【建纬观点】车库（位）相关法律问题探讨（一）
作者介绍
李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，同时是北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班的第一期学员。主要执业方向为房地产与建设工程、国际工程、PPP、收购并购、公司业务等领域，具有长期到大型工程项目现场提供全过程法律服务的经验。
摘要
目前我国关于车库（位）的法律层面上的立法主要见于《物权法》的相关规定，但《物权法》的相关规定并未对车库（位）的权属、取得方式及性质、承租人是否享有优先权等相关问题做出具体的规定，所以在实践中也因此出现了一些纠纷，现就该类纠纷中存在的几个比较有争议性的法律问题，笔者拟通过案例形式，加以分析，以供读者参考。
案例一
柏某、汪某与盐城市A房地产开发有限公司车位纠纷上诉案
上诉人（原审原告）：柏某
上诉人（原审原告）：汪某
被上诉人（原审被告）：盐城市A房地产开发有限公司
基本事实：
2012年10月12日，柏某、汪某与盐城市A房地产公司（下称“A公司”）签订《车位使用权转让合同》。合同约定确定的地下人防车位位于2#人防地下室10-1、10-2号停车位，该停车位使用年限等同于所购的房屋产权的使用年限。车位使用权转让价款为7万元，在签订合同时一次性付清全款。合同签订后，柏某、汪某依约交付A公司购买车位使用权款项7万元。嗣后，柏某、汪某以双方所签合同违反相关法律、法规为由向A公司要求解除双方所签车位使用权转让合同，并返还转让款未果，故诉至法院。
原告一审诉请：
第一，解除柏某与A公司签订的《车位使用权转让合同》；第二，A公司返还柏某转让款7万元并承担利息。
被告一审答辩：
柏某的诉讼请求没有事实和法律依据。合同是双方真实意思表示，无胁迫行为存在，且不违反国家强制性规定。柏某在购买上述商品房时已经充分了解合同约定的条款，双方并不存在重大误解，人防车位使用权受让合同是商品房合同的补充约定，如果柏某要求退车位，其应当连同商品房一起向A公司协商解除买卖合同。在履约中，A公司不存在任何违约行为，柏某提出解除地下室车位使用权转让合同，不符合法定解除条件。根据建设部第58号文关于《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，防空法第五条，江苏省实施防空法办法第二条的相关规定，国家是鼓励和支持企业投资人防工程，地下工程应本着谁投资谁所有，谁收益谁维护的原则，因此A公司有权利享有地下车位的使用权，并且对自己投资开发的地下车位使用权进行流转。
一审法院观点：
本案争议的焦点是法律是否禁止属于人民防空工程的地下车位使用权的转让。
第一，根据《合同法司法解释一》第四条的规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《人民防空法》、《物权法》、《物业管理条例》、《合同法》未明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止买卖，亦未规定人民防空工程属于国防资产。且《人民防空法》第五条规定：国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第二，《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。故柏某、汪某与A公司签订的《车位使用权转让合同》，不属于合同法规定的无效合同。
第三，关于柏某、汪某要求解除双方于2012年10月12日签订的《车位使用权转让合同》的问题。本案中柏某、汪某与A公司双方之间既没有就解除合同达成一致，在合同中也没有约定解除合同的条件，柏某、汪某要求解除合同，其未能提供符合合同法规定的解除合同的事实依据与法律依据，故柏某、汪某要求解除双方所签《车位使用权转让合同》并返还转让款7万元及承担利息的诉讼请求，法院不予支持。
上诉人上诉理由：
柏某、汪某向二审法院提起上诉，主要理由为：第一，一审法院认定本案为买卖合同纠纷，买卖合同的目的就是取得标的物的所有权，而根据相关法律法规的规定，被上诉人不能向上诉人转移车位的所有权，导致合同目的不能实现，故合同应当解除；第二，被上诉人向上诉人出具的收费凭证上注明“其他租赁”行业收费。上诉人与被上诉人并未达成租赁车位的协议，且被上诉人也不可能将车位长期租赁给上诉人，因为根据法律规定租赁期限不得超过二十年；第三，本案所涉合同是由被上诉人提供的，条款为格式条款，对于格式条款理解产生争议的，应当作对被上诉人不利的解释，故本案被上诉人向上诉人出售地下人防车位应理解为转让所有权。本案应当适用买卖合同的相关法律规定以及《人民防空法》及《江苏省实施﹤人民防空法﹥办法》来处理，一审法院适用法律错误。
被上诉人答辩：
第一，案涉车位依法应属于被上诉人所有。被上诉人已经取得相关建设用地土地使用权，根据物权法第142条规定，上诉人取得地下人防车位的所有权。人防法并未排除被上诉人对地下车位的所有权；第二，上诉人与被上诉人签订的地下车位使用权转让合同合法有效。涉案车位没有计入公摊面积，且合同已经明确约定是使用权转让，并未被现行法律禁止。
二审法院观点：
