一线调研｜新房市场：北上广深销售环比增37%，深圳最热
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疫情初期，市场保持谨慎乐观的态度，二季度恢复正常增长，三四季度再加一把劲，一季度的增长缺口完全可以补上。目前，二季度的第一个月已经过去，房地产市场有序复苏，市场到底恢复到什么程度？后续市场该如何应对？
在“五一”小长假这一特殊的时间点，我们将重点围绕四大一线城市新房、二手房、商业、写字楼和酒店五大板块，推出一线调研系列研究，真实的反映市场热度以及恢复情况。
一线城市一直以来具有市场风向标的意义，本文是一线调研系列研究第一篇，从新房市场为切入口，全面展现真实的市场需求。
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行业正逐渐走出疫情阴霾，4月百强房企全口径销售额突破九千亿元，环比上升17.2%，较去年同比上涨0.6%，首次同比转正。
一线城市房地产市场率先快速回暖，戴口罩排队买豪宅的现象在上海和深圳频频上演，2020年4月，房企加快供货节奏，一线城市房地产市场快速转暖，成交量环比增长37%。
01 / 北京
限竞房为市场成交主力
3月下半月伊始，北京房地产市场快速回暖，成交量基本恢复到2019年月均成交量的7成左右。
4月，房企明显加快供货节奏，北京商品住宅供应量迅速提升至58万平方米，同比增长19%；成交量稳步回升至38万平方米，环比增长78%，同比跌幅则由上月的53%收窄至23%。1-4月，累计供求同比跌幅进一步收窄至4成左右。
以下三方面因素加速北京楼市回暖：
北京刚需以及改善性需求依旧坚挺，疫情期间积压的潜在置业群体踊跃入市，房地产市场终于迎来难得的销售窗口期。
银行间市场流动性大幅改善，房贷业务授信量稳步回升，且放贷节奏明显加快。
在当前的销售窗口期，房企加紧供货抢收业绩，部分项目打折降价，且促销力度较大。
2019年1月-2020年4月北京商品住宅供求量价
（单位：万平方米、元/平方米）
受供应结构性因素影响，北京限竞房仍是市场成交主力，成交占比约7成。限竞房项目之间的售价相差不大，实际去化情况往往取决于项目地段、周边配套、产品品质等多方面因素。
2020年以来，北京不限价地块供应持续增多，央企、国企以及品牌房企竞相抢筹，多宗不限价地块皆高价出让。随着年底不限价地块项目集中入市供应，积压长达两三年之久的中高端改善性需求有望集中释放。
02 / 上海
豪宅与刚需盘两极分化严重
疫情后，上海房地产市场复苏进程整体好于预期，成交量基本恢复至疫前水平。
4月，商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%；成交量进一步提升至62万平方米，环比增长66%，同比跌幅则由上月的39%收窄至21%。1-4月，受制于前期市场断供，累计供应量同比仍腰斩，累计成交量同比跌幅收窄至3成以内。
市场两极分化特征愈加明显。中高端需求坚挺，受限价政策影响，豪宅售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈，豪宅再现抢购潮。刚需市场不景气，远郊区域刚需盘仍去化困难，部分板块新开盘项目去化率大都低于30%。
上海房地产市场趋势将越来越好，下半年成交量仍有较大的提升空间。
市场流动性相对充裕，房贷利率也适度下移，同时，实体经济相对不振，变相刺激了高收入群体购房保值的需求，这也是上海豪宅市场迅速回暖的重要因素。
政策趋向宽松，过往两三年在行政化的干预措施作用下，上海楼市成交量持续低位运行，土拍底价成交常态化。长期来看，市场终将回归市场化。受疫情影响，以限价为代表的调控政策有望适度松绑。
对于房企而言，2020年首要目标是更好地活下去，销售业绩、现金流成为重要的考核目标。迫于销售业绩压力，下半年部分房企或将以价换量，届时成交量有望明显回升。
2019年1月-2020年4月上海商品住宅供求量价
（单位：万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03 / 广州
新开盘平均去化率降至31%
去年下半年以来，广州房地产市场明显降温，新开盘项目平均去化率基本维持在40%左右。疫情后广州房地产市场整体不温不火，新开盘平均去化率仍处三至四成的相对低位。
