闵系地产黑马转向：6年增长80倍的阳光城上半年紧急刹车
出品：每日财报
作者:裴岗
过去6年来，阳光城从偏于福建一隅的地方地产企业一跃成为国内15强地产企业，销售规模从2012年的20亿元跃升至2018年的1628亿元规模，6年实现80倍数的增长，成为地产界一名黑马。
但是这批增长之王的黑马在2019年却紧急刹车：根据公开数据，阳光城上半年的销售增速从去年同期的67.5%下滑到28.7%，上半年完成了900亿的销售业绩。
反映到公司的对外宣传上，则是2019年，阳光城不再讲速度，开始以稳步发展的形象重新展示给外界。
当然这是包括阳光城在内的众多地产企业不得不采取的举措，在面对地产调控不放松，融资渠道持续收紧的当下，降速转型成为不得以的选择。
有意思的是，《每日财报》注意到，这家因部分高管来自碧桂园，而且经营模式高度雷同的阳光城不愿意再戴上“小碧桂园“的帽子。
在刚刚过去的博鳌房地产论坛上，阳光城集团执行副总裁吴建斌就表示，相比小碧桂园，我们更原意变成“小中海“。在他看来，阳光城更多的在一二线城市拿地，更多的是精品项目，更类似”小中海“。
阳光城为何着急形象重塑？在经历了几年的高速增长后，阳光城如何应对后续增长乏力的问题？这都是二级市场投资人都在关注的话题。
由于国家的有意管控以及在“房住不炒”和因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，进入2019年后，这一趋势更为明显。整个房地产行业的整体降温，成交活跃度不高，市场需求降低导致增速放缓。
所以，如果放在大环境下看阳光城增速下滑也并非是特例，但是如果将其放在过去6年多时间轴上，就会发现阳光城的紧急刹车所预示的不同涵义。
2012年之前，阳光城还是偏安一隅的福建地方房企，在2012年-2014年期间，阳光城如同很多闽系地产一样，通过高周转、低成本的运营策略从而实现快速扩张。
譬如当年的厦门翡翠湾项目，就是一个快的典型。阳光城于2012年6月取得该地块，6个月后即推售了160套改善型联排产品（200-250平米）。到2013年4月，翡翠湾再次开盘，当天售出1115套公寓。该项目拿地后不足一年已实现近21亿业绩。
从取地到开盘的周期逐渐缩短至6-8个月，高速周转下，再加上灵活利用股权并购等手段切入竞争激烈的城市和市场，深耕布局有潜力的城市，公司业务得到快速开发。
《每日财报》注意到，这三年，阳光城销售收入从54.5亿元、74.4亿元再到139亿元。到2015年上半年，阳光城一举夺得闽系房企的销售冠军，彼时销售金额位列国内陆产行业的22位。
但是相应的是，公司债务快速攀升。2012年~2014年公司同期的资产负债率分别为76.41%、86.86%和84.69%。2013年、2014年阳光城经营性活动产生的现金流还连续两年为负，分别为-56.4亿元、-54.6亿元。
公司进一步发展步履维艰，直到2015年5月，阳光城引入了中国民营资本中的最强大鳄——中民投（中国民生投资），成为公司的最大单一股东，后者在资金、资源、品牌等方面给公司提供了大量的支持。
在大金主的支持下，阳光城的野心越来越大，2016年开始逐步开始全国性、全方位的布局，正式向千亿规模发起冲刺。
2017年阳光城挖来碧桂园的“双斌”组合，并且新增13个区域公司，全年共拿地120块，实现销售额951亿。
2018年阳光城实现销售额1628亿，终于大步跨越了千亿大关，
6年销售额增长了80倍，阳光城成为地产界内的一批黑马，但是相比其他同行，阳光城的利润率并不占优势。
根据《每日财报》的统计，从盈利能力来看，闽系龙头房企中，除了世茂净利率在20%以上，阳光城、正荣和融信的净利率在去年年底的财报中分别为6.92%、8.43%以及10.1%。阳光城在四家企业中，净利率表现最差。
有业内人士分析称，阳光城前两年以冲规模为主，使用的财务杠杆较高、负债率也较高，借贷成本与负债率水平是制约阳光城利润率提升的两个重要因素。”由于过快的发展以及大量通过负债来实现资本扩张在经济利好的期间可以达到飞速发展的效果，但是一旦市场不尽如人意，则资金周转不顺，负债太多导致的债务风险都会被放大，引发一系列问题，在销售额稳定增长的时候净利润却低的可怜则明显的反应出了这个问题。
其实，阳光城自身债务问题很严峻，负债率严重，结转力度加大，长短债转换较多为弥补高负债导致的增速放缓。为了降低财务负债率，阳光城在上半年将到期债务置换成了部分高成本债务，目前货币资金能够完全覆盖一年内到期债务，所以债务结构也得到了进一步调整，长期账务：短期债务从去年的6:4调到了今年的7:3，信托融资的比例也从去年底的50%左右下降到31%左右。
短期来看，现金安全没有太大问题了。但债务结构虽然改善了，流动性问题依然存在。
另一块吸引投资带来的后续问题，主要是项目引入项目跟投，少数股东权益增加。可是目前有些盘的权益比已经到50%了，这些盘要是再吸收投资，阳光城的占比就在50%以下了。
除此之外，阳光城上半年的真实利息支出更多了。利息支出中的90%、42亿元的利息资本化了，资本化利息保持在93%的高位。眼前的利息可以资本化，日后的营业成本必然推升，日后的净利润受影响是必然的。这也就导致了股价市值问题的出现。
《每日财报》注意到，阳光城的股价乏力，资本市场不太看好。由于整体势头不太明朗，主要由于阳光城用庞大的有息负债换来了规模上的提升，规模提升了，公司却并不怎么赚钱。反映到市值方面，是销售规模与市值的不匹配。
今年2月份，中民投因自身财务危机出售了阳光城的股份，一度导致资本市场对于阳光城的担忧。以后毕竟少了这个大金主，公司在融资等方面的成本会上升很多。
中报显示，阳光城2019年上半年净利润率为6.44%，较2018年同期的6.78%再度出现了下滑。要知道，行业的整体净利润率平均水平已经达到15%。阳光城虽然是房地产公司，利润率却薄得像是制造业的公司，也是不多见了。
外债、汇率压力，以及300多亿元的一年期内债务，始终悬在头上。阳光城在华丽报表下的日子其实并不阳光。高负债永远不是解决问题的方法，反之会更加重问题，如果不努力去杠杆，还是一味的追求规模的逐步攀升。在调控的大背景下，千亿房企、两千亿房企，其实依旧是很脆弱的。民众不买账，销售增速自然下降。