彻底改革租赁产权:英议会提出零地租!禁开发商指定买方律师!
由英国下议院跨党派议员共同组成的“住房，社区和地方政府委员会”（Housing, Communities and Local Government Committee，以下皆称为“委员会”）最新发布了一份名为“Leasehold Reform”（租赁产权改革）的报告。
这份报告主要是针对现有的“租赁产权”系统提出未来可以并且应该改革的方向。
委员会报告结论出来的重点有以下：
1. 在立法程序上，英国政府是可以推出新的法律或者通过修改法律来移除掉目前“已经存在”的租赁产权中繁重的地租（Ground rent）的；
2. 英国政府应该要彻底改革整个租赁产权制度，确保所有的“新建”租赁产权房产，都能够享有零地租，同时针对那些“目前已经存在的”租赁产权房产，也要将地租封顶至房价的0.1%，并且最多不能超过250镑/每年；
3. 英国政府应该要确保“Commonhold”（共同持有地产权）成为英格兰和威尔士地区“公寓”（Flat）房产的主要产权模式；
4. 英国政府的竞争与市场权威部门（Competition and Markets Authority）应该要针对这些租赁产权受害人的“销售不当”案件进行调查，并且给出适当的补偿方案；
5. 英国政府应该要设立明确的标准，让房产开发商和房屋中介来遵守，并且禁止他们提供“使用他们所推荐律师”的销售方案（后面这一点基本是想避免买方律师和开发商那方互通一气，禁止开发商逼迫买家必须使用他们所推荐的律师）。
有在关注英国租赁产权政策改革动态的莎粉们或许会感到疑惑，想说之前英国政府不是已经承诺过会“禁止收取地租”等措施来避免租赁产权被不肖滥用吗？为什么委员会报告还需要再说一次呢？
原因很简单，因为在英国政府原本的改革中，针对的只是“新建房产”，也就是那些在未来新政策开始实施之后出售的新建房产。
换句话说，对于目前就已经陷入租赁产权陷阱中的当事人，这样的新政策对他们并没有实质上的帮助。
根据《太阳报》的报道，英国政府目前虽然有在考虑要将目前已经存在的这些租赁产权房产的地租，封顶至每年只能收取10镑；但政府也说这项改革最快也要等到2021年才能开始动作。对于那些已经陷于水深火热之中的租赁产权受害人来说，似乎还是远水救不了近火。
一位叫做Joanne Darbyshire的48岁女子就是众多“受害人”的其中之一。
她和她的老公Mark Darbyshire在2010年向房产开发商Taylor Wimpey买了一栋价值400,000镑的房子。
当时购买的时候，销售员告诉他们，虽然是卖他们租赁产权（Leasehold），但是过几年如果他们想买下Freehold（永久产权）的时候，只需要花费5,000镑就可以买到了。
这栋房产是间3室的独立房屋（也就是英文说的house），照理说这种房子在卖的时候应该是以Freehold（永久产权）来售出才是比较合理的，然而房产开发商往往会因为想要谋取暴利而不这么做（这一点后面会继续说明）。
该房产最初的地租是每年295镑，不过这个价钱每10年将会翻倍调涨，涨到最后恐怕会是相当可观的一笔数字。
同时，当Darbyshire夫妇买下该栋房产的两年后，开发商Taylor Wimpey就将房子的“永久产权”卖给了一家海外公司，并且在这之前完全没有通知过Darbyshire夫妇。
也就因为如此，当Darbyshire夫妇之后想要买下房子的永久产权的时候，才发现价格已经不是当初销售员所说的5,000镑，而是已经涨成了可怕的33,000镑。
而开发商Taylor Wimpey当时问都不问Darbyshire夫妇，就把他们房子的永久产权卖给其他公司的动机可想而知，他们肯定是用更高的价钱卖给该公司了；所以这样的恶性循环下，新的公司买下永久产权，根本不可能以便宜的价格再卖给Darbyshire夫妇了！
这还不是租赁产权被不肖滥用的唯一例子。
一位名叫Terry Stringer的男性在2015年搬到了位于伍斯特郡Bromsgrove的Church Meadow estate小区。
该房产原本的开发商Bovis，把该小区物业管理的权利卖给了一家名叫SDL的公司。
