这些年房地产挖过的坑，疫后不填？

新冠一出，天下大同。

不论住的贫穷或者富有，不论住的中式或者西洋，疫情面前人人平等。禁足的日子里，相信很多人都经历过这些“悲惨”场面：

社区门口快递成山，只能全副武装遍地苦寻。

图片源于网络

遇到大件包裹，不得不开启洪荒之力，硬扛！

图片源于网络

花园再大不敢踏足，交流全靠隔空喊话。

图片源于网络

倒个垃圾战战兢兢，生怕一不小心沾染病毒。

图片源于网络

…………

很早以前，房地产就开始标榜“社区”对生活品质提升的重要性，全能全龄社区、成长型社区、智慧社区……概念不一而足。可一场疫情下来，社区在规划设计阶段埋下的诸多问题一个个暴雷。同时，多年不变的社区服务模式又无法应对激变的需求。

于是，平日眼开眼闭的痒点，成为非常时期无可奈何，甚至无法忍受的痛点：

社区大量公共空间及设施有效利用率极低！

社区功能性配套严重不足！

社区物业服务覆盖到户的便利度远远不够！

特殊情况下社区应对能力几乎为零！……

如此这般，所谓生活品质的提升，又从何说起？

图片源于网络

疫情之前的诸多苟且，后疫时代是否应当有所改观？

生活场景的改潮换代

后疫时代之社区篇

壹

安全及健康隐患是社区暴露的最大问题。

如果说疫情期间，我们可以通过绝对封闭来杜绝外来人员、防范污染物进入社区。那么，一旦恢复正常，社区解封，社区内部的安全及环境健康又如何保障？

 1 

健康 & 体验型总图

随便俯拍几张北上广的居住区，几乎清一色都是兵营式排布。不同气候环境、不同城市人文、不同类型客户，难道仅仅一种社区空间组织就都能满意了吗？

北京 / 上海 / 广州卫星图

单调雷同的背后，是成本总图、货值总图、税筹总图、利润总图等算账型总图大行其道。而住户体验感、社区健康等的价值排序被远远抛在了后面。

后疫时代，人居健康必将成为择居的重要考量。而经历过长时间禁足，社区内活动、交流的安全感和舒适度也将备受关注。

仍按算账逻辑进行社区排布，或仅仅满足一个日照，是远远不够的。更注重健康和社区体验感的总图，要从温度、湿度、风环境等更多因子综合考量：室内自然通风怎样？社区温度、湿度是否适宜？户外行走的体感如何？……

以社区风环境为例。

风向与街道轴线、开放空间的组织关系影响着城市污染物通过风的扩散能力。

好社区，不但要看建筑纵向间距，也要看横向距离。

主导风向迎风界面建筑布局加大山墙距离，让风流入社区空间。

连续排布风无法进入社区。

好社区，除了楼栋，也要看建筑高低组合。

建筑排布，结合当地盛行风向。以上海为例，东南风向低、西北向高的排布，秋冬防风防寒，春夏通风散热。

同等高度的建筑排布，风没有纵向流动。

好社区，楼有没有太宽？

行列式排布时，缩小楼宽让楼间公共空间有横向流动的风环境。

楼板过宽，楼间旋风。

有一个架空层，夏天可以在这里吹吹风、健健身。

增加底楼层通风量，避免楼间旋风。

水边的房子除了有景可看，更重要的是可以给房子降温通风。

夏季利用水域冷岛效应为周边建筑降温。

有了架空层和更好的通风间距，楼间环境是否就足够好了？未必！

常规单元为了最大程度利用户内南向空间，通常把单元入口置于北侧投影面，导致建筑南面的绿地空间不在主要人行动线上，出门即走入建筑投影，消极的干预了楼间活动的意愿。

以体验性为设计导向，南向入口区域作为公共的前院空间，结合架空层，形成更具活力的楼前活动区。

 2 

围合式小组团

物业有效服务半径也是疫情期间暴露出的重要问题。快递堆积在社区入口，无法更安全有序的送达住户手中是表象之一。弱势家庭被疏于照顾，导致疫情中发生了若干悲剧，更是一种极端的后果。这些问题不能仅仅依靠物业发力，在规划设计中也应寻找解决方案。

规划闭合小组团，设独立门禁，各组团拥有独享的公共交互空间、部分配套功能及专属物业人员，在社区中形成相对独立的小生态。如此，既能缩小物业服务半径，提升服务到户的便利度，又能使住户享有更强的空间归属感。

