巧用收入成本拆分法，大幅降低房企综合税负

作者：沥呕君

来源：智慧源地产财税

导言

收入与成本的拆分，对于房地产企业税务筹划具有至关重要的决定性作用。众所周知，房地产税收体系主要由三大税种所构成：增值税、土地增值税和企业所得税。通过合理方法将一部分利润转移至非房开企业，如此便能规避一个大的税种：土地增值税。在某些特殊情形下，增值税甚至也可享受免税待遇，比如《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条所列举的情形。为了兼顾普适性原则，本文暂以被转移至非房企的这部分收入需正常缴纳增值税和企业所得税为假设前提，如下将展开具体分析。

案例

假设某房地产企业A公司的销售收入为10亿元（不含税，下同），土地成本及开发成本合计为5亿元，开发费用按销售收入的6%计，即6千万元。暂不考虑进项税额影响。

增值税及附加：100,000*9%*（1+12%）=10,080（万元）

土地增值税：

可扣除项目金额：50,000*130%+100,000*9%*12%=66,080（万元）

增值额：100,000-66,080=33,920（万元）

增值率：51.33%

适用土增税率：40%

应缴土地增值税：33,920*40%-66,080*5%=10,264（万元）

企业所得税：（100,000-108-50,000-6,000-10,264）*25%=8,407（万元）

三项税负合计：10,080+10,264+8,407=28,751（万元）

现在我们开始对收入和成本进行同步拆分，将其中的一部分收入和成本拆分至另一非房企B公司，B公司为一家注册在某税收洼地的现代服务型企业，增值税率假定按6%计，企业所得税率按9%计。我们再次分析一下AB两公司的税负情况：

假定A公司将收入占比中的K和成本占比中的L分别转移至了B公司，如此：

【A公司】

增值税及附加：100,000*（1-K）*9%*（1+12%）=10,080-10,080K

土地增值税：

可扣除项目金额：50,000（1-L）*130%+100,000*（1-K）*9%*12%

增值额：100,000*（1-K）-50,000（1-L）*130%-100,000*（1-K）*9%*12%

假若增值率≤50%，亦即98,380K≥97,500L+880时，

适用土增税率：30%

应缴土地增值税：[100,000*（1-K）-50,000（1-L）*130%-100,000*（1-K）*9%*12%]*30%=33,920+65,000L-98,920K

企业所得税：

[100,000*（1-K）-100,000*（1-K）*9%*12%-50,000（1-L）-50,000（1-L）*6%-33,920-65,000L+98,920K]*25%=3,000+12,500K-15,500L

三项税负小计：（10,080-10,080K）+（33,920+65,000L-98,920K）+（3,000+12,500K-15,500L）=47,000+49,500L-96,500K

【B公司】

增值税及附加：100,000*K*6%*（1+12%）=6,720K

企业所得税：

[100,000*K-50,000L-6,720K]*9%=8,395.20K-4,500L

税负小计：6,720K+8,395.20K-4,500L=15,115.2K-4,500L

A公司和B公司税负总计：（47,000+49,500L-96,500K）+（15,115.2K-4,500L）=47,000+45,000L-81,384.8K。

既然是要做筹划，那么毫无疑问我们要实现的目的就是：经过拆分后的AB两公司税负合计值，要小于筹划前的A公司税负。即：

47,000+45,000L-81,384.8K＜28,751

进一步精简公式后得出：

81,384.8K＞45,000L+18,249

前面我们在计算土地增值税时，土增税率默认按照最低一档30%来计的，如若按照筹划前的税率40%来计，当然也是有可能最终降低综合税负的。

从上述公式我们可以看出，收入与成本的拆分是具有一定的逻辑关系的。只有在符合此逻辑关系的前提之下，纳税筹划才能够得以实现。另外考虑到收入拆分不可能无度（合理性），所以当我们确定了要将多少的收入拆分至非房企之后（K值被固定），那么对应的成本拆分也必须在满足一定范围后，才能够取得预期的筹划效果。

如若是符合条件的普通住宅，增值率不超过20%的前提下，可以享受免征土地增值税的优惠政策。按照上文提及的公式即为：

[100,000*（1-K）-50,000（1-L）*130%-100,000*（1-K）*9%*12%]/[50,000（1-L）*130%+100,000*（1-K）*9%*12%]≤20%，化简公式后得出：

98,704K≥20,704+78,000L

同样的道理，当我们确定好要将多少的收入转移至另一非房企时，只要满足上述公式，普通住宅销售可以免征土地增值税。