我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球1.房东越来越精了，缺钱也不会卖房，因为他们知道，越急着出售，越容易被压价，这种情况下卖房所得的钱，还没做抵押贷（一抵+二抵）“套”出来的多。2.有见证过非典过后的楼市，有免疫了，知道ZF会开闸放水刺激经济，所以都在熬，熬过了，不仅房子保住了，房价还涨了。所以此次疫情虽然比非典严重，居民杆杠率也比03年那会儿高，但并没有出现降价潮。反过来，疫情没有导致武汉房价整体下跌，说明价格很稳，可以大方进场淘笋。
提问：房姐你好！本人坐标佛山南海，年入35，手上现金70，现有二套房，广州番禺55方小单位，货值150，无房贷，佛山南海大单位，货值200，有房贷。现想出手广州房子（担心买不回广州的）后入手二套广州，佛山，珠海，请问佛山待折老破小及珠海的房子值得买吗！长期比较看好珠海。如买广州旳话，建议买哪里
回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。
再谈谈广东适合投资的城市:第一梯队是 深圳 广州第二梯队是 东莞 佛山第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。
深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。佛山临广州，蹭广佛同城东莞临深圳，有华为大厂支撑珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。
大湾区首选深圳 次选广州 其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。
广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，怎么样做好房财投资？今年30，中山有一套120商品房，自己开工厂，每个月现金流水有150万，利润15个点，不知道该怎么投资房产，爸妈08年在武汉汉正街商品市场有两套，改怎么置换？我该怎么投资房产？回答：你好，流水充裕，建议多配置一二线城市的房产。中山如果不自住，建议置换到深圳或者广州。汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。建议出手汉正街，入手武汉潜力更大的板块和楼盘。提问：房姐，你好！新人首问。基本情况：坐标武汉，有两孩，老大已读小学；夫妻共同持有一套台银大厦的二居室，剩余贷款29未还，手头子弹40，月均收入两万多。手上东西不多，但希望配置合理些。故诚恳请教您1、以下方案哪个略强：方案一：继续持有台银二居室，JLH，另投资关山大道或后湖一套房子持有五年左右；方案二：改善自住房，换一套三居室。2、台银大厦（70年产权的民用住宅）经常被人误解为商业住宅，房价不高，但小区整体环境尚可，在您看未来几年它的房价增长速度能否跟上大盘？与其旁边的台银别墅、万科城、以及常青花园的房子相比，持有哪里性价比更高？期待您解惑，谢谢！回答：老大楼和单体楼涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。建议出手台银大厦，入手后湖自住。剩余子弹投资关山大道。提问：新人首问 - 现实情况：坐标厦门，手上有一房产，父亲名下，做的接力贷，在厦门思北中山路老城区92平的三房老破小，算思北好学区之一；19年中，刚卖出手上一个小套，有留下贷款记录。岛外老家农村有房，手上子弹100。请教房姐，不知对厦门及周边市场有没有了解？现在该如何操作，才能实现投资利用最大化？比如，卖出现有92平房产，腾出再多200的子弹，岛内租房，然后在岛外买入一套或者两套？厦门限购且贵是不是两套很难？或者在厦门周边有其他市场推荐，比如宁德，泉州还是哪哪甚至省外？该怎么操作最好呢？谢谢回答：你好，厦门现在价格已经腾飞到接近深圳水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。本土的，一言难尽。竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。纯投资不妨跳出福建，深圳广州还有很多低价二线城市都是更好的选择。提问：房姐 您好 我手上有200万 老婆公积金有30万 都是深户 想在深圳买第二套房 纯投资用 月供可以承受2-3万 。想问您买哪个片区或者哪个楼盘升值空间大？谢谢！子弹200，建议买去年底没怎么涨的房子，是可以评到成交价，但由于年底没涨的房子，往往流通性差一些，可以考虑长持。提问：新人首问：已落户深圳且在深圳上班半年。妻女（2岁）还在老家，犹豫要不要去深圳，包括我最终会不会在深圳留下来。目前我的工资只有1万，加上老家老婆工资、公司利润今年预计100万。在深圳无房，在老家省会有套贷款房。岳父母已经准备好并愿意借300万以内让我们先购买一套学位还好、500万以内的住房。请教一下美丽睿智、宝安桃源居的房姐：1、在深圳什么时机入手更好？2、学位有必要放在首位考虑吗？3、目前看了福田保税区，南山鼎盛山邻居、松坪村和宝安西乡、桃源居，大运四大神盘、龙岗麓园等，到底哪个投资价值更高？4、满意点的房子基本千万以上。到底是这次咬咬牙拼尽全力砸个千万级别的还是先上车，以后再买二套呢？