  乐居买房讯6月29日，武汉首场“两集中”圆满收官。3天时间，武汉土拍市场实际总出让55宗地，总成交金额788.02亿元，20宗地块产生溢价，最高溢价率109.74%，平均溢价率17.25%。

  东西湖土拍受关注，尤以金银湖为甚

  近年来，东西湖发展势头突飞猛进，片区规划利用特有的江河湖泊资源优势和自然地理地貌特征，按照“北联空港、东接汉口、西拓孝襄”的总体发展思路，重点突出产业、服务、研发和居住四大功能，现在的东西湖绝对是武汉最有发展潜力的地方。

  产业升级带动经济发展，有数据表明，2020年东西湖区GDP1370亿元位列全市各区第六位，位于远城区第一，仅次于江岸区。随着板块功能的不断完善，以湖打造生态宜居新城的金银湖板块，当之无愧成为武汉置业热土。

  本次“两集中”，东西湖区涉宅地块成交共5宗，金银湖板块成交4宗，吴家山新城板块成交1宗。近年来，区域涉宅土地出让多以吴家山新城板块为主，金银湖板块鲜有出让，本着“物以稀为贵”原则，金银湖板块地块成交备受关注。

  吴家山新城板块：

  P（2021）043号地块位于东西湖区金北二路以北，径西五路以东。由联发集团以总价51670万元竞得，楼面地价7220.92元/㎡，溢价率23.41%。

  金银湖板块：

  P（2021）042号地块位于金银湖环湖路以东，新桥路以南。由万科以总价165580万元竞得，楼面地价11112.75元/㎡，溢价率30.30%。

  P（2021）044号地块位于东西湖区金山大道以南、吴中街以东。由中铁置业以总价231670万元竞得，楼面地价11641.71 元/㎡，溢价率40.26%。

  P（2021）045号地块位于东西湖区金南二路以东、园博园北路以北。由德信地产以总价177730万元竞得，楼面地价13671.54元/㎡，溢价率47.21%。

  P（2021）059号地块位于东西湖区金银湖街金山大道以南、金南一路以西（原人大会议中心地块）。经过40轮竞价，最终由武汉恺兴置业有限公司以总价173900万元竞得，楼面地价11006.33元/㎡，溢价率12.63%。该公司为武汉恺德置业有限公司关联公司。

  值得注意，以上4宗成交，金银湖北岸2宗，金银湖南岸2宗。除恺德059号地块溢价率12.63%外，其余3宗地块溢价率均在30%以上；德信045号地块楼面地价最高，恺德059号楼盘地价最低，均位于金银湖南岸。

  金银湖南岸能否迈入“2.5万”时代

  咱们先从新房来看，金银湖南岸土地近几年极少出让，导致周边新盘项目较少，多为老盘持续平销。

  最近的出让地块为2020年1月成交的中交P(2019)214号地块，以总价86940万元，楼面地价10685.84元/平竞得，溢价率53.36%。中交泓园项目已在去年10月首开毛坯高层房源，备案均价约17746元/平，先后经过四次开盘，在今年5月新取预售的毛坯高层房源，备案均价已达18633元/平。

  同样，在今年5月新取预售的金湖听语项目，毛坯备案均价也已达18000元/平，而在此前项目别墅产品，备案均价拿到30000元/平；持续平销的卧龙东方郡项目，带装修均价约17000元/平。

  而位于金南一路东方神马国际赛马场南、马城南路以北的马赛国际项目，为少有待入市的纯新盘，预计将推售123-179平改善房源，暂未释放详细信息，价格暂未可知。

  与此同时，隔湖北岸项目，例如中建壹品澜荟毛坯均价约14500元/平，富力西溪悦居住宅均价约13500元/平，汉口道6号毛坯均价约12000元/平。由此可见，金银湖南北岸项目价差较大，普遍高出3000-4000元/平，更能看出金银湖南岸项目的价值。

