市场说 | 西安、昆明、南宁地价迎来三年最高点

无论从企业层面还是从市场层面来看，近期土地市场都非常火热，溢价率、竞拍轮数都大幅提升。跟2018年四季度、2019年1月份的土地流拍形成鲜明对比。

从数据表现来看，2019年一季度以来流拍率大幅下降至11%，比第四季度减少15个百分点。而溢价率在持续走低了半年之后终于有了起色，一季度整体溢价率达到14%，较去年四季度提升8个百分点，且主要集中在二线城市。从溢价率高低的不同阶段占比来看，2019年一季度溢价率大于30%的地块占比升高7个百分点，相应的，底价成交的地块占比较去年第四季度也大幅下降，企业高溢价拿地的积极性明显提升。

市场回暖之下，地价表现怎么样？目前究竟处于什么样的水平？其实用可比地价（成交地块楼板价和该地块周边3公里范围内成交地块均价进行对比）更具有参考性，更能真实的反应地价的变动情况。

选取从一季度溢价较高的22个典型城市来看，近8成城市可比地价较2018年上涨，较2017年上涨的城市的也超过一半，地价回暖程度可见一斑。具体来看，大致可以分为三类：

第一，一季度可比地价比2016年、2017年、2018年皆上涨的城市。例如西安、郑州、重庆等，可以说目前价格处于相对高点。比如西安、重庆等城市由于前几年土地价格还处于低位，市场发力相对比较晚，所以一季度成交的土地价格对比过去几年均有大幅的提升。

第二，一季度是地价有所回升，但尚未达到近三年最高峰的城市。这里面除了南京以外，其他城市一季度地价相比2016年市场最热的时候还有15%左右的差距。南京一季度成交地价比2016年下降59%。当然，这只是整体表现，比如在3月，南京栖霞区一块地可比地价对比2017年和2018年分别上涨53%和71%，热点地块涨幅仍颇大，需要警惕。

第三，地价持续出现回调的城市。比如成都、嘉兴、杭州等，一季度可比地价相比2018、2017年均出现下滑的，其中三四线城市跌幅更大，二线城市中成都年分别只下滑的8%和5%，相对比较稳定。

如果从面粉和面包价格来看，22个典型城市大部分还处于比较安全的区间，西安、成都、郑州等城市的平均地价房价比仅有0.2，主要由于中西部城市土地供应量持续高位，土地价格能控制在相对合理区间，但此类城市最需要警惕的是土地库存问题，大批项目集中入市可能会带来较大的去化难度。相较而言，苏州、合肥、福州地价房价比较高，房企能够获利的空间被压缩到非常小，企业在拿地时还是应该从项目定位、区位等多方面谨慎分析项目的利润空间。

整体来看，当前土地市场的变化速度很快，供企业拿地的适宜窗口期很短，盲目跟风高价拿地的行为不可取，尤其在一些房价不高、可地价房价比却过高的城市高价拿地是存在很大风险的。

目前楼市虽然有了一些回温迹象，但能否持续还要受多方面影响。但从短期来看“稳”的基调不会改变，企业拿地还是需要保持谨慎。

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