我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：尊敬的房姐你好，最近家中老人出门旅游，被旅游团忽悠去听上海临港周边养老地产项目，朋友也反映家中老人经常被盯上买养老地产、海景房，但是因为信息不对称，老人基本只相信百度和中介自导自演的微信群。那种我们一眼就能识别的骗局：激昂振奋的现场音乐、花钱雇的老业主当托现身说法、声泪俱下的表演、没有人口流入的鸟不拉屎的地方还承诺各种不切实际的“返本”、“分红”。他们不相信沈阳的价格洼地，不相信重庆的人口红利，甚至不看好北上广深的保值功能，只相信短期的市场波动，市场稍微动荡就风声鹤唳，只听小道消息和中介忽悠，恨不得拿自己的棺材本去投入然后做着面朝大海春暖花开的美梦。请问房姐，该怎样说服父母悬崖勒马？万分感谢！回答：如果钱他们自己出，那你还是不要咸吃萝卜淡操心了。每个人内心对金钱的看重程度不同，特别是我们父母那一代。手里要有点余粮才能安心睡觉，不然总是睡不安稳。说白了这就是“安全感”。如果你实在要利益最大化，那首先应该解决父母安全感的问题，如果解决不了，不建议硬行劝说。父母不在乎子女飞得高不高，只在乎子女飞得累不累。反过来子女也不要老惦记着父母的棺材本，关心一下父母的内心，你已经多久没回家看ta了。赚钱的方式有1万种，但你父母的安全感却很难获得。最好的方案，你出钱，给父母买一套武汉的江/湖景房，父母的棺材本留着自己享乐。提问：请问房姐，在武汉网签了一套房，还没办贷款，如果此时落户深圳去深圳买房：1.在深圳是否算sfsd2.深圳纯投资，首付80-100万，推荐买哪些区域，是否有具体小区和入手价格推荐呢？3.如果买完深圳办完贷款，回武汉这套签正式购房合同和办贷款，没有武汉户口了是否会有问题，还有首套二贷的利率是怎样的呢？谢谢！回答：没办贷款，征信上不体现，深圳算SFSD首付100，可以买300-350万总价的小户型，深圳回报率最大的楼盘详见知识星球内部分享。提问：请问您说的中专可以落户武汉，是指本地毕业的才可以是吗？武汉周边的中专毕业生可以落户嘛😰若不能，有自考渠道推荐吗？回答：落户即可买房，无需社保。中专（技校）毕业生办理落户条件1、武汉地区普通中等专业学校毕业生;2、取得中级工以上国家职业资格证书的技工学校毕业生(含技师学院按技工学校招生的毕业生);3、外地生源毕业不满1年在汉就业并列入我市急需专业目录范围，本市新城区生源毕业不满2年在中心城区、开发区就业的。
提问：房姐好，基本情况老公苏州户口，我武汉户口，孩子在苏州高新实验上初中，苏州吴江两套房产，其中一套山湖花园二区88平已出售获得子弹150，楼龄12年，另外1套太湖新城吾悦花园110平市值300～330万还有30万公积金未还，计划提前还掉明年也出售。但是到时苏州无房产，苏州户口无法挂靠，所以打算在吴江再购买160万以内的房子，用公积金再贷款80。通过上面操作，可以得到子弹370。武汉已有2套全款房子80+90，所以想在北京购买300～400，武汉再购买1套低价房子。上面操作是否合适？另外北京无房票，能用什么方法开发到自己名下的房票？北京哪些盘？吴江有没有性价比高的低价盘可以买？我和老公月入只有13k
回答：山湖花园出手思路正确，吴悦花园建议保留，做阶段抵押融资。房产投资不适合短期内快进快出，频繁换筹。刻意追求低买高卖，再继续低价买入，还不如从一开始就选择一套优质物业长期持有。吾悦花园可以长持。抵押后子弹也可以凑到300+
北京当前市场状态下：总价600万以内的都属于上车盘，其中400万以下属于竞争最激烈的一批。我推荐你选择的的上车盘：环境还可以
地段还可以（城区，近郊2005后地铁）
又能够满足正常居住的需求（2居）
又能够有很好的升值速度（选筹本身）
又能够贷款贷足（房龄，买入价，贷款操作）
流动性足够（房龄，总价，户型，买入价，物业本身）