  从涨幅上来看，再以金湖听语项目为例，2016年项目首开住宅均价9千出头，此后2018年5月至2021年4月近三年期间未有住宅房源入市，也就是说两年时间价格已经翻了一番。由此可见，金银湖南岸价格一直领涨整个金银湖片区。

  而从二手房价格来看，据数据显示，金银湖板块成交均价三年呈上升趋势，售价差异较大，近一年区域二手成交均价为14872元/平，配套越完善，价格越走高。

  周边的万科四季花城二手成交均价约1.6万元/平，航天兴隆国际二手成交均价约1.5万元/平卧龙丽景湾二手成交均价约1.47万元/平，银湖翡翠二手成交均价约1.6万元/平，高尔夫球场会员小区二手成交均价也达2.1万元/平。

  而一路之隔的常青板块，二手房价格则更为“离谱”。据数据显示，6月常青花园十一小区二手成交均价2.2万元/平，常青花园五小区二手成交均价2.3万元/平，常青花园雁溪山二手成交均价2.4万元/平，常青二分之一中心二手成交均价甚至只逼2.7万元/平。这不仅高于周边片区二手房，甚至高于同片区新房，是远城区少见的一二手房价格倒挂的片区。

  区域新房供应存量较少，二手房价格居高不下。结合此次土拍拿地地价来看，金银湖南岸2.5万元/平的均价体系已经指日可待。

  区域优势带动市场需求

  众所周知，汉口三环整体呈“内凹”，使得金银湖板块成为距离主城最近的“邻居”。这几年，依靠汉口主城外溢，临近的金银湖板块一直领跑片区楼市量价。

  金银湖的优势，不仅仅是地缘关系，还有畅通主城的地铁6号线、7号线，双地铁加持。

  地铁6号线可换乘1、2、3、4、7、12号线、途经江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区。

  地铁7号线目前规划可换乘1、2、3、4、5、6、8、10、11、12号线，途径东西湖区、江汉区、硚口区、江岸区、武昌区、洪山区、江夏区。

  咱们再来看看，地铁7号线从园博园北站出发，3站即可到达，寸土寸金的武汉商务区价格如何。

  据数据显示，泛海桂府均价约2.9万元/平，泛海国际芸海园均价约3.4万元/平，泛海国际碧海园均价约3.8万元，华发中城荟中央首府均价约3.4万元/平，西北湖壹号御玺湾均价约3.5万元/平，中海万松九里均价约4.2万元/平。

  在交通优势、价格优势的驱动下，不难发现，购房者置业选择越来越清晰。第一，选与主城有交通连接的地方；第二，选各类配套齐全完善的地方；第三，选自然环境好，生态宜居的地方。

  金银湖南岸板块完美匹配各项需求。地处金银湖核心板块，毗邻金银湖水系，武汉园博园、武汉金银湖国际高尔夫球会、东方马城国际赛马场环绕，自然资源稀缺，生态环境较好，宜居优势明显。

  除轨道交通外，立体交通路网更为完善，金山大道、三环线、机场二高速主干道环绕，常青高架连接二环线、宝丰路高架，快速通行至武汉CBD，二环可快速至武汉三镇。另外，区域内还有京珠高速、武荆高速、绕城高速、107国道；沪汉蓉高速铁路、汉丹铁路。

  金银湖永旺、东西湖万达广场、宜家广场，繁华齐全的商业设施、生活配套，咫尺可享城市核心配套。武汉园博园学校、金银湖小学、常青实验学校、常青第一学校、万科高尔夫学校、金银湖第二小学、金银湖中学等，家门口享全龄段优质教育资源。金银湖医院、金银湖协和医院、武汉市中心医院等将为健康保驾护航。

  金银湖南岸的未来，可期待

  本次“两集中”土拍市场的火热，足以说明众多开发企业十分看好金银湖南岸这块“香饽饽”未来的发展前景。

  展望“十四五”，东西湖区将加快推进科技创新提能，产业转型提升，带来区域人口红利。也就意味至越来越多的武汉人和“新武汉人”，都将朝此涌来。

  换言之，金银湖南岸或将迎来新一轮价值爆发。