大道至简，说一说这个城运最好的中心城市
又到了米公子的大道至简时刻。
以前，我发过一篇文章，我说，这个城市的城运来了，事实证明，真的，这几年，城运真的不错，城市改善非常大非常快：这个城市的城运真的来了！
元旦期间，花了四天多时间，考察了郑州楼市，全面了解了郑州的市场。
今天就用简单粗暴的方式，如果你在郑州没有区域性需求，就是纯投资和资产配置需求，如何在郑州追求回报效率最大化？
我们开始。
注，以下我谈的郑州，是指四环以内的郑州，四环外的郑州，从来不在我的讨论范围之内，没有资格来谈房地产，也没有资格来讨论价格，望明白。
所以，以下说的高新区，特指四环内的高新区，郑东新区也特指四环内的郑东新区。
如下图，二环三环四环，四环以内才叫郑州。
继续用两张图，来理解郑州的发展和空间规划，理解一个城市，要学会从高处俯视，鸟瞰之。
1
一句话。
下图，说的不是8号线，而是郑州的建设发展空间。
首先，明确我的观点：郑州可以买了。
打算在郑州买房的朋友，不必等了，不必犹豫，郑州可以买了，就是现在，年前。
你可以耻笑，你可以冷笑，但答案是明确的。
一是售楼部的特价房、工抵房、员工房、内购房等等，其实就是特惠房，以各种方式呈现而已。
二是二手房的笋房，能谈下5-10%的折扣就可以买入了。
因为开发商要报表要回款要业绩，虽然，12.31日的关键节点已过，最好的机会已过，但售楼部依然有机会。
二手房的房东要过年要还债要回家，你有谈判权，主动权还在你的手上。
2021年的市场，将重锤那些还在嘲笑郑州、坐等继续降价的的人。
最基本的供需告诉我们，主城区的土地成交近三年逐年减少，而且大多是在四环外，四环内的供应正在急速消化。
是的，郑州可以买了，郑州无须等了，这是理解郑州的第一张明牌。
2
什么是郑州？
如上图，这才是郑州。
未来20年，不可撼动的郑州就业中心就三角（龙子湖是打酱油的，可以忽略）。
这里是未来20年郑州最大的就业承载、年轻人涌入、财富新贵诞生。
如果非要再加两个，一是高新区，二是金水区。
我一直有明确的观点：无产业无人，无人无地产，高端产业吸引高端人，高端产业创造富人区。
因为，产业就是就业，未来的中国，发展方向已是明牌：科技。
当然，不是每个城市都有资格玩科技，但每个城市都有资格玩：总部！
找到这个城市的总部企业中心，就OK了。
对于郑州，无非就是上面这张图。
是的，惠济无产业。
是的，管城无产业。
是的，二七无产业。
是的，中原无产业。
经开，有点产业。
港区，有点产业。
上街，有没有产业已经不重要，在我眼里，和郑州无关。
是的，重点关注郑东新区、金水区、高新区、经开区。
这是理解郑州的第二张明牌。
3
什么是房子的刚需？
如下图，外围坑太多太多，要慎重，要擦亮眼。
不是地铁，不是地铁，不是地铁。
是学校。
河南的教育太残酷的，让孩子跑输在起跑线上，这是99%的家长不愿意看到的。
所以，学校，这是硬性标准。
问第一个问题，10年后，郑州最NB的学校在哪里？是哪个？
是省实验吗？是外国语吗？是伊河路吗？是纬五路吗？
是，也不是。
是，是因为这一些学校永不会落幕，因为，生源决定升学，生源在挤着进，教学质量永不会差，如同，NB的人都去北上深，放心，北上深的楼市就永不眠。
不是，是因为，一批定位更高端NB的学校落地了，清华附中（小学到高中），上海师大附中（小学到高中），他们未来会不会是郑州教育的最顶端？你问我，我也不知道，我只是隐隐感觉，很可能是的。
它们在哪？在郑东新区北龙湖，它大大的冲抵了目前郑东新区教育资源的短板，与金水区和中原区完美的错位竞争。
所以，未来10年，郑东新区北龙湖的楼市永不眠。
考察一圈郑州，发现最大的问题是。
金水区，遍地都是学区房，因为，纬五路一小二小、纬一路小学、纬二路小学、省实验小学、文化路一小、农科路小学、黄河路小学等等，随便拉出来，都是名校，随便合作办个学校，都是名校，金水区，未来可以实现名校全覆盖，而这一点，可不断抽血、吸引全郑州重视教育的家庭，吸引所有换得起房的家庭源源流入。
中原区，亦然，伊河路小学、互助路小学、外国语小学、伏牛路小学、建设路二小等等，随便拉也来一个也都是名校，所以随便合作一圈，也都成了名校，比如和昌湾景国际的伊河路等，中原区，也会虹吸西区重视教育的家庭。
高新区也还凑合，四环内之前也有不错的教育资源。
二七略有落后，也还凑合，有陇西小学等为数不多的资源。
但管城、惠济、经开就比较惨了，最好的学校拉出来放在金水区都排不上号。
教育资源，对人口的虹吸在未来会很明显，分化会拉大，越好的区越好，越差的区越差，这是我们去理解郑州的第三张明牌。
是的，重点关注金水区、郑东新区、中原区、高新区，放弃管城区、惠济区，适度考虑经开区、二七区。
4
郑州如何买？
下图，2024年前已落地的地铁规划。
好区域、好房子、好价格，这是我们会寻找答案的主线。
以就业中心为主线，关注郑东新区、金水区、高新区，放弃二七区、管城区、惠济区、中原区，适度考虑经开区、港区。
以教育资源为主线，关注金水区、中原区、郑东新区、高新区，放弃管城区、惠济区，适度考虑经开区、二七区。
高新区处于教育资源也中也就那样的尴尬态，高新区处于就业资源也中也就那样的尴尬态，如图所示。
所以，大道至简。
郑州置业，只看郑东新区和金水区，实在不行看看高新区，其它区域均不用看，也无须看，不买也错不了啥，但不要错过金水区和郑东新区就对了一多半。
5
在金水和郑东怎么买？
在锁定金水区和郑东新区之后，用以下10句话来正确置业。
1、郑东北龙湖45000以下可入。
2、北龙湖之外的郑东新区30000以下可入。
3、金水区主城25000以内可入。
4、金水北20000以内可入。
5、不要老破小。
6、不要高容积率。
7、不要烂学校。
8、不要两房或一房，不要别墅。
9、好学校必须，好开发商必须，两项必满足。
10、再关注地铁、商业、交通，有了加分，更好。
总结一下。
1、郑州可以买了。
2、只看金水和郑东（四环内）。
3、不要买天花板和最贵的。
4、不要买最差的和最便宜的。