谢谢回答：桃源居的中澳实验成绩比较好松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块19底西部领涨，今年如果没有大规模利好刺激，可能会暂时歇一段时间。也不排除部分虚高的楼盘价格会小幅回调。中部和东部属于补涨区域，反应比西部慢了一些，所以大部分被西部涨幅吓到的刚需会考虑没有过分上涨的东部楼盘。被疫情推迟的小阳春，会利好深圳投资第二梯队。所以这几个楼盘，首选区位，次选楼盘。南山>宝安=福田>龙岗。建议先上车后换座，注意淘笋，月供控制在合理范围内。提问：乐见城才交房，不知未来可以涨到多少，能否和白沙洲持平？回答：乐见城周边环境比较复杂，不利因素会多一些 小区规模小绿化品质做的比较一般。但整体居住感觉还是优于白沙洲，密度相对较低。白沙洲的定位也是睡城，未来价格对标南湖，所以长远看2个板块价格不相上下。提问：房姐你好，夫妻两人一人南京户口，一人上海户口。南京现有两套江宁万科，两套均180购入，一套市值430，一套市值300。均有120贷款负债。现一套处于长期出租。上海为了挂户口70购入金山学府路附近80平两房，贷款50公积金。现也长期出租，现市值130。海外已购入房产，未来十年计划长居国外陪孩子读书，因欠亲戚约200外债，计划出掉市值400多的那套，还掉欠款，还余100左右子弹，上海还有一张房票，计划淘一套老破小，长收租金，不知道思路是否正确？上海有哪些区域推荐？金山的两房要不要出掉，因为觉得地理位置太偏，又没有地铁，一直想出掉，前两天看到新闻，乐高会进驻，不知道会不会给房价带来利好。首先，这个地方绝对不穷，相反，一般居民还挺有钱的。这个地方和浙江省嘉兴平湖接壤，属于上海的最南面，是连接沪浙的交通大动脉。但是，这个地方的房价永远是上海最低。因为它是上海乃至全国最大的化工厂基地。有没有污染，我不知道。但是绝大多数上海人，宁愿去崇明岛，吃萝卜咸菜藏红花，也不太愿意去化工厂附近蹲别墅。你去看全世界各大城市规划，最大的污染源，往往是建在两省市接壤的地方，至少有一半的空气污染踢给对方了。展望未来，这个地方迟早会越来越好的。上海北面的宝钢已经陆续搬了。很多外地人拿了集体户口，金山区买个老破小挂户口，还真是不错。金山的市场，坦白说无论保值增值，还是流动性，短期看都可能有问题。2.5稍微加一点在青浦新城就能买到动迁房，金山这么一比竞争力就不足；上海买房子不要超过人民广场为中心25km的直线距离。子弹200，上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：姐你好！无意中关注你公众号，读了你的很多问答来的星球，感觉你回答的不止是房子问题，还会给人带来启迪和思考。说说我的情况，生活在云南某贫困县，我是一名国企中层干部，35岁，年薪七八万，我部门养老员工太多，所以干得很累，我现在身体也不是很好，工作十余年了一直任劳任怨，但是感觉不想点其他出路到退休还是穷！前几年不懂理财把日子过得一塌糊涂，现在想从新规划人生。2.可否把现在房子卖了还债剩下的钱去贵阳贷款买个小户型，哪个区未来升值空间大？考虑娃儿将来读书兼投资，娃儿现在才两岁多。3.可否出去租个便宜的房把现在房子租出去？4.可否在新城区再想办法买一套？求指点迷津！感激不尽啊！！！信用卡现在还有十多万额度可用，但是不敢负债太多。回答：1.体制内大家都是混日子的，你大可不必太忧心。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。国企之类大机关从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。如果太累且看不到未来的上升通道，不妨跳出体制。我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的，也有一般般的。如果生活角度有财务上的需求，刚好业界的工作生活方式也觉得适合自己，可以尝试。好处是业界对你的人脉资源大多会高看一眼，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。2.小城市房产不用留恋直接出手，新盘价格高，二手房打折卖不出去，因为没有人口支撑。贵州适合投资的板块见知识星球内部分享。卖房把《卖房科技树》用上3.把房子出手后，外债还清，贵阳入手一套笋盘。负债率控制在50%左右比较好。回答：很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步但楼市恰恰相反事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。投资客呢？提问：以孩子名义买房长持十五年 预算220万以内，目前看了1汉阳滨江电建 三房120 单价一万九；2万科汉口传奇三房 不满二精装 单价两万到两万二 ；3盛世江城三房单价一万八九 不满二毛坯 ；4白沙洲江边四房；5光谷东？感觉光谷东连个路都没有… 或者买两套低价位置的？我看了后湖 感觉后湖很破，汉口人都瞧不上，以后出手都难跟南湖一样！光谷东和光谷割裂距离大！我认识的光谷东上班的人都不愿意住光谷东 全部回市区住！说污染严重！白沙洲又是溶洞地质 各几年就有塌陷新闻 还死过工人！四新不看好 不喜欢汉阳 江景特殊 但是汉阳的江景这十年也没有发展 汉口人武昌人瞧不上汉阳！纠结中回答：你先想清楚自己到底是要投资还是自住？经常会听到很多刚入行的多军朋友说，投资新兴区域还很荒凉，问了本地人都说根本不会到那里去买房。