能够满足以上几点，基本是稳赚。北京回报率最高的板块推荐，破限购具体操作方案，详见知识星球内部分享。提问：房姐，荣盛.和悦名邸怎么样？离融创城不远，投资可以吗？有点偏，传说的3号线也不确定回答：你好，在铁西区，随着工厂的搬离，启工街附近的土地逐渐整理了出来，因为临近铁西区的中心商圈铁西广场，而且有成熟的生活配套，启工街板块十分火爆。当前启工街的楼盘已经接近万元，由于是拆迁整理出来的土地，依旧比较杂乱，投资角度性价比一般。启工街板块再往西，就到了于洪和铁西的交界区域，这里叫做“沈阳经济技术开发区”，原来这里是远郊，主要发展制造业、产业园，但是随着城市的扩张，逐渐进入市区，土地也从工业转成了居住用途，该板块价格6500起，居民区与产业园交错，性价比一般。提问：新人首问：您好房姐，本人目前已婚已育，深圳户口，婚前名下一套深圳小户型（坪洲广兴源圣拿威湾美花园，2012年小区，），有贷款，老公婚前武汉一套，也有贷款记录，目前武汉房已经变现，深圳小户型明年6月满两年，计划5年内不回武汉，想在深圳换小两房，但是宝安和龙华片区不知道如何选择，手上子弹目前120，是等明年卖掉深圳小户型凑200买还是如何做其他选择？贷款能承受月供1.3内，老公有公积金没用过，请问该如何规划呢？回答：你好，深圳置换成本太高，圣拿威位置不错，供应量低，流通性好，可以继续持有。如果圣拿威尾款少于30%，建议做截断抵押融资，提高首付。一般来说是不建议用二套资格买入的，全款抵押更利于淘笋，杠杆也更大一些。但是月供吃力，可以用二套资格，申请公积金贷款。宝安的整体升值潜力要优于龙华，龙华的红山是中介口中的宇宙中心，地王频出，但是房价已经透支了。虽然离南山直线距离不远，但是交通需要跨越塘朗山和银湖山，只能吸引本地和福田的购买力，长远看会跑输大盘。提问：房姐好。看了你的其他回答，有两个问题。一：你说首套首贷状态可以并发买两套房，都是贷款70%，不知道是要怎么操作？新房二手房都可以吗？我目前武汉只有老人票。二：你说现在沈阳重庆可以入手，不知道这两城和武汉相比如何？有怎样的收益预期？毕竟沈阳貌似人口并非净流入。感谢翻牌！回答：贷款并发，是多军内部很成熟的玩法，用你的首套资格，首付3成，可以买2-3套。具体操作方案，见知识星球内部分享。沈阳属于楼市启动初期，全国范围内的价值洼地，第一波启动会非常猛。如果没有政策的限制，3年翻倍是大概率。沈阳升级为国家中心城市，东北三省的门户一哥，战略意义会体现在房价上。重庆是鬼牌，目前不限购，如果武汉房票用完可以买重庆，非笋勿入。提问：房姐您好，沿海丽水佳园复式楼接近99平，装修的蛮好，这个户型175左右价格能入手吗，自住，好像大家都不怎么推荐买复式？回答：你好，这套房装修溢价太多，没有性价比。现在还有一堆单价1万2的，卖不出去呢。很多老小区6.7楼的顶复，价格比三楼便宜很多，可发现这两年，顶复降得最多，而且根本卖不出，挂一年了，看的人都少，不是说低总价大面积是王道吗？投资界有句话，不要买富人看不上，穷人买不起的东西。老小区环境差，顶楼爬楼难，有钱人不会花那么多钱找罪受，穷人买不起那么大面积。如果纯自住可以入手，考虑升值，还是建议次新盘的正常户型。一线城市很多人喜欢买大面积顶复式，为了赌电梯加装的暴击，新手不建议买。提问：美丽的房姐你好，我今年7月份才到武汉工作，在武昌火车站附近，目前武汉无房，有户口，目前看好融创望江府小户型92平，用于自住，主要是离单位近，但是目前首付的钱都存在定期基金里（固定收益，约40w，明年3月到期，暂时取不出来），那个楼盘最近要售卖，请问①房姐你怎么看这个楼盘呢，值不值得入②如果值得入，我现在定期基金能不能办理抵押贷款，主要用于凑首付，首付不好解决，目前可以借一些，但也就20w多，不能抵押的话如果买那么首付还有其他办法凑吗？回答：你好，喜欢江景，纯自住可以买望江府，但是目前周边配套很弱，短期内投资价值不大。大家对无息贷款挺感兴趣，具体操作见知识星球内部分享。提问：您说上海有钱人财富在内环沉淀下来，以后就很难转移，包括内环老破小么？