说起今年苏州的“黑马”板块，吴中城南必须榜上有名。土拍连炸，新房供应充足，吴中城南板块韬光养晦多年，一鸣惊人！
官方规划撤工厂、迎商业、盖住宅，大拆大建，喜迎高光时刻！房价走高贴近3字头，更有地王九龙仓放风要卖4万/㎡！
重磅利好在前，吴中城南板块这是要迎风起飞？
但盘点城南在售新盘发现，部分楼盘网签不足两成，板块的全线突破还存在较大的瓶颈。不少买房人质疑，吴中城南到底有没有潜力？在吴中城南买房，又该怎么选？今天，我们就来说道说道。要数苏州新房4万/㎡的板块，园区、姑苏、狮山自是毋庸置疑，但下一个冲刺4万+的黑马板块，实在是难下定论。不过近日，吴中城南板块有纯新盘冒头，放风要卖4万/㎡，你怎么看？
先来聊聊城南板块，地处吴中区核心位置，2004年城南街道开始建设，从城乡结合部逐渐成为苏州主城南中心。前几年，吴中城南一度处于几近房荒的状态，板块内工厂遍布，居住氛围不足，在苏州整个新房市场都没什么话题度。官方发布“吴中中心城区控制性详细规划调整”的文件，推平、外迁工厂；全面加大土地供应，土拍火热；大拆大建，城南一举成为“天选之子”，迎来高光时刻！目前板块内共有10个新盘混战，吴中城南一跃成为苏州新房市场的供货主力。除了新房供应量有明显上升，吴中城南的房价格局也面临重新洗牌！
城南板块老盘鲁能公馆均价25521元/㎡，4年还没卖完。除了去年入市的阳光城檀苑，此前新房基本属于断供状态。2017年拿地的九龙仓久寻花园至今未入市，2018年拿地的龙湖泱望也是今年下半年才首开。今年板块内土地市场开仓放粮，一举挂出6块涉宅用地。其中香江国际商住地块楼面价9210元/㎡，其他5块纯住宅地楼面价均不低，城南地价基本站稳1.6万/㎡。
今年7月，阳光城檀苑推出收官房源，均价27072元/㎡；8月，龙湖泱望首开告捷，均价29980元/㎡；11月，绿城明月滨河突击领证，备案均价28630元/㎡；金地燕风华一把梭哈156套房源，备案均价29427元/㎡，户型144㎡起步。待入市的中交春映东吴、合景52号地、中建68号地块，地价与明月滨河相近，中交春映东吴更是直接放风价格参考明月滨河。地王九龙仓久寻花园，地价接近房价，放风要卖4万/㎡，势必要坐稳吴中城南的“王者”位置。
从目前来看，吴中城南板块新房房价不破3，但相对之前的鲁能公馆，已经有明显上浮。如今苏州改善当道，吴中城南不少项目也开始主打大面积户型，加大土地供应后，新房扎堆入市，完全可以用“量价齐飞”来形容！但目前板块内二手房均价2.5万/㎡，新房没有价格优势，除了龙湖泱望，其他新盘基本是卖的磕磕绊绊。难卖的具体原因为何？重大利好在前，吴中城南能否抓住机会逆天改命？我们先来盘点吴中城南的规划，再来分析目前发展所遭遇的瓶颈。逼近4万/㎡的吴中城南，价格马上就和奥体、狮山一样高了，到底凭什么？一是板块发展下，地价使然；二是诸多利好即将落地，板块再次焕发生机！2014年，苏州楼市不景气：金地首次入苏，拿到现在的中南雅苑这块地，楼面价9178元/㎡的价格，后现退地风波。2015年至2019年，吴中城南出让的地块屈指可数：2015年中南以13696.79元/㎡的楼面价拿下2014年被金地退掉的那块地；首开竞得29号地，楼面价15864.5元/㎡；2016年，鲁能以18273元/㎡的楼面价拿下现在的鲁能公馆那块地；2017年，九龙仓以26901元/㎡的楼面价拿下24号地块，3年来稳坐吴中城南地王位置，这也是吴中拍地的高光时刻。2018年平安以10463.84元/㎡的楼面价竞得现在的龙湖泱望那块地；2019年阳光城以楼面价16745元/㎡竞得33号地块。今年，城南几经沉浮终于再次爆发，一口气出让了6块地：金地、合景、绿城、香江控股、中交、中建纷纷入主城南板块，其中金地拿的地块价格最高，楼面价19786元/㎡。从2015年到2019年，城南一年才能出让1-2块地，在楼市中存在感不高，但是今年一年卖出6块地，存在感刷得足足的！吴中原来是吴县，城南恰好是吴县中心，起步是非常早的。但正因为发展比较成熟，后期发展才会受限制。在“退二进三”的政策红利下，城南板块三年内已腾挪出1200亩土地，为吴中主城的蓄力腾飞提供发展空间。近期吴中一份官方文件流出，对城南街道、太湖街道、越溪街道、郭巷街道、横泾街道这五个街道，进行了重新定位。其中城南、越溪、太湖片区为开发区核心，而城南地区中心为主中心，太湖新城中心为副中心，吴中城南的地位依旧不可撼动。虽然起步早，前几年发展缓慢，但近年来吴江城南必将迎来新的突破，一大批利好即将落地，区域价值爆发！城南片区的路网四通八达，4条快速路围成圈，4条地铁线交汇，日常出行便利度可见一斑。