一文看懂老旧小区改造
为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
根据国办《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，建立改造资金政府与居民、社会力量共担机制。
（一）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
（二）加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。
（三）持续提升金融服务力度和质效。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
（四）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
（五）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
7月21日 在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎，在回答记者关于多渠道筹措改造资金的问题时，也指出有五个方面的筹资渠道：
政府直接投资模式是指政府方通过安排预算内资金进行投资，通过合法方式选择市场主体承接施工任务的旧改模式。以往的综合整治类旧改多以此类方式投资，市场主体不参与项目投融资。
由于财政部《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》（财金〔2019〕10号）对新上政府付费项目设置了诸多限制，如以PPP模式进行旧改，政府付费模式已然走不通；而鉴于目前银行融资对PPP项目付费的要求、地方PPP项目支出责任占一般公共预算支出不得超过10%红线的限制，可行性缺口补贴项目也非优选；因此，使用者付费是当前以PPP进行旧改最合规的模式，但问题仍在于如何设计运营内容满足项目投资建设运营的成本及收益？国务院常务会议所提及的社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务是否能够满足上述要求？或者后续政策会加入其它商业配建作为运营补充？解答上述疑问都需后续出台文件明确操作路径、建设和运营等内容作为支撑。
除上述四种投融资模式以外，如涉及拆除重建类旧改项目，例如广东省“三旧”改造模式，社会资本方还可通过传统的土地一级或二级开发等方式参与旧改。
由于老旧小区改造不同于旧改项目，不涉及征收拆迁，没有拆出的节余土地可用于自平衡，这也成为老旧小区改造项目融资的难点。
2018年北京市共100个老旧小区启动综合整治，通过“菜单式”改造完善配套设施，补齐短板，优化功能，改善居住环境。在全市老旧小区改造工作稳步推进的背景下，北京劲松北社区探索出独特的“劲松模式”:
资金平衡是老旧小区改造的最大难点，只要资金能够平衡，融资方案是很好设计的。这也是一直以来着重强调的观点：项目规划要走在融资方案之前，融资方案一定要介入项目规划。
自从棚改高潮之后，市场各方对于老旧小区改造寄予厚望，但苦于项目回报问题，很难参与。山东提出项目资金平衡，可谓抓住了问题的关键。
另外，本文件对于老旧小区改造涉及的用地也有扶持政策。
我们期待，在各方努力之下，老旧小区改造可渐次启动，达到改善居住环境、拉动有效投资的目的。
7月10日，国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》对于老旧小区改造项目的资金平衡也有考虑，具体如何落实？则需要政府、城投、建企和金融企业思考：
“支持通过小区内外土地房屋等存量资源开发利用，实现收益平衡的整体改造项目”，小区内外土地房屋等存量资源资源如何开发利用？尤其是小区外土地如何利用？什么算小区外的土地？
“统筹小区周边公共房屋和低效利用的工业用地、非住宅用地、空地、荒地以及厂房等” 如何统筹，可能还需要各地出台细则予以明确。
以上两个问题的有效解决，可能是破解老旧小区改造资金难点的关键。而这则需要各地政府和相关企业创新思维、勇于担当、多出 实招多干实事。