第一，关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。
1.关于土地使用权。被上诉人与国土资源部门签订的《建设用地使用权出让合同》第4条约定了土地使用权的平面界址和空间界址，故被上诉人对本案所涉人防地下车位（在本部分指整个地下车位及其构筑物，下同）相对应的土地，拥有合法的土地使用权。
2.关于建筑物所有权。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防地下车位是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被上诉人应当对此享有所有权。
3.关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《人民防空法》第18条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第19条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第21条第1款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同。另该法第5条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”结合前述几条规定，可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定，不是对权属问题的专门界定，相反，该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。
总之，被上诉人对案涉人防地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权，并且根据《物权法》第30条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法的有关规定不是对人防工程权属的专门规定，与物权法的规定并不存在冲突与矛盾，对案涉人防地下车位的权利性质及其归属的认定并无影响。
第二，关于案涉合同的交易对象及合同效力的问题。
1. 涉案合同中约定的“车位使用权”的实质。当事人所订立的使用权转让合同第1条以“使用权约定”为小标题对合同交易对象进行了说明：“本合同所指地下人防停车位系转让方开发投资建设，其建筑成本未计入房屋销售成本及价格，其面积未作为公用面积分摊未随地上部分的房屋产权一并转移，其使用权及收益权归转让方所有。”结合该条内容及前文关于人防地下车位（指整个地下车位及其构筑物）权利性质及其权利归属的认定，可见该条中所界定的交易对象名义上为“车位使用权”，实质上为“车位所有权”。
2.关于案涉合同性质及其效力的问题。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。至于第三个特征即是否“能够登记”，建设部《房屋登记办法》第96条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。”江苏省建设厅《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干问题的指导意见》第12.2条规定：“地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。”可见，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。
《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案被上诉人对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以，将案涉合同认定为实质上的“地下车位所有权转让（出售）合同”，符合当前房地产产业发展的实际与房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，故认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利保障。
3.关于案涉车位所有权是否须经登记才能取得？《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中被上诉人未经登记即享有案涉人防地下车位的所有权，如前所述，是基于《物权法》第30条这一“法律另有规定”所规定的情形。本院认为，上诉人未经登记，也已取得合同中约定的两个车位的所有权，相应的“法律另有规定”则是前述《物权法》第74条第2款。结合前述《房屋登记办法》、《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干年问题的指导意见》的有关规定可以看出，就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案上诉人可以不经登记而取得地下车位所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。