区域内有友新快速路、吴东快速路、南湖路、南环西路，自驾可快速通达全城；板块内还有轨交2、3、4号线已通车，区域内有3个换乘点，同时还有地铁7号线在建，预计将于2024年底通车试运营。目前，城南已有万达广场、丽丰购物中心和吴中商城，未来板块内还将有龙湖天街和天虹商场，丰富区域的商业环境。龙湖天街商场共设置8层商业空间，1600个停车位。规划入驻品牌数近300家，其中，30%为首进吴中的标杆品牌。天虹购物中心项目裙楼商业面积约10万方，塔楼总高度180米，具体商场规划公示还未出。教育资源上，在碧波、长桥等老牌学校基础上，澄湖路九年制学校（规划中）、苏苑高级中学、苏州外国语吴中校区等名校入驻。苏州外国语学校最终选址在吴中高新区翻身路南侧、通贤街西侧、先锋路北侧、苏苑中学东侧。该学校为15年一贯制寄宿制学校，计划开设从托育园、幼儿园到高中的90个班级，最终招收2800名学生。其中，托育园、幼儿园将于2021年2月开园。苏州苏苑高级中学也易地新建，新建校区位于苏州市吴中区新蠡路东侧、先锋路北侧。新校区建设总面积约87000㎡，学校依据江苏省普通高中四星级要求，按照16轨48班，2400 名在校生进行规划设计。
此外，绿城、中交、中建、合景四家开发商集中拿地的区域，还有多宗规划教育用地，未来区域内教育资源会更加丰富。
城南聚集了吴中人民医院、苏州康立医院、苏州大学附属第一医院（广慈分院）等，还有一所规划三级综合医院。该规划医院为吴中人民医院新院区，具体位置为澄湖路北侧、苏蠡路东，总投资约18亿。项目占地面积56643.29平方米，约合85亩，项目总建筑面积约20.87万方，床位规模1000张，是一座三级综合医院。吴中城南的景观资源相当丰富，区域内聚集了澹台湖公园、生活艺术法国公园、五龙桥公园、石湖景区等。本身配套齐全，更有诸多利好加持，城南板块即将迎来新生，也为楼市添了一把火。然而，纵观这两年开盘的项目，除了龙湖泱望107㎡的小户型几乎全部售罄，金地燕风华网签率约50%，其他项目表现都不是特别好。我从商品房销售系统上看到，可售状态（目前还没有网签的），阳光城檀悦有466套，鲁能公馆有752套，绿城明月滨河有250套。那么原因究竟是为什么呢？以绿城明月滨河为例，从航拍图上我们能看到，目前周边都是老旧小区，还有不少工厂。后来我又对照了百度地图，塑胶厂、精密仪器厂、服装厂、电子厂，站在售楼处就能看见，给客户的第一印象肯定会受影响。还有阳光城檀悦，周边同样是工厂扎堆，紧邻物流中心、电子厂和纺织厂。苏州有三区统考的政策，买了吴中的房子，就不能去考姑苏、园区、新区的优质高中。下面有一张来自克而瑞统计的2020年苏州部分高中升学率表，吴中的两所高中虽然都还不错，但家长总希望给孩子更多选择的机会。宏图规划在前，吴中城南板块正在默默崛起，明年又将迎来爆仓供应。无论发展如何，“量价齐升”基本是能确定的。那么置业吴中城南，又该如何选择？目前来看，吴中城南10个项目中，近期在售或有开盘计划的有以下7个。鲁能公馆是吴中城南的前地王，首开遭遇滑铁卢，至今还有房在售。作为老盘，项目有一定的价格优势。阳光城檀苑去年入市，目前已经在清盘阶段，致电售楼处了解到，项目目前各个户型都还有房源可选。在售均价约2.75万/㎡，有优惠，但具体折扣需要到现场了解。龙湖泱望是商住地块，自带大型商业龙湖天街，项目均价接近3万/㎡，全是大户型，但8月开盘即热销。绿城明月滨河今年拿地今年开盘，速度很快，备案均价28630元/㎡，超出了不少买房人的想象。项目共规划10幢小高层和高层，776户。整个小区绿化率约37%，车位约956个。首开楼幢为2#、3#、6#和9#，其中2#和3#为130㎡，两梯两户，约68套。6#和9#中间户为103㎡，边户为113㎡，两梯四户。金地燕风华是今年的地王，楼面价接近2万/㎡，整体备案均价虽然紧紧控制在了2字头，但现场售楼员表示，正常楼层一般在3.3万/㎡。项目共规划了7栋6-8F的洋房，其中1#为6F，3#和7#8#为7F，余下的2#、5#、6#、9#为8F。整个小区只有一种户型，为145㎡的四房。特殊之处在于1#2#5#6#7#8#9#楼为1梯2户，带有2层地下室，且设计了下沉式庭院。项目2017年拿地，三年来稳坐吴中城南地王位置，总共打造3栋7层洋房和2栋15层小高层，共192户。项目预计12月底开盘，仅143㎡（小高层）、162㎡（洋房）两种大面积户型。洋房放风价4万/㎡，小高层放风价3.8万/㎡。中交春映东吴是城南53号地块，刚刚开放展厅，预计明年3月入市！现场售楼员表示价格可参照明月滨河。项目打造13栋15-26F住宅，规划103㎡、110㎡、120㎡、125㎡、139㎡共5种户型，定位刚需和刚改。
