我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：姐，你曾经说过，新区的失败在于房价上涨的速度比人口导入的速度快了N倍。远郊的新房变成二手房之后，由于配套不足，会站岗，但是深圳沙井本身就是大量人口聚集，人口密度很大，沙井也不值得推荐投资吗？回答：虽然99%的新区都会失败，但是对于北京和深圳的新区大概率会成功。为什么？因为北京和深圳的zf压根不差钱。大城市需要扩容，用钱砸出一个新区很简单，只是时间问题罢了。但是所有新区也有一个共同的特点，房价上涨的速度比人口导入的速度快了N倍。对于这个片区需要理性看待，毕竟不是真正的大空港会展中心，沙井纯粹依靠南山的辐射，本板块目前依然是村厂混杂，买不起南山才会买这里。远郊的新房变为二手之后，大概率是要站岗的，税费高、没有配套，二手成交会很少有人关注。因此你如果是刚需自住，能买得起这里的三房四房是不错，纯投资要考虑接盘的，不算最好的选择。另外要警惕很多媒体的立场，给开发商站台导流有返佣，所以大力鼓吹。成熟的老城区淘笋，更稳当。提问：房姐你好，同地段同小区 90平套二和100-110的小套三，后期哪个更好出售，涨幅能更大一点？可能是我房子看的少，目前只看了40多套，发现09年以后的新小区普遍是套三的单价高于套二，但04-09年左右的小区却都是房子越大单价越低这是为啥？回答：你好，这个问题很有意思。一线城市，一般都是面积越小单价越高，为什么到了武汉市场反而不一样了？房龄10年是条分界线，09年以前，武汉的楼盘环境，物业，户型，景观设计都不很一般，加上武汉新房癌太多。子弹充足的人都不会考虑老小区，子弹不充足的刚需才会考虑凑钱上车小户型，大户型单价低，总价高，所以流通性不如小户型，便宜也很难卖。09年以后建的都是第三代住宅，各大一线品牌纷纷入驻武汉，开始关注居住体验。子弹充足的购房者更倾向新小区一步到位。你关注的区域不同，房价差异也不同。
提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！
回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》
提问：美丽智慧的房姐，您好！感谢您在百忙之中对我的疑惑的回复！我本人在上海！有一套房！无任何贷款记录！武汉人，在武汉黄陂区前川一带有一套小的全款房子，售价大约50，说是2年后要通地铁！我想通地铁后把这个小房子卖掉，再到武汉买套大一点的房子做投资，请问房姐觉得哪里比较好？如果50做首付的话，可以买哪里的房子呢？感谢回答：你好，如果武汉普涨，前川涨幅不如三环内。考虑置换，现在可以进行了。子弹50，武汉性价比高的楼盘推荐，详见知识星球内部分享。回答：其实是东湖和长江的选择，根据自己的喜好，我倾向于东湖。东湖风景区的项目比长江边的项目少。提问：房姐，请问什么样的房合适做民宿？回报率较高？另外有哪些打理民宿的平台比较好？谢谢回答：民宿如何做到高回报？参考知识星球内部资料《炒房客的流派（三）—民宿流实现0月供》。提问：亲爱的房姐：在群里一直刷房友的提问，感觉你的建议真的很值得参考，简直是致富路上的贵人，主要我是昆明的，自己名下仅有一套公积金按揭的房子，按揭款有55，房子市值165，现在个人每月可以承担月供含公积5400住的是大商汇2015年底交房的，是不是可以考虑换房套出子弹来新增一套，目前房子周边有新开盘，可以认作首套，单价在1.4-1.6之间，另如果投资的话，目标选哪种？另父母有全款房可抵押出80，请房姐支支招回答：昆明地处西南，是比较吃亏，因为对手多而强，有中央亲儿子的重庆，有西部中心的成都，所以这样对比，昆明不是那么脱颖而出。昆明的定位是中国西南边陲面对东南亚的开放门户。总体受益于国家的一带一路策略，还没有被zy完全抛下。现在市场不缺钱。关键在于现在上层鹰鸽斗争激烈，鹰派圣眷未衰。昆明处房情结严重，新房癌阶段。新房和二手目前是部分割裂的，二手没有完全启动。返乡潮省城回流也是买一手房居多。因为昆明限购不严格，贷款有松有紧。整体上昆明楼市还没有启动，昆明二手没有明显的赚钱效应。购房面积上车刚需盘2房3房80-90平为主首付20-30万起，刚需购买力没有受到太多压制。限购不严格，外地人三无可以参与昆明一手楼市。昆明金融环境也是不发达，抵押贷不好做，银行做抵押贷的量不多。昆明楼市上行的惯性，至少延续2017年到2018年的量价齐增。呈贡和滇池算是涨幅较大的两个局部区域。大商会附近万达是商业聚集地，目前价格偏高，自住可以持有，投资建议抵押父母的全款房融资，沿着地铁线淘单价1万出头的盘。提问：[新人首问]房姐您好，珠海和石家庄的房产您了解多少，哪里值得买? 我看过石家庄市中心的恒大小公寓，地铁上盖，但考虑到将来无法转手卖，没买；其他住宅有恒大，融创，万科等还在逐个考察中。石家庄的房子我个人感觉除了房子本身以外，差别不大。石家庄目前属于弱二线？未来规划的京津冀一体化城市圈，不知道对这个城市有多少带动作用，所以不知道买房是否有投资价值? 珠海地区的房子有投资价值吗？我去看了几个盘，感觉横琴还行但要长持8-10年才能看到结果，其他区域的目前我还判断不出来。由于经验少，所以不敢轻举妄动，一方面进来好好学习，一方面也想听听房姐对我提到的这两个城市的购房看法作为侧面印证参考。谢谢房姐!回答：房地产市场长期看人口 中期看土地 短期看金融 当下看政策。石家庄周围任何一个省会都比石家庄强，可能燕郊也比石家庄强。主要是石家庄太贵了，比郑州还贵。石家庄是强制被献血人士，没有太大发展。珠海如果生活在当地是可以买的，但是投资不建议买，环一线城市未来发展不确定性大，退出机制也不完美。结合你的主场，建议把子弹打在未来有确定收益的二线省会城市。提问：美丽的房姐，你好！婚后已有两套房无贷款，有一套没有交房但网签了。现在想再买房后续会长时间自住，生活便利，小孩读书方便。看了关山大道保利时代的尾盘156平米375w，2.4万精装，32楼。也看了硚口古田三路的千禧城2.05万精装，148平，10楼最后一套300w。考虑古田是因为离父母近方便以后照顾。请问这两套推荐哪套自住？打算离婚买，但保利置业说因为有套房没有办证无法析产，就算离婚买也算2套，首付7成利率上浮，但硚口区这种可以算首套。我这种情况能否有首套资格？如果7成保利的压力比较大，但保利开发商大且精装质量更好，千禧城户型好一点，后期规划也不错，两个楼盘总价相差20％。问题比较复杂请房姐赐教！回答：你好，保利时代和千禧城对比，未来发展潜力，品牌，学区，物业，地段都是保利完胜。武汉每个区执行的离婚析产政策不一样，理论上期房离婚后可以拿协议公证。另外不离婚的情况下，也可以用父母的老人票做接力贷。建议优先考虑保利时代。
提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例
回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。
详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