看到这个提问时，很多人就会放弃，就会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途，最终错失一次次的投资机会。职业多军面对这样的问题时，就会眼睛一亮，机会来了，眼前就是布局的最好机会，而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为决定房价涨跌的，根本不是本地人，而是有远见的外地人。因为多军清楚的知道，房产投资就是捕捉那些会涨价的房产，而会涨价的房产就是周边配套设施会不断有增量的房产，而配套设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。也就是说，房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加，而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会，而城市老区基本都是成熟区域，没有了增加配套的可能。本地人基本都是居住在老城区喜欢恋旧，对原有的基本恋恋不舍，哪怕再破的地方自己喜欢了也不愿意离开。对于城市新区基本看不上，也不相信新区真的能够崛起，因为在本地人来说，原来的才是最好的，习惯的就是最适合的。决定房价的，是看有没有越来越多的人愿意买，买的人越来越多，房价就会上涨，而城市新区由于有不断增加的全新配套，而外地基本不看老城区新城区，只要哪里便宜哪里的配套越来越好，就会买哪里，这样，新城区往往成为外地人的的首选。这些新城区由于外地人的不断涌入，又有足够多的地方承接城市新功能，配套设施就会越来越完善，带来的最大变化就是房价的大幅上涨。当城市新区的房价大涨后，标志着配套设施也开始完善，于是本地人才开始接受这些新区，这个时候前期的投资者可能就会开始卖出，接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。北京房价这些年涨幅非常高，可是推高北京房价的根本就不是北京人，而是那些来北京打拼的外地人中成就者。北京周边更是基本外地人购买，本地人很少去周边置业，而涨幅最高的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后，北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。提问：房姐，发现一个问题，生活中大部分普通人都很爱面子，但是有钱人不这样，能分析下原因吗？感谢！面子，是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」；有些夫妻之间早已决裂，因为抹不开面子坚决不离婚，但是整日内耗，全家都陷入困境......10年后资产的差距在10倍以上。表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用.提问：美丽智慧的房姐，您好，因在武汉限购区无购房资格，今年九月份在武汉以亲戚（武汉本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公正吗？怎样才能最大限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房姐不烦赐教，谢谢。回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？怎么保证你是第一顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。代持的逻辑代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。提问：新人首问：房姐您好，我估计是提问人当中最穷的了，介绍下情况。我在江西南昌，目前手上只有10万存款，小孩2年后才上幼儿园，目前主要担心利率下降引起房价变涨，毕竟南昌房价一直是居高不下。我的问题是：1、需不需要尽快凑齐首付买房？首付缺口大，除了老人资助，还有其它办法凑首付或者是否可以降低首付？2、个人意向是买二手房，可以省房租。是否有好楼盘推荐？或者如何跟二手房砍价？3、补充下：我与老公名下都无房社保已交满2年，个人拥有总额10万的2张信用卡。感谢指教。回答：1.凑首付的方法很多，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》《无息贷款实操方案》2.二手房重点淘你们生活半径附近的，沿着地铁线淘次新笋盘，年底是个比较好的入手时机。砍价技巧详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》第一个坐标是自己的父母。如果你能超过你的父母，那你就已经很强了。有些人父母非常弱，那你超过他们也很不简单。你为什么穷?因为你父母穷。你父母为什么穷?因为你爷爷奶奶穷。从一个几代穷人思维里爬出来，很了不起了。第二个坐标就是同龄人。你每天一起床，就打败了80%的同龄人，这也很厉害了。如果你能打败朋友圈90%的人，那你应该升级朋友圈了。第三个坐标就是你自己。如果过了几年，你还是这个水平，丝毫没有进步的话，你自己都应该鄙视你自己。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