若干单元楼栋作为一个微型社区单元管控，在组团入口大堂，提供自助货柜、交流活动客厅、业主管理办公室等。当遭遇恶劣天气（台风、重雾霾）、疫情等特殊情况时，各组团可由住户轮值管理，小组团自治让邻里之间更易形成守望相助的共同体。

小组团首层架空，连廊连接，用明确的边界围合组团内部公共空间，强化对宅间绿地的领域感、增加四周看护视线、强化宅间绿地的家庭活动性能。

 3 

安全性分区 + 卫生流线

在医院等特殊场所，为保障健康安全，空间常被划分为清洁区、半污染区、污染区等。这样的空间划分能否复制到社区规划？

对社区空间进行安全性分区和流线分类，进行针对性设计和标准化管理：

三区：

清洁区、非清洁区、污染区，例如：

⊙ 将社区大厅到入户的通道界定为清洁区，要求入户大厅配备消杀设备、鞋底清洁，电梯配备紫外线杀菌。

⊙ 将道路、户外活动场地、地库停车界定为非清洁区，将地面清洁无污物、空气无异味等列为清洁标准，铺地材料要求易于清洁或自净。

⊙ 垃圾站房、楼栋垃圾收集点、环卫通道、建筑垃圾堆放和清运路径等界定为污染区，要求设计独立的后勤动线、后勤区，并达到定时清理、通风疏散的卫生管理要求。

六线：

车行流入动线、车行流出动线；人行归家动线、人行出行动线；物流进入动线、物流流出动线。

为营造更好的居住体验（安全的步行环境、通畅的行车交通、高效安全的后勤保障），社区大堂、地库入户、物流集散区等多动线交叠的节点，应更细化路径分离设计、清洁卫生保障与安全管理。

设计构思 1：

功能完善的社区玄关

将社区入口升级为“社区玄关”，在传统的门面和门禁的基础上，融入更多的功能性服务。

社区第一道健康防线

在社区入口安装体温与体能检测系统，让住户轻松掌握基础健康状况。

图片源于网络

设置专门的消杀通道，对进入者进行初步的消毒杀菌，将病毒细菌隔绝在社区外。

图片源于网络

集中物流中转空间

在社区入口规划集中储物区，作为各类物流的指定送达地，在收发高峰时段由物业专人统一管理，并针对住户的特殊情况提供转送到户服务。

取件区有序布局为普通柜区、保温柜区及生鲜冷藏柜区，满足不同存放需求。

无人送货服务

社区设置智能搬运服务，为住户提供运送工具租赁。

图片源于网络

设计构思 2：

独立隐蔽的后勤动线

规划专门的后勤路线，与住户的活动路线完全分流。环卫清运、维修服务流线、物流快递等均使用后勤路线及相应场地完成。

在保证服务工作有序进行的同时，最大限度避免外部人员进入社区及交叉感染等潜在风险，为社区提供一个更安全、舒适、健康的无干扰环境。

贰

据赛拉维《助家战“疫”大调查》显示，被访者对社区医疗、活动空间、餐饮配套的需求最为强烈。反应出此类社区配套的缺乏。

另一方面，社区现有公共空间“失活”问题十分严重：

其一，大量观赏性景观不具参与性。

其二，大型交互空间（如中心花园、社区会所）使用率不高。

其三，地库、架空层等存在大量空间没有充分思考设计和利用。

 1 

将景观定义为

公共活动空间系统

社区里“禁止入内”的观赏景观到底有多少人会驻足欣赏，对提升社区生活品质能起到多少作用？

重新定义社区景观体系，强化互动参与性，让景观空间可使用，成为社区公共活动空间系统的重要组成。

露天多功能厅

图片源于网络

敞开式交流小亭

图片源于网络

阳光会客厅

图片源于网络

童趣休闲角

图片源于网络

配备户外清洁等设施，便于住户需要时及时清洗。

图片源于网络

 2 

大型活动场所转变为

小群体社交活动空间

不仅是疫情期间，即使在平时社区的大型活动场所利用率也十分低。除广场舞外，社区很少出现数十人的集体性活动。社区内的人际交往通常以小团体聚会为主，其聚会场地的选择也是分散游离式的。