自从这家SDL公司入主以后，该小区的物业管理费用就开始不停上涨。
从原本的每年12,000镑，涨至每年32,000镑。平均到该小区的80户中，每户每年需要支付400镑的物业管理费。
Stringer先生说，即便物业管理费明显地涨价了，但是小区里的住户却完全没有感受到这笔费用有真的发挥它的效用。
小区里的物业维持上依旧非常糟糕，SDL根本就没有做出妥善的管理，换言之只是变相敲诈这些住户而已。
上述Terry Stringer的现状就是一个物业管理公司通过收取物业管理费的名义来变相获利的例子。
其实，许多租赁产权（Leasehold）的地主，甚至很多时候自己就是物业管理公司，通常会以需要维持公共区域和设备为由，向购买租赁产权的房主收取物业管理费（Service charges）。
所以即便他们向购房者所收取的地租不是很高，也往往会收取高额的物业管理费来变相获利，使得购房者只能硬着头皮把钱交出来。
因此，不论是这样的物业管理费“勒索”，或者是房地产开发商“故意”将房子的Freehold（永久产权）卖给私人公司，都可能致使购房者在未来房子的转卖或者重新抵押贷款上困难重重。
一方面来说，许多银行可能会觉得租赁产权房产因为背负着高额的地租和物业管理费等风险，所以没什么价值，进而不愿意放贷给这些租赁产权房主；
另一方面，若是房产持有者想要做任何变更，像是把自己的房产重新抵押出去或者转卖给别人，该房产的Freeholder（永久产权拥有者）便会以各种理由，比如物业管理信息费，地主同意费等，趁机向他们收取高额的变更费。
根据我们的经验，很多这样的Leasehold（租赁产权）转让过程中，购房者往往需要向物业管理公司或者Freeholder所指定的其他机构支付高达几千镑的费用。
这么一来使得购房者常常陷于留着也不是，离开也很困难的窘境中而难以从Leasehold房产中抽身。
→ 下一步能有好消息吗？
其实，英国政府必须改革现有Leasehold制度已经是大势所趋。这一次委员会所提出的报告只是再进一步表明需要保护“所有的”Leasehold购房者，包括那些目前已经是Leasehold房主的当事人。
这次的报告显示了英国议会已经针对这方面的改革开始动作了，相信不久之后大家应该能够听到好消息的。
在相关法律正式更改生效之前，丽莎有几点建议提出来供所有Leasehold购房者参考：
1. 买房时注意房产类型
如果购房者是要买房屋（house）类型的房产，照理说它们应该要以Freehold（永久产权）的形式来出售才合理。
所以若是要买的房子是房屋（house）类型的，但开发商却要以Leasehold（租赁产权）来卖出的话，那么购房者就需要小心了！
2. 看清楚地租条款
公寓（flat）类型的房产则目前通常是以Leasehold（租赁产权）来出售的。
购房者既然知道自己即将要买的就是Leasehold了，在要买的时候，应该要仔细看看关于地租（ground rents）的相关条款。
像是刚开始要收多少钱，多久后会涨价，涨价幅度会是多少等等…… 若是真的发现合同内容是不太对劲的，绝对不能傻傻地签下去！
3. 问清楚物业管理费和其他费用
在即将要购买之前，建议购房者也可以事先问清楚关于物业管理费（Service charges）或者其他隐藏费用，确认看看自己是否未来真的能够负担，以及其条款是不是有哪些不合理的地方。
总的来说，至少这次委员会所给出的报告显示英国政府的Leasehold改革上基本是想朝着“让所有购房者”都满意的方向前进的；
但在迎接这个好消息的同时，大家在买房的时候也还是需要非常谨慎，避免踏入不肖开发商的陷阱。
最后还有一点想要提醒那些目前正陷于租赁产权陷阱中而难以抽身的当事人们。这些当事人事实上是可以控告他们当初负责买房交易的律师的，因为当时他们的律师如果没有事先调查清楚并且告知购房者，比如说该房产未来可能会产生怎么样的费用，地租的收费可能会怎么增长，或者存在着怎么样的风险。那么这就是该律师的疏忽，当事人是可以针对律师的失职来控告律师的。
否则当初若是律师有警告购房者未来可能会发生的风险的话，购房者说不定就不会决定要买下该套房产了，也可能可以避免像目前的窘境。