【重磅】12家房企扎堆赴港上市近十年罕见，中梁明天敲钟或成9年来规模之最
艳姐说
如果要筛选一年多来房地产市场的关键热词，有人说是“房住不炒”；有人说是“高管离职”；有人说是“最严调控”……
凡此种种，无不是将“寒冬里”的众生相一一临摹，构成一幅行业周期里的奇异图景。
艳姐在这幅画中看到了另一幅景象——房企上市热潮。
据不完全统计，自去年以来，已有12家房企扎堆登录港股资本市场。
6年前，内陆房企曾迎来6家房企同一年上市的小高潮，而房企上市最为密集的2007年和2009年，上市房企总数加起来也不过12家。
从正荣、弘阳、大发、美的、银城国际、德信中国先后实现挂牌，近年来地产圈迎来了一波前所未有的房企“上市季”，随着今年中梁的成功敲钟，也成为这波内陆房企“上市季”的完美收官之作。
中梁成功登陆资本市场，成为近9年拟上市住宅为主的房企中规模最大的一家。
2016、2017、2018年，中梁的销售额以年复合增长率131%的速度从190亿增长至1015亿，正式跨入千亿阵营。从百亿到千亿，中梁只用了2年零10个月。
熟悉的人可能会记得，这家从温州成长起来的房企，在2011年那场地产泡沫破裂危机中，经历过市场连续30多个月下降、豪宅价格腰斩的惨烈景象。
它是怎么生存下来的？又是如何发展成为一股新锐力量的？在地产寒冬的当下，我们探究这个问题真的太有意义了。
在地产江湖中，浙系房企的保守几乎是一大共识。这一点体现在几个方面：
1、过度苛求品控，忽略高周转。通过盘点能发现，不少浙系房企近年来逐渐没落的通病，就在于过分注重单个项目的溢价和利润。这导致有的项目开发周期过长，一定程度上资产周转率偏低，影响了资产收益率。这一点上，宋卫平的绿城暴露的最明显。
2、融资魄力不足。易居中国CEO丁祖昱曾发文，认为浙系房企在资本市场相当保守。内陆资本市场不变通、赴港上市不热心、更缺乏全球性融资的人才，过度依赖银行贷款，浙系房企在利用资本市场杠杆方面在这一轮全面落后。
3、偏安一隅。不少浙系房企在走出浙江迈向全国化的过程中，总体表现并不明显。即便冲出浙江的房企，也没有明确的进军路线图，在长三角地区打转。
中梁作为浙系房企中的一员，在公司发展的相当长的时间里，是有浙系房企的影子的。
早在1993年便已涉足房地产的中梁，一直到2015年也仅是个以温州为大本营，业务范围限于3个城市的区域型房企。
在长达12年的时间里，这家房企一直在区域里打转，规模在几十亿徘徊。
究竟是什么契机，让这家浙系房企走了一条完全不同的扩张路线？
变数发生在2015年。
从一张“中梁进军路线图”中，我们能梳理出几个关键节点：
2015年，三四线库存高企令一众房企望而却步，转头向一二线布局。但中梁看好江浙一些三四线城市的资质和潜力，获取了大量低成本的土地。随后，三四线城市迎来一波上涨的红利。
2016年，中梁将总部搬迁至上海，开启了全国化扩张战略。
2017年，因江浙的三四线城市又涌入更多外来开发商，地价走高，且部分城市开始限购。中梁进一步“下沉”，转而涉足内陆省份的三四线城市。
2017年底，中梁又转向一二线市场，看准了一二线城市新的机会。把握住人口红利城市的机遇、进一步助推规模。
复盘中梁布局的路线图，能看到这家企业非常看重趋势和周期。除此之外，在城市布局以及土储推动进程中中梁有着严格的考量。
中梁会按照城市人口、经济水平、成交量等对地块进行分级。对应不同区域等级，拿地的体量有从大到小的标准。
在开发过程中，深耕和开拓对中梁来说是并行的关系。虽然中梁给外界的印象是快速进入，多点分布，团队的重心似乎是在开拓新市场上了。而实际上这只是中梁开拓市场的第一步，进入一个地方后，先分析当地市场情况和企业发展是否契合，再决定是否深耕。
此外，还有一个重要因素：成体系化的并购。
中梁在2017年7月率先成立并购重组中心，堪称业内首家。
成立了并购重组中心之后，在并购方面中梁突飞猛进，久攻不下的杭州、昆明等二线城市纷纷被收入囊中。进一步扩充土储和规模，提升了城市布局能级，降低了资金成本，加快了高周转。
中梁这样爆发的速度，没有一套扎实的财技“组合拳”根本不可能达到。
这套财技“组合拳”藏了几招？
①首先是以现金流为中心的运营策略。快速销售、快速回笼资金，再投入到下一个项目。鼓励5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。
这可能是今年被提及最多，也是误会最深的模式——“高周转”。高周转的本质是资金的高周转，这需要高超的财技和策略，火候不到容易出岔子。
回款速度快，资金的使用效率就高，就能为获取更多的项目提供资金保障。凭借这一点，中梁得以实现快速拿地，为其积累了充沛的土储，实现弯道超车。
更重要的是，中梁拿地“精准”，根据标准严选项目，不拿高价地，所以中梁基本上没有不良资产沉淀。
用黄春雷的话说，是一种“批发”的逻辑，货如轮转，靠资金的高效流动带来流量的几何式增长。