第三，关于上诉人提出的解除合同的理由是否成立的问题。
《合同法》第93条、第94条分别作了约定解除与法定解除的规定。针对上诉人提出的解除合同的理由：
1.关于上诉人主张案涉合同为买卖合同，以取得买卖标的所有权为合同目的，但上诉人无法取得车位所有权，故合同目的不能实现的解除理由。前文已述，案涉合同实质上为“地下车位所有权转让（出售）合同”，且上诉人只要依法履行合同，就能取得车位所有权，故该解除理由实质上并不成立。
2.被上诉人出具的标有“其他租赁”行业的收费凭证不能作为认定双方签订合同的内容和性质的依据，案涉合同并不是租赁合同，所以不适用《合同法》第214条关于租赁期限不得超过20年，超过部分无效的规定。且该规定是关于合同效力的规定，而非关于合同解除的规定。故该理由显然也不成立。
3.上诉人关于本案所涉合同是由被上诉人提供的，条款为格式条款，对于格式条款理解产生争议的，应当作对被上诉人不利的解释，故本案被上诉人向上诉人出售地下人防车位应理解为转让所有权的上诉理由，与本院对合同性质的认定一致，本院予以采纳。但其依据《江苏省实施﹤人民防空法﹥办法》的有关规定，仍以本案合同标的不得出售，合同目的仍无法实现为由的主张解除合同，本院不予采纳。《江苏省实施﹤人民防空法﹥办法》第2条第4款规定：“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。”依据盐城市人民防空办公室给被上诉人的批复文件，本案地下车位并不属于“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建”的防空地下室，不适用该条规定。况且该规定在效力等级上属于地方性法规，在规范性质上属于管理性规定而非效力性规定，故对本案合同效力及是否成就解除权均无影响。
律师观点：
第一，关于法院如何认定车库（位）买卖合同效力的问题。
根据一审及二审法院的论述观点，对于车库（位）买卖合同效力的认定标准，应坚持以《合同法司法解释一》第四条的规定为准，即人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。所以，笔者认为，虽然我国目前不少地方根据地方特点相继出台了禁止、限制车库（位）出售、转让或不予以登记备案的相关规定或政策，但这些规定或政策并不能当然作为认定合同当事人之间的车库（位）买卖合同效力的依据，因此一旦发生纠纷并诉至人民法院，通常情况下，人民法院仍会坚持以《合同法司法解释一》第四条的规定予以认定。
第二，关于法院如何认定人防地下车库（位）的权利性质及权利归属问题。
根据二审法院的论述观点，合法取得土地的国有土地使用权并在该土地上建造的人防地下车库（位）的所有权归属于建设用地使用权人。笔者赞同该观点，但为更严谨地表述，应为合法取得土地的国有土地使用权并在该土地上“合法建造”的人防地下车库（位）的所有权归属于建设用地使用权人，这里强调“合法建造”，是因为建设用地使用权人从事建设活动，除了取得国有土地使用权外，还应取得从事该建设活动所需的国土、规划等相关政府部门的建设用地规划许可及建设工程规划许可等必要手续，即建设用地使用权人所建造的建筑物、构筑物及其附属设施不能是违法建筑物、构筑物或附属设施。
另外，笔者认为，我国的《人民防空法》对民用建筑工程的人防工程的相关规定，并不是对其权属问题的专门界定，而仍应以《物权法》的相关规定为准，所以不能当然地认为人防地下车库（位）的所有权归属于国家，不能进行买卖或出租等。二审法院的判决，也支持了该观点。
第三，关于车库（位）所有权是否须经登记才能取得的问题。
我国《物权法》第28条、第29条及第30条分别规定了物权所有权取得的特殊方式，即“ 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”“ 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”“ 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，但第31条规定，依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。所以，笔者赞同二审法院所认定的A公司因为合法建造该车库（位）的事实行为，适用《物权法》第三十条规定从而合法取得该车库（位）的所有权，而并非必须登记方能取得。但是，根据《物权法》第31条的规定，因为事实行为而取得该车库（位）的所有权，在对该车库（位）的所有权进行处分时，仍应依照《物权法》第9条的规定，依法登记方能发生物权的变更、转让之效力，所以，笔者不赞同二审法院所论述的“本院认为，上诉人（柏某与汪某）未经登记，也已取得合同中约定的两个车位的所有权，相应的“法律另有规定”则是前述《物权法》第74条第2款”的观点，因为《物权法》第74条第2款的规定并不属于《物权法》第28条至第30条所规定的物权取得的特殊规定情形，而因为出售、附赠或者出租等方式约定该车库（位）归属所签订的合同，属于债权，是一种负担行为，并不能直接导致物权变动的法律效果，应注意将其与会导致物权变动的处分行为相区别。
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