周三企业说 | 上市房企点评之十一：金地集团，去年全面启动，今年如何保持？
丁祖昱评楼市，独家原创点评。今天对金地来说确实有这样一个“超车”的机会，希望他能够进一步奠定前十强的基础，再上一层台阶。
丁丁有话说：
丁祖昱评楼市全新改版后，每周三是谈企业，对当前大家关心的知名房企和运作模式进行点评，另外也会将克而瑞研究中心一些和房企相关的研究报告拿出来分享，今天丁祖昱评楼市第三、第四条分别就是《苏州高价拿地后，看看这几家是怎么操盘的！》和《王健林缘何抛弃万科，最终选择碧桂园？》，大家可以查看。
近日金地发布了一个比较亮眼的年报，销售金额成功突破600亿，同比增长25.75%，达到了616.7亿元；销售面积同比增长14.52%，达到了445.5万平方米。而且，在行业整体利润率下滑的大背景下，房地产业务的毛利率虽有0.74个百分点的减少，但净利率却有3.9个百分点的增加。
值得注意的是，金地在2016年一季度的销售业绩达到了204.1亿元，继2009年以来终于再次杀回房企10强。而拿地方面，2015年共斥资297亿元（权益投资额113亿元）拿下33幅总建筑面积达447万平方米的土地，成为金地近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。
而2015年和2016年一季度业绩的快速提升，主要是由于近两年来金地的战略布局较为合理，多个当前的热点城市基本无一遗漏，均有项目在售。
蛰伏多年，金地集团于2011年首次突破300亿，但是只完成了当年400亿元目标的77.3%，直到2014年都未能成功突破500亿大关，金地用了三年时间都在进行调整。而就当大家都在为“万保招金”当中的“金”老是排在最后一位着急的时候，金地就这样突然的爆发了。（扩展阅读：我在两年前专门写过一篇文章《企业系列之十六：金地，“万保招金”不垫底》）
当然更重要的是，金地在经历过2015年的全面提升之后，2016年若要继续保持这个“辉煌战绩”，其中还有一些明显会碰到的挑战。
第一，热点城市市场变化对金地可能产生影响。热点区域城市在2016年进入调整后，对金地的影响是不容忽视的，一季度末城市相继出台各种限制性政策，特别是上海、深圳等热点城市特别严格，直接影响了上海、深圳等4月份的市场热度。根据CRIC数据显示，2016年4月份重点城市商品住宅成交4004万平方米，环比下降9%。其中，分城市能级来看，一线城市成交量环比下跌21%，二三线城市成交环比微跌7%。
另外，像苏州、南京这些热点城市的后期走势大家也是众说纷纭，特别是成交量方面，虽然当前还保持在高位，但普遍认为还会存在一定的压力，一旦这些热点城市今年后市的走势转弱，对金地这种以热点城市布局为主的企业来讲，可能会影响今年的销售业绩，同时也会对金地快速的发展势头产生一定的影响。一方面，在这些城市当中要保持快速发展态势，另外一方面，金地还要寻找新的热点，或者说在他现有布局的城市当中再寻找新的热点。
第二，大股东对金地的协同效应没有完全体现，特别是金融方面。金地目前是由保险公司控股，其中几家保险公司的股权加在一起超过了50%，而从实际对外的表现上来看，金地和大股东保险公司之间并没有展现出实质性的成果，至少要在投融资和一些金融产品的设计方面，充分利用富德、安邦等保险公司的优势。然而从目前的情况来看，还没有产生明显的协同效应。
同时，更怕的是股东多了，声音也就多了，这对金地原有战略的执行可能会出现一些干扰。实际上，今天这种金融属性，特别是保险属性的房企不只金地一家，包括远洋在内的险资属性房企，都没有明显展示出这种保险+地产的协同效应，可能也是保险公司进入地产公司之后还来不及思考这个概念。
第三，金地商置的战略发展目标与实际运行存在差距。金地和商置这两个上市平台，今天来看还没有看到这个差异和互补。特别是商置这块，它的运行模式，还是开发销售为主。2015年金地商置租金收入占比仅为3%，在这个较低的基数上增长21%，这个比例并不高。说明金地商置的“商”这块还有点名不符实，这可能也是目前除万达之外大多数房企商业运营板块的通病，更多的在考虑销售，而运营这块基于各方面的限制，目前还只是一个补充，甚至可能连补充都谈不上，还是放在一个比较次要的地位。
第四，各方面的创新看上去很美，但离最终期望成果还有较长的路要走。
产品方面。金地在做的极小住宅，事实上有很多房企都在做极小住宅，如万科、景瑞等，谈不上一枝独秀。而极小住宅的议价空间也没有完全体现出来，特别是在强势市场当中，可能有的时候极小住宅比普通住宅竞争力还会稍显不足。因此，如何形成金地产品线当中新的增长点，还有待于进一步的检验。
物业方面。积极的通过收购来扩大规模，从目前情况来看，他的模式并没有和其他几家上市房企的物业公司有什么核心本质的差异，反而在规模、特色方面还略显不足。从这个角度上来讲，经过一两年物业突然之间的兴起、喧嚣之后，大家也更加冷静的看待物业公司的未来发展前景。
国际化方面。还刚刚起步，拿了洛杉矶、波士顿和旧金山的三个项目，但是远没有他的股东安邦等的国际化速度来得快。
因此，金地作为“万保招金”的典型房企，一直高居中国房企的前十强，也是最早跨入百亿的企业之一，然而从2010年之后，因种种原因一直在高位调整。2015年乘着市场的东风全面启动，在各方面调整之后的2016年就显得尤为关键，而最近几年确定的方向还是要坚持的。
同时，在融资成本越来越低的今天，负债率又相对较低的情况下，在市场调整的2016年反而可以考虑大胆出手，土地拿贵了没关系，但是定位一定要正确。2015既然已经拿了300亿，2016年可以进一步拓展，说“弯道超车”虽然不太恰当，但今天对金地来说确实有这样一个“超车”的机会，希望他能够进一步奠定前十强的基础，再上一层台阶。