在行业振荡期的当下，减少资金沉淀，保障现金流，这种“轻资产”经营模式的优越性正是业内所推崇的。
②其次，中梁的扩张速度需要强大的融资来支撑。尤其在2018年，融资的集中度开始更加谨慎、聚焦。不少“金主”对房企的筛选越来越严格。这种情况下，拥有稳定的融资渠道和伙伴一定程度上也说明了房企的实力。
在授信体系上，中梁已经搭建了包括国有大型商业银行、股份制银行、信托公司、金融资产管理公司在内的完善的授信体系，覆盖集团总部和区域城市的全方位金融合作关系。
不仅如此，中梁还加强与金融机构的战略合作，新增与建设银行、民生银行、浦发银行、平安银行在内的战略合作授信规模大幅提升。可以想见的是，登陆资本市场后，中梁可获得的融资渠道将会更多。
除了融资团队，中梁还搭建了三个前端团队，一个策研团队，对接金融机构的后台风控团队，以便更好的去洞悉外部市场变化，对整个融资团队起引领作用。
③中梁把降杠杆作为战略的重要一环。
由于房地产行业的特殊性，一般合约负债确认为收入有1.5~2年滞后期，2018年，中梁有较多的合约负债确认为收入，公司盈利较多同时保留盈余，实现净负债率较快速下降，为58.1%，属于上市房企平均值之下。
首先是主动降负债，从2017年开始，中梁就放缓了负债端的扩张，在2017年融资环境相对开始收紧的环境下，这一举措极具前瞻性。
其次是利润的释放，中梁2018年净利润为25.26亿，相较于2017年全年的4.9亿，有明显的上升。几年来中梁毛利率增长趋势明显， 2016~2018年分别为为21.1%、20.4%、22.9%，毛利率持续改善。
加上融资渠道的拓宽，融资结构的优化，总体而言，中梁在利润释放、主动降负债几个因素叠加之下，最终形成净负债率的下滑，目前58.1%的净负债率配合千亿的规模在未来竞争中能获得较高的优势。
在中梁高速扩张的道路上，离不开强大的组织保障，一种全新的组织模式成为了成长型房企的典型样本。
“阿米巴模式”，这个由日本稻盛和夫提出的理念，其核心是小组织、让每一个员工都成为经营主角，中梁结合自身，将这一模式体现为：精总部、强一线、小组织。
精总部：总部作为指挥企业发展的神经中枢，精英荟萃，负责为区域公司制定标准和规则，整合资源，并对区域充分授权。
强一线：区域作为利润实现的经营主体，对经营业绩承担第一责任，自主经营、自负盈亏。
小组织：一个区域公司不超过10个项目、4个事业部，这种“小组织”模式更利于培养复合型人才，给予各级人才更多的成长空间和机会。
每个区域集团或者区域公司只要稍微做大一点，马上就会在里面裂变出一个区域公司。
“管头管尾，过问不揽权、支持不包办”，严格管理授权、加大业务授权，打造成就共享、风险共担的创业平台。
熟悉中梁的人对艳姐说，这家公司的内部很开放，能上能下，这一两年内部提拔了很多人，现在的区域集团总裁好几个都是两三年前的项目总、事业部总成长起来的，放在其他企业简直不敢想象。
激励和考核是阿米巴模式的重要一环。中梁在向区域充分授权的基础上，制定了多层级激励体系，并实行“赛场文化”，将企业利益和员工利益紧密捆绑。可以说每一项激励的力度在行业里都属高水平。
组织变革的结果证明，通过充分授权、成就共享的阿米巴机制，形成良性竞争，激活了原动力，打开了发展新局面。
如果说此轮三四线爆发是市场派发的红利，那么对周期的洞悉和对城市轮动的把握、华丽的财技组合拳以及组织结构的精妙构思，则是中梁这家企业跳出浙系房企“怪圈”，成为一匹黑马的关键。
有人说，中梁的“疯长”离不开这波三四线市场的爆发，这样一波红利闭着眼都能做大。
也正因如此，伴随国开行棚改政策的收紧，一度被外界认为是三四线城市楼市见顶的信号。
然而一个事实是，中国的三四线城市有数百个，城市之间差别巨大，房地产市场受棚改影响的程度存在分化，不能一概而论。
更何况，棚改政策是否是三四线房地产市场增长的核心驱动力？这个问题尚需讨论。
在中梁总裁黄春雷看来，就三四线城市而言，棚改的推动作用不是主要的，最主要的推动力主要还是城市化进程。这个结论，可以从以下原因中看出：
①棚改只是一个外在因素，需要看到小城市的内在因素。比如很多城市统计人口数据是流出的，这是大市域范围，其实市区人口是流入的，而中梁做生意往往是做市区人口的生意。不能因为一个片面的数据就放弃了这样的城市。
②要关注蓝领工人这个群体的购买力和需求。蓝领工人今年的收入提升幅度比较大，这部分人群的需求量是很大的。
③小城市的消费升级。很多四五线城市到了消费改善的时间点上，市场上刚需产品即使已经饱和，通过产品品类的升级打造，也能收获一批中高端客群。
很多人对艳姐说，中梁模式看得懂学不来。布局的果敢和决断，组织架构的大胆放权，人才激励上的大手笔……这些都考验一家企业的魄力和决心。
依托这样的组织机制优势和核心技术创新优势，中梁未来一定能撕掉“黑马”的标签，实现向主流标杆房企的的跨越。
按照计划，中梁控股将于2019年7月16日上市。明天，我们看中梁的表现。
主编：张艳
责编：耿牧风