苏州地铁口准现房，开盘近2年仅卖出3成，直降30万还是卖不动
今天天气暴好，我带着小飞机坐着2号线来到相城航拍采风啦~
刚下富元路地铁站就看见一栋栋快建好的楼，全部已经封顶，正在做外立面细节，航拍镜头下，质感还是不错的。
据了解，这个楼盘是位于相城元和板块的紫珺兰园，由中粮、中建、葛洲坝、永威、世茂5大地产共同开发，于2019年5月27日首次开盘，距今已经将近2年的时间了。
按道理说这个楼盘亮点还是很多的，又是地铁口，自带1500㎡的会所，对面就是蠡口中学，还是准现房，但是截止今天，共1581套房，竟还有1173套没卖完！
互动讨论
你觉得紫珺兰园为什么卖不动？
欢迎投票和文末留言评论
↓↓
紫郡兰园位于元和街道采莲路东、富元路南，2017年葛洲坝拍下这块地，成交楼面价为14288.89元/㎡。
项目由中粮、中建、葛洲坝、永威、世茂5大地产企业共同开发，总建筑面263330㎡，容积率2.5，规划了13栋高层和10栋洋房，总计1581户，都是精装交付。
小区是新中式园林风格，设计了6园12景，景观绿化占地约4000㎡，项目还自带约1500㎡的会所，会所里有健身房和恒温泳池，业主健身会特别方便。
据置业顾问介绍，目前高层在售的主要是7#、8#、18#和19#这4栋，洋房在售的是除25#和26#这两栋以外的所有楼栋。
我：你们现在均价是多少？有几个点优惠？
销售：均价2.7万/㎡左右，我们统一每套优惠30万。
我：这个优惠是因为近期清盘才有的吗？
销售：去年就已经有了。
虽然优惠出来了很久，但我查询网签却发现销售比较惨淡，2019年5月27日首次开盘至今，两年的时间里真正完成签约的只有408套，还有1173套房没卖掉。
苏州房产交易网
现在房子也熬成了准现房，洋房9月交付，高层12月交付。
虽然难卖，但不得不说，紫珺兰园的户型还是不错的。
紫郡兰园高层中间户为96㎡的三房两厅一卫，边户为124㎡的三房两厅两卫，洋房全部是143㎡的四房两厅两卫。
96㎡的户型中规中矩，但124㎡和143㎡的户型与市面同面积段产品相比，优势明显。
高层96㎡的户型图▼
该户型比较方正、格局舒朗，三开间朝南，而且是次卧和客厅共享双阳台，采光和视野都很好。自带飘窗，空间感好，而且U型厨房的设计更节约空间。
缺点在于只做了1卫，市面上2卫是趋势。
高层124㎡的户型▼
该户型有独立玄关，而且入户旁边有飘窗，通风效果好，而且进门换鞋特别方便。同样是双阳台的设计，阳台面宽6.7m。
主卧带独立衣帽间，超大飘窗，玻璃窗还带拐角，采光和视野极佳。
洋房143㎡的户型▼
该户型一梯两户双开门电梯。进门有个小储物间，可以放很多鞋和外衣，四开间朝南，只有一个卧室在北面，阳台面宽7.15m。
主卧带衣帽间，主卫带浴缸。
项目是精装修的，装修标准也有在公示，日立、罗格朗、西门子等都是国际一线品牌。
项目周边以老小区、安置房为主，所以距离最近的几个小区目前的单价基本都没过2万/㎡。
比较近的商品房是当代万国墅，纯别墅小区挂牌均价3万/㎡，所以二手房这块应该说没有同类型产品可以参考。
图源贝壳
项目周边最近的新房是东原阅境，均价2.4万/㎡，目前在售主力面积段为122-163㎡，但是装修标准低于紫郡兰园，且距离地铁较远。
还有一个就是宽泰铂园，同样远离地铁，北面高铁新城整体均价要高，南面的万宇和雅居乐目前都没有小户型在售。
紫郡兰园周边配套齐全，出门即是地铁2号线富元路地铁站，出门800米左右可以上中环快速路。
大型商场最近的是北面的高铁新城，2站地铁可达苏州北站，圆融广场、蔚蓝广场、吾悦广场都在那边。
之前紫珺兰园还列出了10必买理由，有几条确实令人心动：地铁就在小区旁边，学校隔一条马路，自带1500㎡会所，还是准现房！
但是为什么还是卖不动？一、没有好学校！二、社区圈层不纯粹！三、几乎没有溢价空间！
连置业顾问都亲口跟我说：相城确实没有特别好的学区，孩子上学可以考虑上好一点的私立。
再者说，板块整体界面还是偏刚需，但是项目主打却是偏改善，产品定位和吸引客群存在偏差，一套洋房总价要在350万左右，有这个预算却买一个“高低配”的社区，到底还是“将就”了。
最现实的是没有一个买了房的人会希望自己的房价会跌，但周边二手房价格都是不到2万/㎡的，也劝退了不少买房人。