低于２０％首付？你是否知道面临多大的风险？
周末夕子在做OPEN HOUSE的时候，有超过三波有意向买房的买家都向我咨询这么一个事儿——
收入不够，信用也没有，一直打现金工；听闻可以５％首付贷款买屋。
还有人把赫然印有这样广告的报纸剪下来，拿到我的办公室给我看，上面印着：“无收入，无信用，5%首付均能贷款”。
低于20%首付买房，现实么？
这样的广告并不鲜见，反复出现在报纸网站上，看似骗子，但是迫不得已却有时又要去找这些“能人高手”帮忙解决问题。
这些承诺是如何做到的呢？
在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有三个：信用水平，首付比例，还有收入情况。
三者都处于优势水平，尤其是首付占房价比例高，贷款审批就很宽松，基本上来讲如果买房有35%的首付，99%都能贷到款。
但是，不是每一个人都那么幸运，能够攒足35%，或者说25%，甚至是20%的首期，那么没有钱的人是不是不能买房了呢？
不是。
加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大房屋贷款公司（CanadianMortgage and Housing Corporation，简称CMHC），而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业。
如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。
如果客户断供，银行出售物业产生损失，损失将由保险公司承担；但是同时保险公司就要向客户手续一定比率的保险费，费率在贷款额的2%左右。
这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的险种，而支付的保费是为了保障银行的利益，只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。
为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢？
那还用说，当然是怕承担风险喽！
银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。
如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。
如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按原本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。
但是如果购房者能够提供超过20%的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。
对于没有足够多首付的客户，这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地，真正产生麻烦的，是每个月的供款。
举个例子，购买一间30万的bachelor condo，如果借75%，就是22.5万，如果贷款利息是4%，分35年还清，每个月供款为992块，加上condo fee，电费和地税，大概一个月的支出是1550块。
对于一个单身，或者小家庭，总收入在6万，这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo，只付5%的首付，那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百，同样4%的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是1295，增加了300块。
对于一个6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概3600，刨去各种支出，要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。
而对于银行批复贷款来讲，银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力（只是计算，不是实际支付），那么借22.5万的月供是1185，加上地税250块，管理费250块（银行用一半来计算，就是125块），每个月固定支出就是1560，每一年的支出就是18720。
银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销，那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。
试想这位客人只能提供5%的首付，每个月用5.4%计算的供款额是1558块，那么每个月的支出变成1933块，每一年就是23200，至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。
总收入需要到达72500，对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。
那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢？
贷款经纪就能发挥作用了。或者用一些文件，或者找一些朋友，这些各式各样的造假蒙混过关的方法夕子在工作中见得比较多了。
蒙混过不了关的结果，就是银行拒绝贷款，那么买了房子到截止日期时不能交足全款，就只有毁约，而对卖家，对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。
那么如果侥幸过了关呢？
过关以后，每个月房子的将近2000块就成了雷打不动的负担了。
如果家庭收入富余，那么不会有大问题，但是如果收入是紧张的，那么在花光预算内的钱之后，任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。
银行设定贷款的要求，是有其合理性的，如果贷款有麻烦，那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益，要做好最坏打算。
如果家里有足够多的流动资产，就动用一部分来作为首付，使每个月的负担在自己的承受范围内。
如果既无资产，也无收入，但是要打破头赌气硬要买下那间房子，只有一条路，就是作假。
这不禁让我想起老祖宗的诗句：“医得眼前疮，剜却心头肉”，造假贷款看似表面解决了问题，但是负债太多最终破产才是真正害了自己。
有啥解决方案？
没有能力买房，或者手头太紧，就稍微等一等吧。
我们想要的不是饮鸩止渴，而是蓄水成池，方可从容不迫。