中报系列（六） 轻资产，说的比做的多

丁祖昱评楼市，独家原创点评。也许到了2015年年报的时候大家还是众口一词的说轻资产，但是能够做好的还是这么几家，非不为也，实不能也。

轻资产的概念去年就开始蔓延，万科2014年初率先提出小股操盘，万达今年更是将轻资产讲到极致。一年多来轻资产成为大多数房企趋之若鹜的“好概念”，特别是海外房企也都是这么做的，看起来这是未来的趋势。这次房企半年发布会中，房企也毫无意外的继续表明态度，要做轻资产、做小股操盘、做管理输出，仿佛今天不提轻资产模式就是非主流就out了。

但是回头来看，这一年多来真正从事轻资产的企业到底有多少？到底做了多少？实际上，从目前情况来看很多都还是处于准备阶段。真正在做莫过于万科、万达、朗诗、绿城等少数企业了。万科的诸多项目都用了小股操盘。万达6月18号联手快钱公司推出“稳赚1号”众筹产品，8月25号又向万达稳升（有限合伙）出让5个项目公司（包括常德万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场及郑州惠济万达广场，正是此前众筹项目）全部股权。这两家企业算是规模房企中在轻资产方面领先一步的，其他房企中，朗诗基本上全走在这条路上了，田明在年初时说过“从今年开始，我们不再100%持有项目股权，而选择小股操盘的模式，即朗诗持有的股权低于30%”。中交也开始了绿城轻资产业务的整合，组建了绿城代建集团，未来将与现有的蓝城（绿城中国是第一大股东，占了35.4%）下面的代建业务（做的比较早，但这两年声势远没有前几年浩大)整合。除此之外，大多数公司都还在酝酿，轻资产并不是那么好做的，原因有以下几点：

首先，大家更信赖、更喜欢跟规模、品牌房企合作。规模、品牌房企在品牌、专业、体系、运营等方面比较具有优势，而且店大也不欺客，和他们合作相对更加安全。相比较而言，跟一般中型房企合作，就存在各方面的不确定性。所以规模品牌房企中推行轻资产更加有效。

其次，投资人回报要求高，与基金等合作的轻资产成本太高。房地产行业今天已经是微利甚至是无利行业，要满足投资人10%以上IRR要求基本已是不可完成任务。在海外有很多便宜的钱（养老基金、保险基金等，投资回报要求都很低），但是进入中国房地产的都是贵钱，平安等都会要求投资回报10%以上。再考虑到现在国内融资成本在下降，轻资产中纯粹的引进直接财务投资者也是做不成的，这可能也是万达最后采取众筹模式推进后续项目的重要原因。

再次，促去化成为企业重点，房企输出优势被弱化。比如说，前两年选择和绿城的合作，实际上是希望推高售价，但最近两年的市场急转直下后，卖得贵当然还是一方面，但是更希望能够安全去化。但是愿意拿出来合作的项目多多少少存在一些问题，规模房企在运作这些问题项目的过程中也不具备特别优势，特别是在一般的二三线城市，所以就可能出现想做的人家不愿意合作、人家拿出来的你不一定愿意做的尴尬情况。

最后，低门槛下竞争冲击加剧。在企业轻资产竞争中出现了诸多的代建公司，从万科出来的徐洪舸等，其实做的都是代建相关模式。今天房地产的门槛在于投资，运营本身门槛不高，所以对诸多房企来讲，做轻资产运营也会面临更多的”个体户“的冲击，而这些个体户原先都是知名房企的明星经理。

也许到了2015年年报的时候大家还是众口一词的说轻资产，但是能够做好的还是这么几家，非不为也，实不能也。

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