3月，广州房企集中冲业绩，部分房企实行特价房营销，外围区域打折降价，部门高地价项目更是亏本销售，市场热度快速恢复，疫情期间积压的购房需求集中释放，新开盘项目平均去化率升至43%。
4月，迫于供货压力，广州房企推售节奏明显加快，但市场信心普遍不足，皆以“小量快跑”的形式为五一假期试水，开盘供货量大都低于150套。随着折扣优惠的收回，4月案场到访量、去化率均有不同程度的回落，新开盘项目平均去化率降至31%，环比减少12个百分点。
相较而言，高性价比项目去化表现良好，万科幸福誉等开盘当天去化率达到70%以上；售价偏高、外围区域项目销售则遇冷，去化率大都低于20%，长期来看依旧面临较大的去化压力。
4月，广州商品住宅供应量63万平方米，同、环比分别下降30%和25%；成交量90万平方米，环比增长26%，同比仍下降8%。1-4月，累计供求同比跌幅仍在30%左右。
2019年1月-2020年4月广州商品住宅供求量价
（单位：万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
04 / 深圳
豪宅投资客加速进场
深圳市场热度还要从2019年四季度说起，当时深圳二手房市场回暖，置业群体“卖小换大”的需求快速提升。2020年2月底，去年“卖小换大”的置业群体陆续收到银行放贷，疫情期间被压抑的购房需求持续释放。
3月初，银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场，深圳二手房价格开始上涨，此阶段新房仍有一定幅度的折扣优惠，新房去化速度明显加快。
4月深圳房企入市积极性不高，叠加疫情影响工期，房地产市场再现断供。成交量稳步回升至39万平方米，同、环比分别增长25%和8%。1-4月，累计供应量同比下降70%，累计成交量同比仍增长6%。
高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。前4月，多数豪宅销售金额都在30亿元左右，招商·领玺更是接近50亿元。其中，投资客居多，主要来自于港澳台以及广东、广西、湖南、湖北、江西等周边省份。
市场全面回暖之后，刚需盘去化速度也明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%。
新房市场供应不足，导致市场热度进一步传导至二手房市场。深圳一季度二手房成交面积大幅提升，达到160.51万平方米，较去年同期增加74%，成交套数17578套，同比增加64%。
就深圳房地产市场过热的动因，不乏以下两方面因素：
政策利好加持，2019年8月深圳获批建设中国特色社会主义先行示范区，再次迎来重磅改革红利，助推新一轮经济腾飞。
市场流动性相对充裕，部分企业经营贷违规流向房地产市场。据了解，企业主个人名下的房产，股东或者法人皆可，并提供企业证、正常的资金流水，便能抵押做经营贷，贷款利率约3.95%。
由于市场太火爆，在“房住不炒”的政策主基调下，深圳政策层面呈现出“一松一紧”的特点，集中体现在以下两方面：
加强市场监管，譬如分区域划定二手房指导价，尤其要严打经营贷违规流向房地产市场，另外，4月28日，深圳住建局局长公开表示根据市场情况在持有环节考虑征收房地产税。
联系到深圳供地长期受限，住房供应紧缺，4月16日，深圳住建局发布政策，明确提出加快商品房供应、放宽商品房预售条件。接下来，深圳仍要加大供地力度，在一定程度上平抑房价上涨预期。
2019年1月-2020年4月深圳商品住宅供求量价
（单位：万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
未来一线城市市场需求依旧坚挺，叠加相对充裕的信贷资金助力，短期内市场或将进一步回暖，成交量有望稳中有升。
可以预见，随着不限价地块项目集中入市销售，北京中高端市场行情将迎来一轮热度。
上海房地产市场或将进一步分化，短期内豪宅市场热度有望惯性延续，刚需市场去化压力持续加大，预计2020年上海刚需市场仍难言乐观，下半年部分远郊刚需盘或将以价换量。
广州购房者普遍理性，偏好高性价比产品，预计接下来的传统销售旺季，部分房企或将打折降价冲业绩，成交量有望明显回升。尤其作为湾区核心城市的广州，一旦有政策利好加持，房地产市场将明显转暖。
深圳市场的问题在于投资过热，四大一线城市中也只有深圳因为市场太火爆会出台限制性政策，下一阶段势必要强化市场监管，楼市有望逐步回归理性，在投资性需求被有效遏制的情况下，豪宅去化速度大概率将有所放缓。