社区公共活动空间从大面积集中型场地转变为小功能群落，更注重住户实际使用的灵活性，创造更适合社区邻里交往、家庭活动的场所。

例如运动场地，一个标准场同等面积可以容纳更多小群里活动，对于2-4人的家庭单位、友邻单位可利用度更高。

 3 

缤纷强大的活力地库

传统社区地库在规划设计时通常仅作为停车库使用。不仅空间功能单一，地库的环境也往往简陋恶劣，昏暗、潮湿、有异味等都是常态。

另一方面，停车具有鲜明的时段性，白天大部分车辆外出，偌大的地库空间就被白白浪费了。

重新定义社区地库。在停车的基本功能之外，充分利用地库的消极空间，结合分时运营，植入更多服务模块。将地库升级为社区重要的交互、健身、娱乐、储物等多功能一体化场所，成为实用而有品位的家的延伸。

设计构思 1：

分时共享、智慧支付、智能管理的成熟发展使无接触共享理念领航了新一代的生活方式，功能胶囊模块发展红火。

将功能胶囊模块进行社区搭载，利用智能共享设施，实现多业态植入：

共享书屋，宁静与甜蜜的童趣时光。

图片源于网络

单人健身房，不用办卡享受在线私教。

图片源于网络

分时办公仓， SOHO也可以开大屏会议。

图片源于网络

自助宠物洗涤店，与爱宠的独享空间。

图片源于网络

除此之外，下班也能买到水果的24h生鲜冷柜、周末畅玩的电竞游戏室、不怕扰民的单身KTV、健康养老的自助氧吧……精彩内容不胜枚举。

设计构思 2：

在地库电梯厅，规划物流自助取件功能区。住户乘电梯至地库即可便捷取件。即不受户外天气影响，又保障了社区安全性、私密性。

物流人员经由专门通道（后勤动线）进出地库，与住户动线分离。

图片源于网络

设计构思 3：

社区的温度——地库美化。

车行流线美化：入口坡道、入口对景墙、主车道划线、柱子划线图案、车位墙面划线图案等。

图片源于网络

服务场景美化：墙面装饰的主题性及故事性、不同业态的场景布置、特定节日的气氛营造等。

图片源于网络

 4 

架空层定位泛会所

架空层进行主题化布局，成为住户随时使用的社交、娱乐空间：儿童乐园、健身房、会客厅、宠物角、阅读室……

图片源于网络

 5 

全天候健康管理中心

社区的健康服务价值远不止配套中心的存在和绿色生态的环境。疫情期间，社区医疗能力与住户需求不匹配、分级医疗困境等显得尤为突出。

后疫时代，社区医疗势必成为购房者健康社区选择的重要标准。

设计构思 1：

社区健康中心+远程医疗服务

在社区内配置健康中心，通过和专业医疗市场的合作，网络医院提供远程服务，增强健康中心的诊断能力，真正将社区医疗O2O引入社区生活。

图片源于网络

医疗救护外，健康中心还可引入基础健康管理平台，为住户提供营养和健康防护、运动锻炼、气候变化应对等家庭健康服务。

图片源于网络

设计构思 2：

智能化安全健康管理系统

A、住户端：弱势家庭安全监察

独居老人、隔代家庭、身体残障等弱势住户家庭，安装配置智能安全健康监管设备，提供24小时在家呼叫服务。当危险来临时，及时获取社区帮助。

B、社区端：物业智能化管理中心

社区建立信息公告系统，向多种智能终端及时发布各类信息。兼顾弱势家庭住户信息的有效接收，及时给予关照。

建立社区信用体系，信用积分换取社区专项服务，建立能与住户共同管理的契约社区。

—— 结束语 ——

房产界流传着一句话：

好产品和设计师之间隔着两个总：成本总和营销总。

房地产企业要生存，追求利润无可厚非。但仅仅用算账逻辑设计产品，一定会顾此失彼，住户体验感大打折扣。

疫情之后，人们对居住的需求进入一个全新层级，如何在企业逐利与客户满意之间找到新的平衡，是后疫时代需要共同探讨的课题。

嘉睿产品机构致力于房地产企业产品力之提升，我们探索趋势、钻研产品，也欢迎各方人士就住宅产品的思考与创新共同交流、探讨。

注：本文由嘉睿产品机构整理发布，欢迎个人转发朋友圈，其它平台转载请与我司联系获取授权。