城市更新，工程企业的机会与挑战
纵观历史发展，城市的变迁总是伴随着新旧城市建筑的更替而进行的。城市的规划结构，建筑与人形成的生态系统会随着时代的变迁以及城市居民生活需求的变化而不断改变。一方面，战争、自然灾害、生态环境的变化会迫使城市更新被动地进行；另一方面，城市管理者也会根据实际需要主动开展城市更新的相关活动。比如宋朝时就出现了所谓的拆迁补偿方案，规定对拆迁户要给予实物安置或是货币补偿；清朝时顺治皇帝为解决满汉两族矛盾纷争，推行两族分城而居的政策，当时也出台了相应的拆迁补偿条例。
时间拉近到上个世纪80年代，随着国内改革开放政策的提出，国内城市化进程加快，如上海、深圳等一批优先发展城市的“城市更新”业务量也随之增加。受制于当时城市发展水平以及社会现状，当时的“城市更新”大多是以拆迁的方式开展进行的。大量的拆迁重建项目带来了社会经济的发展，提供了足够多的工作岗位，带来了建筑业、房地产业及上下游行业的提升空间。但单一、粗放、以拆迁为主要手段的城市更新模式也带来了一系列的问题。比如，建设项目成果寿命不长，部分项目质量未能得到严格的把控，使用过程中出现的质量问题影响到了实际寿命；另一些项目规划则缺乏长远眼光，建设完成后短短几年内就无法满足使用需求，只能通过改扩建甚至重建的方式进行弥补改进；还有一些项目建设初期未考虑到实际社会需求，盲目追求规模化效应，结果项目建成后无人问津，造成了大量的资源浪费。
在2000年到2009年期间，国内城市建成面积增长了接近70%，城市建设用地面积增加了75%，但城镇常住人口仅仅增加不到30%。土地城镇化水平大大超前于人口城镇化，大量城市建筑、基础设施空置、不适用，无法支撑城市未来的可持续发展要求。在这一大背景下，建设新型城镇化的政策思路就孕育而生，新型城镇化的根本要求在于实现中国城镇化由重数量的外延式扩张到重质量的内涵式发展转变。相对应的，城市更新在新的历史时期也有了相应的新内涵。
作为国内经济发展前沿重地的粤港澳大湾区对于“城市更新”这一理念有着更为深刻的理解。作为国内最早富起来的地区之一，粤港澳大湾区的人口城镇化水平很高，达到了85%，基本已经完成了城镇化进程，达到了世界发达国家水平。但同时建设用地零增长门槛已经倒逼粤港澳大湾区城市规划进行根本转型，政府将目光放在了存量用地的盘活这一基础上。如何适应未来发展趋势与方向，制定科学合理的城市发展规划成为了城市管理者们需要重点关注的问题。为此，广州市政府于2015年正式挂牌成立了广州市城市更新局，随后广东省内主要城市都陆续成立了城市更新局。该局接替原先市“三旧”改造工作办公室，将“三旧”改造、城乡人居环境改善的职责一并纳入其中，统筹管理，以满足提升城市功能内涵的要求。可以说，城市更新局的成立标志着粤港澳大湾区的城市建设步入到了一个新的阶段，正式开始从原来的规模发展向质量发展转变。
从目前广州及其周边城市更新的开展实施案例来看，城市更新业务往往带来土地建筑开发量上的三种情况：增加，不变或是减少。首先建筑量增加主要是通过改建这一方式开展进行的。对于部分中心城区的工业用地转型开发以及城中村改造项目来说，以提升土地使用效率以及平衡各方利益为出发点，更新过后的建筑往往会带来成本的建筑面积增加。根据典型项目的分析结果来看，广州的城中村改造项目往往会促使原先的土地容积率从2.5到3.5提升到4到6，而商业建筑的容积率更是高达6到9，极大地提升了土地的使用效率。通过建筑主体的纵向提升，保证了参与城市更新的开发商从城市建设过程中可以稳定获取的利润来源，从而弥补中心城区建筑前期征拆迁或是房屋置换所带来的高额经济损失。其次，建筑总量不变的通常是一些老旧建筑物改造案例。