周二市场说 | 海南调控房地产决心已定，但一味打压却不可取
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1月8日，“丁祖昱评楼市年度发布会”顺利召开，预测部分我继续看好海南，前提当然是希望海南调控政策有所微调。当天，海口出台调控新政，就政策内容而言，较2018年“4.22”政策没有什么差异，甚至部分调控政策略有放松，典型如新落户家庭取消社保缴存年限要求。不过，海南政策层面未见放松的迹象，整体依旧延续“4.22”严苛调控的主基调。
联系到近期海南省长沈晓明表示，长期以来海南房地产对经济的贡献很大，无论投资还是税收都占到50%左右。2018年以来，海南房地产政策有所调整，定位明显转向，并将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，可以看出海南调控房地产市场的决心。
以下通过政策、市场、项目、土地等多维度，着重分析近年来海南房地产市场变化情况：
一、全省全域调控后成交量大幅回落，调控政策似有矫枉过正之嫌
2018年海南两度升级调控，意在抑制居民投资、投机炒房，维稳房价上涨预期。具体而言，海南实行全域限购，非本省户籍家庭在省内不同城市、区域购房，社保累计缴存年限需达到2-5年不等。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，更是严格限定面向本市县居民家庭销售。限贷政策异常严苛，非本省户籍家庭在省内购房，首付比例不低于70%。鉴于海南置业客群以岛外旅居度假性需求居多，限贷新政对于海南市场颇具冲击力。居民家庭或企事业单位、社会组织在省内购买的住房，限售周期长达5年。
新政后，海南房地产市场显著降温，市场观望情绪浓重，成交量持续低位运行。2018年，海口、三亚商品住宅成交量明显回落，同比跌幅分别在38%和60%左右，基本属于“腰斩”。囿于海南省内各城市主力置业客群迥异，房地产市场走势明显分化。譬如，海口置业客群以岛内自住型需求居多，市场需求尚有支撑，成交量同比跌幅略低于省内三四线城市。三亚置业客群则以岛外度假型需求居多，市场需求明显受抑，成交量同比跌幅高达60%。三亚房价更是向下调整，部分在售项目率先以价换量，以求加快成交去化。
2018年海口、三亚商品住宅成交量价（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
受制于调控政策持续高压，海南房地产市场显著降温，豪宅市场有所波及，成交量皆有不同程度的回落。尤其是顶豪市场几无成交，以三亚为例，2017年总价3000万以上豪宅热销215套，2018年骤降至11套；2017年单价10万/平方米以上豪宅热销126套，2018年却以0成交收尾，市场冷暖变化可见一斑。
总体而言，海南全省升级调控后市场显著降温，成交量大幅回落，且持续低位运行，调控政策似有矫枉过正之嫌。
2018年海口、三亚豪宅成交套数（单位：套）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、项目去化全面遇冷，2018年金额、面积百强海南集体缺席
2017年，海南市场异常火爆，在售项目去化表现堪称优异，首开便告售罄的项目不在少数，买到即赚到的市场预期强烈。全年，海口、三亚、陵水等市共计11盘销售业绩喜人，皆入围全国销售金额、面积前300强。其中，三亚·海南清水湾更是热销178.92亿元，问鼎销售金额榜首。
2017年海南热销项目排行榜（单位：亿元、万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2018年，海南市场显著降温，多数项目去化表现不甚理想，去化率长期维持在较低水平，进一步加剧市场观望情绪。全年，仅三亚齐瓦颂·碧桂园、海口·金地自在城2盘销售业绩上佳，双双入围全国销售金额、面积前300强。不过，全国销售金额、面积百强海南集体缺席，说明海南在售项目销售业绩已大不如前。
2018年海南热销项目排行榜（单位：亿元、万平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
三、土拍陷入“冰封期”，多数企业缓拿地甚至退出海南市场
2018年，海南土地市场陷入成交“冰封期”，除海口成交规模略有回升之外，省内三四线城市成交建面均大幅回落，陵水、三亚同比跌幅均在70%附近，儋州、定安皆超90%。并且，部分城市土地价格有所回调，典型如海口，2018年经营性土地平均成交楼板价约2814元/平方米，同比下跌19%。
2018年海南经营性土地成交量价（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2017年，海南土拍市场异常火热，多数品牌房企皆欲在海南市场拿地补库存，致使土拍竞争激烈，高溢价地块频出。不完全统计，全年共计15家典型房企通过招拍挂、合作、收并购等多种方式在海南投资拿地，雅居乐、碧桂园、保利等新增土地建面皆超100万平方米。融创拿地态度最为激进，豪掷482亿元收购海口万达文旅项目，新增土地建面多达401万平方米。
2017年典型房企在海南拿地情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2018年，海南土拍市场持续冷清，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍现象明显增多。品牌房企大都放缓拿地动作，部分闽系房企更是阶段性退出海南市场。不完全统计，年内仅4家典型房企仍有拿地动作。并且，中小房企相继撤离海南市场，纷纷将土地、项目转售给实力房企，行业洗牌现象正在发生。
2018年典型房企在海南拿地情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
综合而言，海南不完全依赖房地产，不等于今天要把房地产一脚踢开，这是两个不同的概念。实际上房地产对海南贡献多多，无论投资还是税收都占到50%左右。长期以来，海南市场投资比重并不高，2017年房价快速上涨，投资比重才迅速提升。我认为完全可以利用防止炒作、控制价格、适当限购等方式，贯穿并落实海南“房住不炒”的定位，更为合适。事实上在海南，无论在海口还是三亚，一到10月份以后，现有交付小区充满了来自于大江南北的客户群体，足以说明海南海纳百川、国际旅游岛的定位。如果今天不让外地客户在海南购房，实际上对海南国际旅游岛等定位也有诸多方面的负面影响。因此，既要让海南房地产健康发展，又要拿捏好“房住不炒”的度。特别是未来要大力发展旅游业、热带农业、高新技术等重点产业，提高消费所占经济比重，防止海南经济大起大落。实际上地方政府仍需开展大量的工作，绝对不是简单地出台一系列限制性政策，把房地产彻底“打趴下”便能根本性解决所有问题！
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