婚前买的房，离婚也会分割
今天写写离婚财产分割的一个疑难问题。
为了避免离婚时分财产，不少人选择婚前买房。
但是，即使婚前买房且登记在自己名下，也会出现夫妻共同还贷的情况。
举个例子：
小 A2014 年购房一套，总价 100 万，首付 30 万，贷款 70 万，贷款年利率 3%，贷款 30 年，契税等其他费用 2 万（不包括维修基金），婚前小 A 还贷本息 15 万。
2016 年小 A 与小 B 结婚，房屋价值 150 万，产权登记在小 A 名下。婚后双方共同还贷 9 万（其中利息 3 万）。2018 年离婚时房屋价值 220 万。
这就涉及到一个问题：
共同还贷及增值部分，离婚时小 B 能不能分割？
按照民法典婚姻家庭编的司法解释，小 B 肯定是有权要求分割的，两个原则：
1）产权归小 A，剩余贷款是小 A 的个人债务；
2）婚后共同还贷及对应的房屋增值部分，属于夫妻共同财产，由小 A 对小 B 进行补偿。
这里要提醒一下，不论双方收入如何，婚后都是共同财产，
即便房贷全部是从小 A 工资卡扣款，房贷支出和房屋增值部分，也属于共同财产。
那么小 B，能分到多少钱呢？
2.
比较尴尬，翻遍所有法条，都找不到计算公式。
于是司法实务中，法律的适用就比较混乱了，有五六种计算方法，得出的补偿金额也截然不同。
具体案件中，法官通常会把选择权交给当事人。
所以选择哪种计算方式，取决你的角色。
下面，我只说三种比较主流的计算公式：
1. 如果我是小 A，想要补偿金额越低越好
我会选择这种计算方式：
房屋补偿款 = 夫妻共同还贷金额 ÷（房屋购买价 + 全部应付利息）× 房屋现值 ×50%
计算结果就是：
房屋补偿款 = 9÷（100+70× 银行贷款利率 3%×30 年）×220×50%=6.07 万
2. 如果我是小 B，想要补偿金额越高越好
我会选择这种计算方式：
房屋补偿款 = 不动产升值率 × 夫妻共同还贷金额 ×50%= 房屋现值 ÷（房屋购买价 + 共同已还利息 + 其他费用）× 夫妻共同还贷金额 ×50%
计算结果就是：
房屋补偿款 = 220÷(100+3+2)×9×50%=9.43 万
3. 还有一种比较公平的计算方式
它跟第二种计算方式有点类似，
只是在计算不动产升值率的时候，不考虑房屋购买价，而考虑结婚时房屋价格。
也就是说，从小 A 买房到结婚这段时间的增值部分，小 B 是占不到便宜的。
计算方式如下：
房屋补偿款 = 不动产升值率 × 夫妻共同还贷金额 ×50%= 房屋现值 ÷（结婚时房屋价格 + 共同已还利息 + 其他费用）× 夫妻共同还贷金额 ×50%
计算结果就是：
房屋补偿款 = 220÷(150+3+2)×9×50%=6.38 万
所以，如果双方都不想占便宜，那就选这种。
3.
有人可能会问了，法律规定是房屋增值的情况。
要是房价下跌，小 B 能不能要求补偿呢？
当然可以，举证意见有二：
一是房屋属小 A 个人财产，小 B 只是婚后参与还贷，小 A 应独自承担房价下跌的风险。
二是离婚时房屋所有权归小 A，如果是自住，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
如果是投资，因小 B 不享有投资收益，风险更应该由小 A 自担。
所以理论上，只要婚后共同还贷，无论房价上涨下跌，都有权主张补偿。
至于能不能得到支持，支持多少，律师只能举证选择最有利于己方的计算公式。
最终裁量权，还是在法官手里。
来源：张妈下午茶 微信号：Ladyzhangma