通过对于原先老旧建筑物的改造和更新赋予了建筑物新的生命力与活力，不仅能持续地为城市居民提供服务，避免了资源的反复投入与浪费，同时在改造过程中建筑物自身也拥有了新的历史使命。经历时代变迁的历史建筑，融合了建筑原本的建筑内涵以及新时代的要求，在未来可能能够绽放出新的光彩。类似于北京“798”艺术街区以及上海杨浦滨江船厂一类经典建筑改造项目相信未来也将更多地涌现出来，在新的历史时期以新的姿态展现在世人面前。而部分建筑量减少的案例，往往是出于提升区域整体环境考虑，通过增加绿地和公共服务基础设施提升社区区域的宜居程度，使城市更好服务于居民。具体来说，上海市政府于2003年提出的中心城区双增双减政策，即中心城区的规划要注重增加公共绿地和公共空间，控制建筑总量和高层建筑的政策就属于这类。
结合已有的城市更新案例可以了解到城市更新业务具备以下几大特点。
一是“慢”。基于新时代的发展要求，可以预料到原先简单粗放的拆除—建设城市更新模式未来将不复存在。一方面低开发速度可以给城市规划机构更多的时间让城市更新的规划设计工作做到细致入微。在满足一定城市更新建筑功能需求的同时，尊重原先的建筑环境，保留原先的城市建筑特色。力图通过城市更新，在不破坏原先区域社会关系网络的同时，为当地社区提供更好的城市居住体验；另一方面，通过减慢城市更新速度，控制拆迁规模以及开发商的开发成本。往往具备城市更新需求的城市都是经济发达、城镇化水平领先的城市。在目前的房地产开发整体环境下，大范围的拆迁建设会增加产权交易成本以及项目建设成本，加重房地产开发商的资金压力，不利于城市更新建筑物品质的提升以及社会可持续发展的总体要求，因此控制城市更新的速度和节奏就显得尤为关键。
二是“细”。城市更新因为与原先区域建筑群之间存在密切的关联性，所以其规划设计的复杂度呈指数级上升。这就要求各专业工作都要做到“细”才能满足城市更新的业务发展要求。从原先建筑区域的交通规划到各种管线的排布调整再到建筑结构的安全可靠以及设计方案与周边环境的协调融洽。过程中不仅需要政府、规划机构、设计机构、开发企业、施工企业各组织通力配合，更需要规划、建筑、结构、电气、暖通等各专业相互协作，把工作做细才能使项目符合城市更新业务发展的整体要求。
三是“公平”。需要进行城市更新的区域，除了部分工业用地转型开发以外，通常都是城市中社会问题最为集中的区域，开发改造这部分区域的存量建筑往往会涉及更多的城市弱势群体的利益。因此城市更新这一行为在当今社会必然会具备更强的公共取向。卢梭在《社会契约论》中曾说过：代表公众的意志永远是公正的，而且永远是以公共利益为基础的。这就要求城市更新未来要更加具备公共公平性，在城市更新具备经济价值的同时，也需要具备一定的社会价值，寻求社区居民与城市发展的有机结合。
对工程企业而言，城市更新业务带来的机遇与挑战是并存的。在目前行业发展的大环境下，城市更新业务可以被视为是行业发展的一片蓝海，先入局者在积累了一定的业绩以及社会资源后，必定会拥有业务竞争优势，帮助企业在未来寻找到一个具备较大空间的规模增长点。但城市更新业务其自身具备的特性也注定会给外部企业进入该行业树立起较高的准入门槛，需要企业深入耕耘业务市场寻找业务机会。同时未来城市更新会随着城市功能性变化，以及城市居民的实际需求不断发生转变。科学技术如同催化剂一般，促使城市更新建设向着曾经人们无法想象的方向发生着变化。城市居民对于城市功能变化的需求注定会在未来影响到城市更新业务实施的开展方式以及实施细节。这就要求工程企业在开展实际业务的同时要密切关注行业发展的动向与新趋势，提前布局行业尖端领域，培育业务能力，为未来更好服务城市建设打下坚实的基础。
本文作者丁一飞，来自上海攀成德企业管理顾问有限公司。文章所列内容仅代表作者观点，不代表攀成德立场。