压力城市系列之二长春：久病难医

丁祖昱评楼市，独家原创点评。长春供求失衡的问题已经是旧疾了，别人是久病成医，这里却是久病难医。

对于二线压力城市，上次我们分析了沈阳，今天我们来看看同处东北的长春。长春成交量虽不及沈阳，但在二线城市中尚属中上游，往年商品房年成交量也在1000万方以上。但是库存也着实不低，从2007年至今，商品住宅库存消化周期都没有低于过1年，最低的时候也达到13.1个月，最高的时候达到近80个月。2013年借助市场成交回暖，库存消化周期好不容易降到20个月以下，2014年市场一降温，马上又回到20个月以上。去化压力居高不下，这些年就连喘口气的机会都没有。

压力城市都有其相似的一面。长春的常住/户籍人口比为1，人口基本出入相平，人口导入能力非常差，所以长春房地产市场未来需求的成长性不高，但供应却是源源不断。以人均30平米计算，其住房需求缺口已经是-3709.8万平方米。从土地消化周期来看，长春供应过剩的局面恐怕是一时半会还缓解不了，截至今年5月底，其土地消化周期仍达1.43，这意味着过去三年企业手中囤的地，以最近三年商品房去化速度计算，需要4.29年的需求去消化。不过，长春的地价还是比较低的，商品房均价是土地均价的4.4倍，这也是这些年，虽然库存一直居高不下，可是还是有不少企业为了贪地价便宜到长春拿地开发的主要原因。

再来看看商品房住宅的情况，长春年年供应过剩，库存是一路攀升，去年年底库存量达到近1300万平方。今年前五个月，库存稍有控制，但由于成交量也没有上升，消化周期还是有20多个月，朝阳、净月形势更为严峻。

商办的情况相比住宅更是要糟糕的多。2012年至2014年，这三年商办产品供求比最低的也有1.68，去年甚至超过2。今年前五个月的供应相比前几年其实是有下降的，但是成交下降幅度更大，供求比直接飙升到5.75，数字是相当壮观。

长春供求失衡的问题已经是旧疾了，别人是久病成医，这里却是久病难医，各方恐怕已经麻木了。只有从源头上控制土地供应，用3-5年时间慢慢调整供求。企业也不要贪图便宜，地价再贱，卖不出去也只能抓瞎。沈阳、长春这样的城市，东北还有，其他地方也不少，我们下次再继续分析！

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