那么，南京目前价格均衡，传统市中心没啥好房子可以沉淀有钱人的财富，那南京财富是不是会在河西这些新城沉淀，以后南京老城区是不是没有机会了？回答：价格部分反应了沉淀的程度。主城与河西中，目前价格差不多。财富沉淀程度也差不多。增量还是河西中多。河西南、江北新区的发展，对河西中的高处都大于主城。提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。之前经历过几套，举个例子：内环淘一套200平的大户型，大户型单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd，贷款基本可以覆盖首付。再做分割出租，200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧软装做民宿，租金基本可以抵月供。重庆单价不高，又是旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。大面积低单价流派基本放弃流动性，至少持有8年以上，收益巨大。空手套白狼。如何凑首付，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，详见知识星球内部分享。3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。提问：房姐，征信逾期多大30条，分别有信用卡逾期和房贷还款逾期，都是两年以前，最近两年用卡良好，没有出现逾期，请问如何消除逾期，请赐教回答：详见知识星球内部资料《信用卡逾期怎么消除？》提问：首先我必须发自内心的感谢智慧兼美丽的房姐。刚开始的时候还觉得花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我一直不断的看别人的提问，房姐的回答，觉得好多东西都是超级实用的，如果不知道这些买房的坑和应对的策论我们有可能多花几万甚至十几万的钱，不要说我夸张。房子是个大东西，一不小心就会多花十几万。而且也是通过星球的资料让我了解到民宿是我未来的职业方向，在重庆做民宿我还是有信心的。现在问题来了，我想在沙坪坝应该选哪些地方做民宿更好一些呢，装修的风格应该怎么定呢？智慧的房姐能给我些什么建议呢？谢谢！回答：民宿是一个朝阳行业，最近有很多巨头砸重金进入民宿领域，相信他们也是看到了这个产业的前景，但到目前为止确实没有一部法律来完善这个机制，民宿只要不糟邻居投诉，物业也是睁一只眼闭一只眼，但民宿的经营需要高度的精细化运作，这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认可度高。要提升就是做附加值。这个就八仙过海，各显神通了。什么KTV，电影室，团建房，展示厅，都有。【关于保洁阿姨】 1.现在途家、小猪等上面都有保洁阿姨（收费） 2.有小时工保洁阿姨（我的是30元/h）保洁阿姨只负责打扫，布草清洁是需要送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个费用支出。规划是按照原则来的，是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。
提问: 房姐，您很多理论比如反抵押、二变一等尽量买多套理论，我就有个疑惑问一下，大量的房贷抵押货杠杆怎么偿还？日常工资或生意现金流水加上多张信用卡循环吗？还是不停抵押贷循环？
回答: 1.入手的房产必须必须是笋盘，有确定的利润空间。在这个基础上，用信用卡做空当接龙，或者信用贷来还款。等到3年后卖掉。
2.新手不建议把子弹玩的这么净，留足1年的月供来抵御风险。
3.有种玩法叫D算法，就是不断的抵押买入，抵押买入，等涨幅来了直接出货。6套以上经验老手才可以。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
